已抵押房屋能否設(shè)定居住權(quán)

神州國土 2021-01-06

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來源：金紹達不動產(chǎn)頻道

　　某市不動產(chǎn)登記中心詢問：已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房屋還能否設(shè)定居住權(quán)？如果可以，是否需要通知抵押權(quán)人？抵押權(quán)和居住權(quán)同時存在時，哪個權(quán)利更為優(yōu)先？

　　金紹達：設(shè)定抵押權(quán)以后，抵押人并未喪失對抵押物的處分權(quán)，因此，已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房屋可以設(shè)定居住權(quán)。

　　在已經(jīng)抵押的房屋上設(shè)定居住權(quán)，是否需要通知抵押權(quán)人或征得抵押權(quán)人同意，現(xiàn)行法律沒有直接的規(guī)定。但是設(shè)定居住權(quán)會降低抵押物的價值，依《民法典》第408條的規(guī)定：“抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)請求抵押人停止其行為;……或者提供與減少的價值相應(yīng)的擔保”。因抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而損害抵押權(quán)的可能性應(yīng)是低于居住權(quán)的設(shè)定，《民法典》尚且規(guī)定了“轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當及時通知抵押權(quán)人”（第406條）。以此推理，在已經(jīng)抵押的房屋上設(shè)定居住權(quán)，應(yīng)當及時通知抵押權(quán)人。

　　抵押權(quán)和居住權(quán)同時存在時，哪個權(quán)利更為優(yōu)先，應(yīng)當取決于這一權(quán)利的順位。《民法典》并沒有專設(shè)條款規(guī)定不動產(chǎn)登記的順位，只是在規(guī)定抵押權(quán)時提及了順位。順位是“在一個標的物上設(shè)定兩個以上不動產(chǎn)物權(quán)，依其納入不動產(chǎn)登記簿的時間先后享有順位。順位依登記的時間確定。優(yōu)先順位的權(quán)利優(yōu)先實現(xiàn)”（梁慧星：《中國物權(quán)法建議稿》第32條）。當兩種或兩種以上的他物權(quán)同時存在時，不動產(chǎn)物權(quán)支配的秩序就由登記簿上記載的順位來決定，順位在先的優(yōu)先行使。如《民法典》第415條規(guī)定：“同一財產(chǎn)既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立質(zhì)權(quán)的，拍賣、變賣該財產(chǎn)所得的價款按照登記、交付的時間先后確定清償順序”。

　　因此，當?shù)盅簷?quán)和居住權(quán)同時存在時，應(yīng)當依照這一權(quán)利在登記簿上登記的時間先后決定哪個權(quán)利優(yōu)先實現(xiàn)。后順位的權(quán)利，只有在先順位的權(quán)利實現(xiàn)后才能實現(xiàn)。在實踐中，先順位抵押權(quán)的行使導致后順位的抵押權(quán)無法實現(xiàn)時，已將之視為當然滌除。但是居住權(quán)不同于抵押權(quán)，后順位的抵押權(quán)不會影響先順位抵押權(quán)的行使，而居住權(quán)人占有了房屋，并明顯影響其拍賣的價格，從而影響到先順位抵押權(quán)的實現(xiàn)。在這種情況下，依法理，“先成立之物權(quán)會壓制后成立之物權(quán)，此際后物權(quán)之存在，若有害于先物權(quán)時，后物權(quán)會因先物權(quán)之實行而被排斥或消滅”（謝在全：《民法物權(quán)論》第33頁）。因此，如果法律對此不進行明確規(guī)定，由于現(xiàn)行法律對居住權(quán)人的范圍和居住權(quán)的期限都沒有限制，一旦抵押人設(shè)定后順位居住權(quán)，必然影響先順位抵押權(quán)的行使。

　　順位是物權(quán)登記中的一個重要內(nèi)容，應(yīng)當有其明晰的概念。如果法律對順位的定義和作用進行了明確的界定，則對于后物權(quán)有害于先物權(quán)行使時，如何排斥或滌除這一問題即可迎刃而解。

　　【來源】《中國房地產(chǎn)》2020年11月上旬刊