會計實務操作課程《房地產(chǎn)企業(yè)主要涉稅爭議焦點問題及政策解析》（陳萍生老師主講）

hongxing121 2012-06-15

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房地產(chǎn)企業(yè)主要涉稅爭議焦點問題及政策解析

　　6.單獨修建的售樓部等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除
土地增值稅：
　　開發(fā)間接費用，是指直接組織，管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
　　所得稅規(guī)定：
　　指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
　　國家稅務總局答復：
　?、僭陂_發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產(chǎn)銷售費用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用中列支。
　?、谠谥黧w內(nèi)修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，建成后有償轉讓的，應計算收入并準予扣除。
　　③利用規(guī)劃配套設施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，按以下原則處理：
　　——建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。
　　——建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。
　　——建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
　　7.扣除項目按什么方法分配
　　

　　《土地增值稅暫行條例實施細則》
　　第九條　納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按①轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按②建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的③其他方式計算分攤。
　　分析：不同的計算方法其結果不同，納稅人是否可以自行選擇？
　　舉例
　　某房開公司在10000平米土地上開發(fā)，土地出讓金1000萬元。分兩期進行開發(fā)，一期為公寓，占地面積（包括道路、綠地等）6000平米，建筑面積15000平米;二期為別墅，占地面積4000平米，建筑面積5000平米。公寓己銷售完畢，應分攤土地出讓金？

[答疑編號1771010201：針對該題提問]

『正確答案』①占地面積法：1000×（6000÷10000）＝600（萬元）
　?、诮ㄖ娣e法：1000×［15000÷（15000＋5000）＝750（萬元）
　　國稅發(fā)〔2006〕187號
　　屬多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目④可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
　　國稅發(fā)〔2009〕91號
　　分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用⑤合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

　　分析：稅務機關認為合理的分配方法有哪些？
　　

　　房地產(chǎn)企業(yè)共同成本和間接成本分配方法
　?。?）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。
　　①一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。
　?、诜制陂_發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。
　　期內(nèi)全部成本對象應負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。
　　

　　舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一小區(qū)，占地60000㎡，分三期開發(fā)，分別20000㎡，30000㎡，10000㎡，土地出讓金50000萬，一期開發(fā)住宅3幢和一個會所，分別占地5000㎡，5000㎡，5000㎡，2000㎡。

[答疑編號1771010202：針對該題提問]


	『正確答案』計算：　　◇一期內(nèi)全部成本對象應分攤土地成本=（20000÷60000）×50000＝16667 　　◇會所應分攤土地成本＝（2000÷20000） ×16667＝1666.7 　　◇3幢小高層住宅共應分攤土地成本＝16667-1666.7=15000.3

　?。?）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。
　?、僖淮涡蚤_發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。
　?、诜制陂_發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。
　?。?）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。
　?。?）預算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期內(nèi)全部成本對象預算造價的比例進行分配。
　　成本分配規(guī)定
　?。?）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。
土地開發(fā)同時連結房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。
　?。?）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本，應按建筑面積法進行分配。
　?。?）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。
　?。?）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。
　　8.開發(fā)費用中的利息支出如何計算扣除
　　房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
　　財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
　　凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
　　國稅函〔2010〕220號
　　三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題
　?。ㄒ唬┴攧召M用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
　?。ǘ┓膊荒馨崔D讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
　　（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
　　（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。
　　國稅函發(fā)[1995]110號：
　?。ㄈ╅_發(fā)土地和新建房及配套設施的費用是指銷售費用、管理費用、財務費用。根據(jù)新會計制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關的費用直接計入當年損益，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分攤。為了便于計算操作，《細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)計算扣除。