在選擇成本分?jǐn)偡椒ㄖ校?jì)算成本分?jǐn)偙壤闹匾罁?jù)是項(xiàng)目的面積比例，面積選取的不同（例如土地面積占比、建面面積）導(dǎo)致分?jǐn)偙壤淖儎?dòng)，最終導(dǎo)致項(xiàng)目土地增值稅清算結(jié)果有所差異。

所以，如何選擇面積數(shù)據(jù)來(lái)源就說(shuō)土地成本分?jǐn)偟暮诵囊?，決定了土地增值稅預(yù)繳和清算工作。

這里給大家梳理了7大類成本分?jǐn)偡椒ā?/span>

01

01、修建性詳細(xì)規(guī)劃圖及相關(guān)規(guī)劃文件

修建性詳細(xì)規(guī)劃圖是整體項(xiàng)目規(guī)劃最完整最直觀的數(shù)據(jù)來(lái)源，是整體項(xiàng)目的平面規(guī)劃圖，有整體項(xiàng)目各方面的面積數(shù)據(jù)，是未取得最終房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告前重要的預(yù)清算工作計(jì)算依據(jù)。

同時(shí)我們也可以從“修詳規(guī)”中注意觀察一些重要信息，例如是否存在紅線外成本支出、紅線內(nèi)是否存在多個(gè)項(xiàng)目或多個(gè)分期項(xiàng)目，是否存在應(yīng)分配的跨項(xiàng)目或跨期公共配套成本支出等等。

02、房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告

房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告系由當(dāng)?shù)胤抗芩鼍叩臏y(cè)繪報(bào)告，也是稅局認(rèn)定的土地增值稅清算建筑面積數(shù)據(jù)來(lái)源，包含了清算單位內(nèi)不同類型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的面積數(shù)據(jù)，主要關(guān)注的是其中普通住宅、非普通住宅、商業(yè)、地下車(chē)庫(kù)及公共配套設(shè)施建筑面積數(shù)據(jù)。

房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告包含了清算單位內(nèi)各類型房產(chǎn)或公共配套設(shè)施的建筑面積數(shù)據(jù)；修建性詳細(xì)規(guī)劃圖及相關(guān)規(guī)劃文件則是針對(duì)整體項(xiàng)目從總體到局部各方面規(guī)劃面積數(shù)據(jù)的直觀數(shù)據(jù)來(lái)源，對(duì)于整體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)情況了解和掌握十分重要。二者均系土地增值稅清算面積數(shù)據(jù)來(lái)源

在確定面積數(shù)據(jù)的同時(shí)，為保證最終使用的分?jǐn)偡椒▽?duì)企業(yè)最合理、最有利，這些方法，在具體運(yùn)用的時(shí)采取全排列（有可能的話）的方式逐一排查，選擇一種最適合本企業(yè)的分?jǐn)偡椒ā?/span>

#比如：某項(xiàng)目采取建筑面積法和層高系數(shù)法，土地增值稅稅負(fù)最低，其他項(xiàng)目就不一定。要看商業(yè)和住宅的建筑面積比例以及建造成本的差異等等因素。

02

01、占地面積法

定義：占地面積法，指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

分配：

1. 一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占總面積的比例進(jìn)行分配；

2. 分期開(kāi)發(fā)的，首先按照本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

適用范圍：

對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，或成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/span>

屬于多個(gè)清算單位共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上按建筑面積法分?jǐn)?，如無(wú)法按建筑面積法分?jǐn)?，?yīng)按占地面積法分?jǐn)偦蚨悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法分?jǐn)偂?/span>

土地成本分?jǐn)偡椒椴煌逅銌挝话凑嫉孛娣e法；

土地成本分?jǐn)偦驹瓌t：分期開(kāi)發(fā)，可以按占地面積分?jǐn)偂?/span>

對(duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，可以按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/span>

詳解：

1.對(duì)于同一建筑物中包含不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)首先確定該建筑物占地的總土地成本，然后根據(jù)該建筑物中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該建筑物總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀荆?br>

a.普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?∑(每棟可轉(zhuǎn)讓建筑物普通住宅建筑面積÷每棟建筑物可售建筑面積×每棟建筑物應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?

b.非普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?∑(每棟房地產(chǎn)非普通住宅建筑面積÷每棟房地產(chǎn)可售建筑面積×每棟房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?

c.其他類型項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?∑(每棟房地產(chǎn)其他類型項(xiàng)目建筑面積÷每棟房地產(chǎn)可售建筑面積×每棟房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?

2.土地成本首先按可轉(zhuǎn)讓建筑物占地面積占可轉(zhuǎn)讓建筑物占地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?；同一建筑物中包含不同類型房地產(chǎn)的，再按照各類型房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?/span>

3.占地總面積為可轉(zhuǎn)讓地上建筑物占地面積之和，不包括道路、綠化等公共設(shè)施用地面積。對(duì)于獨(dú)立占地的不同類型房地產(chǎn)。

4.對(duì)于裙樓土地成本的分?jǐn)偅箻桥c主樓為同一基礎(chǔ)（即基礎(chǔ)對(duì)裙樓和主樓均有承重作用）的，則裙樓和主樓應(yīng)作為同一建筑物計(jì)算分?jǐn)?；裙樓與主樓各有獨(dú)立基礎(chǔ)的應(yīng)作為獨(dú)立占地的建筑物計(jì)算分?jǐn)偂?br>

02、建筑面積法

定義：

建筑面積法是指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/span>

分配：

1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。根據(jù)本期開(kāi)發(fā)的建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算本期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

3.同一清算單位發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)偂?duì)于納稅人能夠提供相關(guān)證明材料，單獨(dú)簽訂合同并獨(dú)立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。

對(duì)同一項(xiàng)目里不同類型的建筑物土地成本是按照建筑面積分?jǐn)偟摹Ｍ磺逅銌挝徊煌愋桶唇ㄖ娣e法。

建筑面積法是地產(chǎn)項(xiàng)目成本分?jǐn)偟淖罨镜姆椒?，也是最重要的一個(gè)方法，其他成本分?jǐn)偡椒ň越ㄖ娣e法為基礎(chǔ)衍生出來(lái)的。

分?jǐn)偛襟E

第一步、先將占地相對(duì)獨(dú)立(一般是指有道路、圍墻等分隔)的不同類型房地產(chǎn)，按該類型房地產(chǎn)實(shí)際占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/span>

第二歩、對(duì)于剩余混建的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)首先確定混建房屋占地的總土地成本，然后根據(jù)混建房屋中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目混建總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀尽?/span>

03、層高系數(shù)法

定義：

層高系數(shù)法是以標(biāo)準(zhǔn)層高為基準(zhǔn)（基數(shù)為1），按其他房產(chǎn)的層高計(jì)算出系數(shù)，作為各房產(chǎn)分配承擔(dān)成本的總系數(shù)。即利用層高系數(shù)來(lái)均衡分?jǐn)傆捎趯痈卟灰粯佣绊懙慕ㄖ杀尽?/span>

為什么會(huì)有層高系數(shù)法？

因?yàn)樵谝恍╉?xiàng)目中，在同一棟建筑物內(nèi)存在不同業(yè)態(tài)，而這種業(yè)態(tài)的層高不同，所發(fā)生的直接建造成本，比如材料、人工也會(huì)明顯不同。實(shí)務(wù)中最典型的情況是底商 住宅模式，底商一般在4.5-6米之間，而住宅一般在3米左右，傳統(tǒng)的建筑面積分?jǐn)偡椒](méi)有考慮這種不同層高對(duì)開(kāi)發(fā)成本的影響，采用一刀切的方法進(jìn)行分?jǐn)?，體現(xiàn)不了這種成本差異，實(shí)質(zhì)上是有失客觀的，而層高系數(shù)法恰好可以彌補(bǔ)這種不足。

適用范圍：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目中包含不同類型房地產(chǎn)的,其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本可采取層高系數(shù)計(jì)算分配辦法。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

層高系數(shù)法有一個(gè)假設(shè)前提，就是層高與成本之間是線性比例關(guān)系，在六大成本類型中，只有建安成本的這種線性關(guān)系比較明顯，其他成本與層高的這種線性關(guān)系并不突出。由于在國(guó)家總局層面上沒(méi)有明確是否認(rèn)可層高系數(shù)法，地方稅務(wù)局有明確支持的，也有將層高系數(shù)排除在外，這種差異在實(shí)務(wù)中也給企業(yè)帶來(lái)了很大的不確定性。

因此，企業(yè)在選擇層高系數(shù)法進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)，需要統(tǒng)籌考慮項(xiàng)目定位、商住比例等因素，做出適合企業(yè)的決策。同時(shí)，由于各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)層高系數(shù)法這一分?jǐn)偡椒ㄕJ(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，應(yīng)以稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)有規(guī)定的應(yīng)按規(guī)定執(zhí)行，沒(méi)有規(guī)定的可以與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，爭(zhēng)取主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，以避免產(chǎn)生稅收爭(zhēng)議。

地方規(guī)定：

04、直接成本法

定義：

沿用國(guó)稅發(fā)【2009】31文件第二十九條的解釋：

直接成本法，指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)算與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象。

綜上，簡(jiǎn)單理解為可以直接歸屬于計(jì)稅成本對(duì)象的，直接歸集，不必采取建筑面積法、占地面積法等。

#舉個(gè)例子，在某商住一體的建筑主體中

1、商業(yè)外墻砌大理石墻磚（玻璃幕墻），住宅外墻粉刷涂料，因此大理石外墻（玻璃幕墻）成本直接歸屬于商業(yè)，住宅粉刷成本歸屬于住宅；

2、一個(gè)立項(xiàng)，建造一幢樓，商業(yè)銀行專項(xiàng)貸款1000萬(wàn)元，年利率10%。由此產(chǎn)生的利息直接歸屬該項(xiàng)目，不用采取其他成本分?jǐn)偡椒ā?br>

05、預(yù)算造價(jià)法

定義：

預(yù)算造價(jià)法指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。

提示：

預(yù)算造價(jià)法分?jǐn)偫⒊杀緯r(shí)，注意時(shí)間節(jié)點(diǎn)。即利息資本化時(shí)間的起點(diǎn)和終點(diǎn)，要分段計(jì)算，登載明細(xì)賬。

預(yù)算造價(jià)法還有其他適用情況，如：

將要支付還沒(méi)有支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；未建設(shè)或者未竣工決算的公配、基礎(chǔ)設(shè)施等。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)，一定要根據(jù)項(xiàng)目情況本身來(lái)確定分?jǐn)偡椒ǎ械目赡苡靡环N，也有可能用多種，還是那句話：做好分析、遵從稅法、有利企業(yè)、靈活運(yùn)用。

06、售價(jià)比率法

定義

售價(jià)比率法是以房屋單位售價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價(jià)的高低，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結(jié)構(gòu)的房屋，門(mén)面房售價(jià)高于住宅房。售價(jià)比率法一般實(shí)踐中運(yùn)用較少，此處就不再詳述。

07、地方自創(chuàng)分?jǐn)偡椒?/strong>

部分省市創(chuàng)新了其他成本分?jǐn)偡椒ǎ摲椒▽儆诘赜蛐哉?，?shí)際操作中需要積極和當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)與溝通。例如銀川的成本加成法、江西的銷(xiāo)售收入比例法、南通的售價(jià)系數(shù)法

#例如江西的銷(xiāo)售收入比例法

贛地稅發(fā)[2008]76號(hào)，納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用及土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，分別按納稅人取得的普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>

從文件中可以看出：土地成本按照收入比例進(jìn)行分割，會(huì)形成“商住一體”的商業(yè)部分和住宅部分“樓面地價(jià)”不一樣；別墅與住宅同時(shí)存在的情況下，別墅土地成本偏低，從而影響土地增值稅真實(shí)稅負(fù)。采取占地面積法還是比較客觀的。

下圖對(duì)成本分?jǐn)偡椒鞍咐M(jìn)行歸集梳理，供大家參考借鑒。

03

01、土地成本

先橫向，再縱向。采取占地面積法分割，分割之后采取建筑面積法分?jǐn)偼恋爻杀?，然后綜合“樓面地價(jià)”。

土地成本，指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)等。

國(guó)家稅收政策規(guī)定，土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配，如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。而地方省市稅務(wù)機(jī)關(guān)為了防止企業(yè)通過(guò)自由選擇分?jǐn)偡椒ú倏v避稅空間，常對(duì)房企土地成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇給予限制。

有的地方規(guī)定同一清算單位內(nèi)土地成本分?jǐn)傊荒懿捎媒ㄖ娣e法，有的地方允許土地成本采取層高系數(shù)法分?jǐn)偟鹊取８鞯匾?guī)定不一而足、五花八門(mén)，采用不同的分?jǐn)偡椒?，所?jì)征的土地增值稅稅額存在明顯差異。

02、建造成本

個(gè)性化的成本直接歸集；共同的成本，按照建筑面積法分?jǐn)?，同時(shí)考慮層高因素。

例如：可以直接歸屬于商業(yè)或者住宅部分的按照直接成本法歸集（如玻璃幕墻），屬于共同成本部分（如基礎(chǔ)設(shè)施）按照建筑面積法分?jǐn)偅⒖紤]層高系數(shù)法的使用。

03、合理劃分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

土地增值稅清算時(shí)，當(dāng)不能準(zhǔn)確劃分管理費(fèi)用和“開(kāi)發(fā)成本---開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”，發(fā)生的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”有可能被認(rèn)定為土地增值稅流程當(dāng)中的“開(kāi)發(fā)費(fèi)用”，從而影響扣除以及加計(jì)扣除，導(dǎo)致納稅人稅負(fù)增加。

04、公共配套設(shè)施費(fèi)

公共配套設(shè)備費(fèi)的分?jǐn)?，?yīng)根據(jù)實(shí)際使用情況確認(rèn)分?jǐn)偡椒?。如果全部歸全體業(yè)主共有或全部用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)，不可售建筑面積分?jǐn)偟某杀緸?，可售建筑面積負(fù)擔(dān)全部配套設(shè)備費(fèi)。如果只是部分歸全體業(yè)主共有或部分用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)，不可售建筑面積就應(yīng)按比例分?jǐn)偱涮自O(shè)施費(fèi)，可售建筑面積只負(fù)擔(dān)部分配套設(shè)備費(fèi)。

#一個(gè)例子：企業(yè)同一地塊分期開(kāi)發(fā)（此情況下土地增值稅需分期清算），一期小高層和高層，二期為別墅，如果按建筑面積分?jǐn)偼恋爻杀?，測(cè)算后小高層和高層土地增值稅適用稅率30％，別墅土地增值稅適用稅率50％，即不同物業(yè)的土地增值稅存在稅率差，那么此時(shí)納稅人可以按31號(hào)三十條規(guī)定按“占地面積法進(jìn)行分配”土地成本，增加別墅土地成本，以此達(dá)到減少土地增值稅稅負(fù)的效果。

04

土地成本占房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本30%左右，占比最大，是最主要的成本項(xiàng)目。因此，房企應(yīng)當(dāng)重視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地成本分?jǐn)偤怂?，正確履行納稅義務(wù)，防控土地成本分?jǐn)偛划?dāng)?shù)亩悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)。

由于財(cái)政部、國(guó)稅總局對(duì)于地價(jià)的分配方法，沒(méi)有限定某一種方法，但要求“合理、合規(guī)”。部分省市稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算時(shí)土地成本的分?jǐn)偡椒ㄒ步o予了選擇的空間，且有進(jìn)一步寬松的趨勢(shì)。

由此可見(jiàn)，只要是合理的方法企業(yè)都可以采用。并就土地成本分?jǐn)傁嚓P(guān)事項(xiàng)保持與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的有效溝通。在選擇成本分?jǐn)偡椒〞r(shí)要遵循稅法并合理比較，擇優(yōu)選擇對(duì)自身經(jīng)濟(jì)利益最大化的成本分?jǐn)偡椒ā?/span>