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“很多業(yè)主非常郁悶，小區(qū)開發(fā)商配備前期物業(yè)，物業(yè)服務(wù)很差，卻還收著高昂物業(yè)費，自己只有吐槽的力氣，卻拿物業(yè)無可奈何。小編告訴你，可以成立業(yè)主委員，實行業(yè)主自治，從而維護自己的權(quán)益?！?/span> （一） 房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的； （二） 業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之三十以上的； （三） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前九十日的。 符合上述任一條件之一，可成立！ 第十七條 符合成立業(yè)主大會條件的，建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主聯(lián)名可以申請成立首次業(yè)主大會籌備組。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到申請后三十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會籌備組。第十八條 首次業(yè)主大會籌備組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和業(yè)主、社區(qū)居（村）民委員會、建設(shè)單位的代表組成，籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔任。籌備組人數(shù)應(yīng)當為七至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)比例不低于二分之一。業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后確定。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當征求業(yè)主意見后制定業(yè)主代表產(chǎn)生辦法，產(chǎn)生辦法應(yīng)當包括業(yè)主代表應(yīng)當具備的基本條件、推選方式、異議解決等內(nèi)容。其中業(yè)主代表的基本條件不得低于本規(guī)則業(yè)主委員會成員條件。第三步、首次召開大會內(nèi)容準備（公示7日）
第二十條 首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責：（一） 確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；（二） 確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；（三） 擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（四） 擬定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；（五） 擬定業(yè)主委員會組成人員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會組成人員候選人名單，擬定業(yè)主委員會選舉辦法；（六） 完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于七日。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當記錄并作出答復(fù)。第二十一條 首次業(yè)主大會籌備組組長履行以下職責:（四）在籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告上簽字；籌備組組長不履行或者不適當履行前款規(guī)定職責的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促履職或另行指派組長。 第二十三條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在首次業(yè)主大會籌備組成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。第五步：召開大會、選舉業(yè)務(wù)委員會成員第二十四條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會成員的辦法。（一） 制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二） 制定和修改業(yè)主大會會議表決規(guī)則；（三） 選舉、罷免或者更換業(yè)主委員會成員；（四） 確定物業(yè)管理方式，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五） 確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；（六） 聽取和審查業(yè)主委員會工作報告、收支預(yù)算決算報告;（七） 決定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和經(jīng)營的方式、收益分配；（八） 決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（十）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用，決定業(yè)主委員會成員補貼的來源、支付標準；（十一）改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；（十二）決定有關(guān)業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。決定前款第八、九項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第二十六條 管理規(guī)約應(yīng)當對下列主要事項作出規(guī)定：（三） 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營與收益分配；（五） 業(yè)主共同管理權(quán)的行使；（六） 業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)；（七） 違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任。第二十七條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當包括以下內(nèi)容：（一） 業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；（四） 業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；（五） 業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；（六） 業(yè)主代表的任職條件、產(chǎn)生方式；（八） 業(yè)主委員會成員的資格、人數(shù)和任期等；（十） 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理; （十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。第四十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生后七日內(nèi)，召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任。首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主大會議事規(guī)則也可以約定業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主大會直接選舉產(chǎn)生。第四十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，通過“河南省物業(yè)管理綜合監(jiān)管平臺'向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在五個工作日內(nèi)完成備案，向業(yè)主委員會頒發(fā)《河南省業(yè)主大會業(yè)主委員會備案證書》，同時將備案情況抄送縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門。業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起三十日內(nèi)向備案機關(guān)變更備案。第四十五條 業(yè)主委員會持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。業(yè)主委員會應(yīng)當建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管。使用業(yè)主大會印章，應(yīng)當依據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，應(yīng)當依據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。業(yè)主委員會印章內(nèi)容應(yīng)當包括業(yè)主委員會任期時間信息。至此，業(yè)主委員后成立。 1、籌備組費用問題：新區(qū)建設(shè)方承擔、老區(qū)業(yè)主承擔： 第二十二條 新建小區(qū)所需籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔，單位小區(qū)所需籌備經(jīng)費由所在單位承擔，老舊小區(qū)所需籌備經(jīng)費由縣級人民政府承擔。 首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費僅限用于與籌備有關(guān)的會議場地租賃、紙張購買、業(yè)主大會文件和選票印制等工作開支。業(yè)主大會籌備工作結(jié)束后，籌備經(jīng)費仍有剩余的，納入業(yè)主大會共有經(jīng)費。 2、投票數(shù)確定問題：一戶一票，可委托處理 第三十三條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)： （一） 業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分, 以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算； （二） 總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。 第三十四條 本規(guī)則中的專有部分包括住宅和非住宅。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程不計入總建筑面積和總?cè)藬?shù)。
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