一 資金避險(xiǎn)的軌跡

站在2021年的年初，聯(lián)想到2020年初疫情發(fā)生時(shí)的焦慮與擔(dān)憂，不知不覺這一年大家就這樣走過(guò)來(lái)了。

去年年初時(shí)的崩潰論，從現(xiàn)實(shí)的數(shù)據(jù)來(lái)看，則是巨大的反差。全球范圍來(lái)看，大城市幾乎都是在房?jī)r(jià)在漲。

尤其是富人們把自己的財(cái)富投資到樓市，從而換取資產(chǎn)的保值——導(dǎo)致房?jī)r(jià)并未如同預(yù)料那般受到疫情影響大幅下跌，反倒是一路高唱?jiǎng)P歌，這在國(guó)內(nèi)一線城市體現(xiàn)尤為明顯。

2020年4月初，華潤(rùn)四期突破疫情的限制，上演了“萬(wàn)人搖”的經(jīng)典場(chǎng)景，新房二手房?jī)r(jià)格倒掛，許多拿著經(jīng)營(yíng)貸款去做房市投資，后來(lái)深圳政府嚴(yán)格限制。

這樣背景下，深圳的住房及投資外溢就尤為明顯，直接帶動(dòng)了周邊的廣州南沙、東莞、惠州等多個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)熱，尤其東莞的房?jī)r(jià)漲幅尤為突出，資金的外溢輪動(dòng)效應(yīng)再次呈現(xiàn)。

而在上海，這樣的樓市景象也有類似的規(guī)律，原來(lái)大家看不上的區(qū)域也開始受到熱烈追捧，因?yàn)樾律虾Ｈ藢?shí)在太多了。

而在傳統(tǒng)的核心區(qū)域，比如靜安區(qū)的仁恒靜安，更是遭到熱烈的追捧，在上海內(nèi)環(huán)區(qū)域，購(gòu)房客戶選房與房源10比1的結(jié)構(gòu)比例也是常態(tài)，限價(jià)的效應(yīng)實(shí)在太明顯了。

北京雖然沒有上演新房追捧的信息，但克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年北京新房成交量達(dá)到57758套，累計(jì)成交金額約為3252.1億元，成交金額創(chuàng)下了6年來(lái)的新高。

二手市場(chǎng)也是極為火爆，12月21日至27日這一周，北京的新房成交數(shù)量達(dá)到了1727套，創(chuàng)下新高。

而且這還是年底，還是有疫情隱患背景下，可以看到資金保值的剛性需求是多么明顯。

再看廣州，雖然這幾年在一線城市存在感不強(qiáng)，但是廣東佬的務(wù)實(shí)大家都知曉，看看廣州的成交數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)顯示，2020年廣州新房網(wǎng)簽成交11.1萬(wàn)套，創(chuàng)下了2017年以來(lái)的新高；二手房方面同樣是不遑多讓，廣州在2020年的成交量達(dá)到了13.5萬(wàn)套，僅次于上海、北京、成都，高居全國(guó)第4。

事實(shí)上，伴隨著新冠疫情的反復(fù)，以及整體金融環(huán)境的走低，房子正成為有錢人資金保值的主要方式之一，外部資金流入樓市的情況屢見不鮮。

一線城市的房市限購(gòu)限貸的政策并沒有被解封，而且一線城市未來(lái)的一手市場(chǎng)供應(yīng)也是越來(lái)越有限，這些城市都是二手市場(chǎng)占主導(dǎo)的市場(chǎng)格局！

那么在這樣的大背景下，今年的資本輪動(dòng)效應(yīng)會(huì)不會(huì)來(lái)到強(qiáng)二線城市呢？

比如重慶、成都（限購(gòu)限貸）、武漢、西安。我以為一定回來(lái)，但是不是滿山浸透，雨露均沾呢？

你要相信，那些投資人絕不是傻子或者土財(cái)主，他們有著自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)，其中一項(xiàng)，在城市核心占據(jù)優(yōu)質(zhì)資源，一定是一個(gè)重要的維度。

好的地段與區(qū)域，就像一個(gè)世家子弟！

地段決定出身，品質(zhì)決定溢價(jià)，美女就是美女，妝畫花了，修修補(bǔ)補(bǔ)也不影響身價(jià)；可如果是整容化妝太狠，第二代出生就露相了！

二 購(gòu)房者結(jié)構(gòu)的變化

房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還是供需決定，雖然短期有政策的調(diào)控，但那是調(diào)控，不是絕對(duì)主導(dǎo)。

從這個(gè)角度而言，要想在這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期生存下去，更需要關(guān)注消費(fèi)者的需求?；氐疆a(chǎn)品本身與所在位置帶來(lái)的配套便捷與服務(wù)效率方面。

對(duì)于這些要素，消費(fèi)者如何看待就更為關(guān)鍵。所以對(duì)于現(xiàn)有購(gòu)房者的結(jié)構(gòu)情況應(yīng)該有一個(gè)大致的了解，就尤為必要。

在去年7月下旬，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心聯(lián)合螞蟻集團(tuán)研究院，共同發(fā)布了第二季度中國(guó)家庭財(cái)富指數(shù)報(bào)告。

他們的研究路徑與范本的數(shù)量，我以為還是很有學(xué)術(shù)的嚴(yán)謹(jǐn)性，這里不過(guò)多展開，但其中一些數(shù)據(jù)與研究過(guò)程認(rèn)真品咂，其實(shí)很有咀嚼的價(jià)值。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市的購(gòu)房客群中，30歲以下的客戶占比達(dá)到26.35%，比2017年提高了12.09個(gè)百分點(diǎn)。

更有一點(diǎn)值得研究與關(guān)注，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2020年30個(gè)重點(diǎn)城市整體女性購(gòu)房占比為47.54%，比2017年高出1.94個(gè)百分點(diǎn)。

另外，女性購(gòu)房群體也在逐漸走向年輕化，2020年24歲以下、25歲-29歲女性購(gòu)房者客群的占比，比2017年分別提高了6.58個(gè)百分點(diǎn)、6.22個(gè)百分點(diǎn)，明顯高于其他年齡段。

針對(duì)女性客戶的產(chǎn)品定位與IP化的推廣，在重慶房市取得成功案列的項(xiàng)目在重慶也不少，這點(diǎn)，我想那些高端樓盤的策劃團(tuán)隊(duì)就更有心得！

不能把所欲銷售成績(jī)都?xì)w功于價(jià)格或者品牌，在品牌之外個(gè)性化的營(yíng)銷推廣也同樣至關(guān)重要，許多時(shí)候是多種因素組合導(dǎo)致的結(jié)果，推和拉都少不了。

項(xiàng)目的IP做得到位，渠道去推才更有動(dòng)力，最最核心的，還是打動(dòng)了消費(fèi)者的心。

尤其現(xiàn)在的90后、95后、00后幾乎都是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代成長(zhǎng)起來(lái)的Z世代，不要用那種老氣的眼光與格局去理解別人，這樣很容易吃癟。

而歲數(shù)大一點(diǎn)兒的客戶，在這個(gè)階段或許更在乎居住環(huán)境與家庭成員的健康，即使年終，也有好些朋友咨詢購(gòu)買別墅還是大平層。

中國(guó)農(nóng)耕文明幾千年，對(duì)土地的熱愛寫在文化基因里了，土地就是命根子，愛買房是民族習(xí)性，尤其有花園的房子，種菜可是許多人的真愛。

不過(guò)一定要注意位置，對(duì)于投資+自住的，還是需要多多考慮地段的綜合指數(shù)。

雖然重慶在購(gòu)房指數(shù)方面有一個(gè)不怎么太講歷史文化沉淀的消費(fèi)特征，這和其它一線城市有點(diǎn)兒差別，歷史原因。

但是如果基本生活配套都缺乏，居住起來(lái)就沒有舒適度可言了，未來(lái)又怎么在二手市場(chǎng)有競(jìng)爭(zhēng)力呢？

三 長(zhǎng)期眼光看待重慶

像重慶這樣的強(qiáng)二線城市，屬于是國(guó)家戰(zhàn)略加持的重點(diǎn)大城市，未來(lái)還是有足夠機(jī)會(huì)，尤其在一線城市越來(lái)越容不下肉身，而且重慶目前的房?jī)r(jià)還是極為有好的。

這對(duì)于富人來(lái)說(shuō)，重慶缺乏的是真正的好房子，但是不要用老一套或者一個(gè)國(guó)外大師來(lái)忽悠！

第一代有錢人一開始是沒啥品味，瞎買藝術(shù)品，包，車，大logo，但架不住錢多?。?strong>經(jīng)年累月看，比較，購(gòu)買，品味早就上去了。

當(dāng)然現(xiàn)在豪宅流行的風(fēng)格越來(lái)越多樣化也是事實(shí)，但經(jīng)典就是經(jīng)典，什么時(shí)候能欣賞到，get到那個(gè)爽點(diǎn)，得看你的閱歷了。

當(dāng)錢不是問(wèn)題，俗不俗不重要了，別人怎么看也不重要了，重要的是，自己喜歡。所以大家要努力成為有錢人哦！更還有很多想象不到的快樂在前面等你。

持續(xù)不斷的欲望與求新求變，也是這個(gè)行業(yè)可以持續(xù)不斷的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，當(dāng)然這個(gè)領(lǐng)域可能規(guī)模小了很多，但是專注一個(gè)領(lǐng)域深耕，總有自己的機(jī)會(huì)，這是從從業(yè)者的角度而言。

而那些經(jīng)常說(shuō)這個(gè)城市收入低，房子太貴的人，最好多去其它城市看看，走走，就更明白重慶這座城市的友好由于善意了。

重慶本身基礎(chǔ)和教育資源規(guī)模與等級(jí)當(dāng)然沒法和一線城市比，關(guān)鍵你要看進(jìn)步的速度與未來(lái)可改造與進(jìn)步的空間！

房市的三道紅線卡開發(fā)商，年末的兩道紅線卡銀行房貸規(guī)模，多管齊下。

大開發(fā)商的壓力肯定不小，未來(lái)在新產(chǎn)品推出時(shí)一定會(huì)更為妥帖考慮到消費(fèi)者需求；而中小開發(fā)商則很可能在未來(lái)的日子里逐步退出這個(gè)利潤(rùn)越來(lái)越低的市場(chǎng)。

而買房貸款資質(zhì)審核更嚴(yán)格，放款時(shí)間更長(zhǎng)，未來(lái)買新房子，首付越來(lái)越高的要求會(huì)越來(lái)越明顯！

對(duì)于自住者而言，買房技巧千萬(wàn)條，歸根到底還是要買得早！