2011年-2017年末，物業(yè)公司分期與被告余某佳簽訂《商業(yè)用房租賃合同》，最后一次簽訂合同租期為2016年4月-2017年12月31日，約定將坐落東方居C03網(wǎng)17號(hào)房屋出租給被告，面積為36.05平方米，月租金為1469元，水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)由余某佳承擔(dān)。

2019年8月12日，物業(yè)公司與投資公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將包括被告租賃房屋在內(nèi)的整棟房屋全部出售給原告投資公司。后來(lái)，原告投資公司多次要求與被告簽訂租賃合同，但被告拒不履行，也不搬離租賃房屋。2019年5月至今，余某佳未向投資公司支付租金。

投資公司向法院起訴請(qǐng)求：判令被告余某佳立即遷出東方居C03網(wǎng)17號(hào)房屋；被告余某佳按1469元/月支付2019年5月1日至實(shí)際騰遷期間房屋使用費(fèi)。

裁判觀點(diǎn)

法院審理認(rèn)為：物業(yè)公司與被告余某佳簽訂《商業(yè)用房租賃合同》，系雙方真實(shí)意思表示，原審法院予以確認(rèn)。

2018年-2019年，雙方雖未簽訂租賃合同，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十六條“租賃期間屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”的規(guī)定，雙方應(yīng)繼續(xù)按原租賃合同履行。

2019年4月19日，投資公司取得東方居C03網(wǎng)17號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)，并于2019年8月與物業(yè)公司履行交接手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”及第二百三十二條“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或約定不明確，視為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同”的規(guī)定，雖投資公司與余某佳未簽訂租賃合同，因投資公司從物業(yè)公司受讓現(xiàn)為該房屋所有權(quán)人，物業(yè)公司與被告余某佳簽訂《商業(yè)用房租賃合同》繼續(xù)有效。故自2019年5月起，余某佳應(yīng)按原合同約定每月1469元，向投資公司支付租金至實(shí)際騰遷之日止。

裁判結(jié)果

綜上，法院判決：被告余某佳于判決發(fā)生法律效力后七日內(nèi)遷出東方居C03網(wǎng)17號(hào)房屋；被告余某佳于判決發(fā)生法律效力后七日內(nèi)性給付原告投資公司租金14690元（自2019年5月1日至2020年4月30日，1469元×12個(gè)月）。如果未按判決規(guī)定日期騰遷，之后發(fā)生的租金按每月1469元向原告投資控股公司支付租金至實(shí)際騰遷之日止。

案例評(píng)析

該案中，原告投資公司從物業(yè)公司因購(gòu)買(mǎi)取得涉案租賃房屋的所有權(quán)后，投資公司享有對(duì)案涉租賃房屋的使用、收益、處分權(quán)利，因此原告投資公司可以依據(jù)物業(yè)公司與被告余某佳所簽訂的《商業(yè)用房租賃合同》，要求余某佳向其支付租金，同時(shí)有權(quán)隨時(shí)解除該不定期租賃合同。被告余某佳以原告投資公司沒(méi)有訴訟主體資格為由辯解，顯然與法律規(guī)定不相符。

法條解讀

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

租賃合同中有一個(gè)法律概念叫“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，是指當(dāng)出租人在租賃合同有效期內(nèi)，將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的，原租賃合同對(duì)受讓的所有人繼續(xù)有效，承租人對(duì)租賃物的占有使用可以對(duì)抗第三人，即使是該租賃物所有權(quán)人或享有其他物權(quán)的人也不例外。

從上述法律條文來(lái)看，適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的條件一般有4個(gè)：1，租賃合同已成立并生效；2，租賃物已交付承租人；3，所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間，即出租人在租賃期間；4，出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人。

具備這4個(gè)條件的，即使買(mǎi)受人不知道該租賃合同存在，租賃關(guān)系仍然能夠?qū)乖撡I(mǎi)受人。

不影響租賃合同的效力是指租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)后，其設(shè)定在該租賃物上的租賃合同仍然存在，在承租人與受讓人之間無(wú)須再另行訂立租賃合同，受讓人在受讓該租賃物的所有權(quán)時(shí)就與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，繼承原出租人的權(quán)利和義務(wù)，受讓人要受到原租賃合同的約束。如果出租人沒(méi)有將所有權(quán)變動(dòng)的事項(xiàng)通知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力及于受讓人。

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