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四川省成都市以全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革配套試驗區(qū)建設為契機，結合不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，建立健全農(nóng)村宅基地使用權、集體建設用地使用權及房屋所有權確權登記體系，并結合成都實際解決資金、人員等問題，全面明晰農(nóng)村不動產(chǎn)權利，為維護農(nóng)民權益、實施農(nóng)村改革和鄉(xiāng)村振興打下了堅實基礎。目前，成都市已頒發(fā)農(nóng)村宅基地使用權證150.69萬本，集體建設用地使用權證1.54萬本，實現(xiàn)應登盡登；實現(xiàn)農(nóng)村宅基地使用權紙質登記檔案矢量化并上圖入庫128.1萬宗。 明確業(yè)務標準，健全登記體系 成都市堅持用途管制、總量控制、農(nóng)地農(nóng)用、宗地管理等底線，先后制定了《成都市集體建設用地使用權確權登記暫行規(guī)定》《成都市集體土地所有權和集體建設用地使用權確權登記實施意見》《關于加快農(nóng)民集中居住區(qū)土地和房屋登記發(fā)證工作的通知》等政策文件，對確權登記的原則、范圍、條件、程序、要件、技術要求等作了統(tǒng)一規(guī)定。 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，該市又制定并印發(fā)了《成都市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記操作手冊（土地、房屋）》《成都市不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準（試行）》《成都市不動產(chǎn)權籍調查實施細則（試行）》等，在全市范圍內(nèi)明確了集體土地“房地一體化”確權登記的辦理時限、辦事程序、申請材料、審核要點等業(yè)務標準。 堅持“村民自治、還權賦能”，分步驟分階段推進 成都市的空間格局是典型的“大城市帶大郊區(qū)”，經(jīng)濟發(fā)展水平不一、管理水平參差不齊。當?shù)亟Y合實際，依靠村民組織，解決宅基地確權難題。 在權屬權利認定上，堅持“村民自治、還權賦能”原則，在符合總量控制、用途管制的前提下，將宅基地和集體建設用地分配決定權交給集體經(jīng)濟組織，村集體或村民小組推舉成立理事會，充分尊重農(nóng)民意愿，讓農(nóng)民自己做主、自己出力，解決面積超占、權屬來源不清、使用年代、集體成員身份等難題。 在時間安排上，分階段分步驟推進。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，立足產(chǎn)權制度改革開展制度建設，實現(xiàn)登記體系標準化；在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，開展城鄉(xiāng)一體的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫建設工作，實現(xiàn)5種不動產(chǎn)權利圖形數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)的集成，推動農(nóng)村不動產(chǎn)權登記常態(tài)化管理。 創(chuàng)新破解測繪環(huán)節(jié)資金、人員和技術難題 成都市按照“實事求是、統(tǒng)分結合”原則，要求宅基地和集體建設用地進行1∶500實測（高山區(qū)零星分散、交通不便區(qū)域除外），同時允許農(nóng)村房屋測繪因地制宜采用勘丈法和解析法。 下轄區(qū)（市、縣）結合實際，可自主選擇農(nóng)房測量方式。其中，解析法是由各地招標作業(yè)單位負責按照位置準確、面積精確、集體土地房屋（農(nóng)房）產(chǎn)權人認可的原則，使用滿足精度要求的工作底圖（宗地圖），以農(nóng)戶為基本單元，通過現(xiàn)場實測的方式，調查每處集體土地房屋（農(nóng)房）的面積、結構、權屬和空間分布等情況；測繪成果經(jīng)房屋主管部門審核確認后，與調查信息一并在本集體經(jīng)濟組織進行公示，并由集體土地房屋（農(nóng)房）農(nóng)戶簽字認可，確保圖（分層分戶圖）、數(shù)（建筑面積）、房（所有權人）三者一致。相關費用均由當?shù)卣袚皇杖∞r(nóng)戶任何測繪費用。其主要步驟是：農(nóng)房測量應參照宅基地基地圖（宗地圖）現(xiàn)場測繪，并對房屋現(xiàn)狀進行調查，房屋調查內(nèi)容包括房屋坐落、房屋權利人、層數(shù)、建筑結構、建成年份、用途等基本情況，調查完畢后應在房屋平面圖所屬選項中進行填寫；現(xiàn)場測量人與戶主共同對數(shù)據(jù)進行確認后并在草圖上簽字；整理數(shù)據(jù)，計算繪圖，形成測繪成果數(shù)據(jù)資料，并由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)對成果資料（調查內(nèi)容）進行初審并蓋章確認，成果數(shù)據(jù)資料應包括戶主聲明書及代理委托書、戶主及代理人的相關身份證明、由技術公司、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村組及戶主簽字蓋章確認的房屋平面圖等；將整理的房屋測繪成果數(shù)據(jù)交住建部門審核，不合格的成果退回重測，合格的成果推送登記機構，紙質文檔一并報送登記機構。 部分區(qū)（市、縣）基于資金困難的現(xiàn)實，采用簡便易行的勘丈法解決房屋面積的測繪問題，即由本村組人員人工丈量確定，不收取農(nóng)民任何費用，主要步驟是：由本組村民大會推薦本組村民代表及村上工作人員進行實地調查，記錄房屋的權利人、建筑結構和樓層等內(nèi)容；通過實地拉皮尺的方式來丈量房屋邊長，簡易計算出房屋面積，形成滿足登記要求的調查成果；調查成果經(jīng)過鎮(zhèn)村組復核同意后，在所屬村組進行公示，公示期為15個工作日，公示期滿無異議以此結果向登記機構提出登記申請，登記機構受理其申請，審核通過后登薄發(fā)證，證書附記欄中記載：“流轉過程中，以具有資質的測繪機構測繪的面積為準”。 此外，成都市明確，在農(nóng)村房屋測繪過程中，對已取得所有權證書的房屋，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村組證明未改擴建，按證載面積進行確權登記；對新建、改擴建至今未確權的農(nóng)房，2008年前的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)負責出具房屋符合規(guī)劃證明，據(jù)實確權登記，2008年后（含2008年）的，按層高不高于二層且建筑面積不超過300平方米進行確權登記；對超層高或超面積的農(nóng)房，由規(guī)劃部門按程序進行審定，完善相關規(guī)劃手續(xù)后再予以確權登記。 借助“城鄉(xiāng)一體”信息平臺實現(xiàn)以圖管地 在農(nóng)村房地一體確權登記發(fā)證過程中，成都市以城鎮(zhèn)國有土地和農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證數(shù)據(jù)為基礎，對城鎮(zhèn)地籍數(shù)據(jù)庫進行了擴展和完善，完成了包括國有和集體建設用地使用權在內(nèi)的各類土地權利等1000余萬個宗地（地塊）的統(tǒng)一編碼工作，構建了“城鄉(xiāng)統(tǒng)一、圖數(shù)一致、統(tǒng)一編碼、檔案齊全”的城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)庫和管理信息平臺。不動產(chǎn)登記改革以來，成都市堅持“先整合，后發(fā)證”，本著“立足現(xiàn)有，避免重復投入”的思路，著力推進集體土地不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合和存量數(shù)據(jù)匯交，為換發(fā)不動產(chǎn)權證做足準備，并于2017年在全國率先開展城鄉(xiāng)一體的多類型不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)匯交。 ■短評 想群眾所想則事半功倍 □ 閻炎 想群眾所想、解群眾所困，則事半而功倍。農(nóng)村房地一體確權登記，正是當下從農(nóng)民現(xiàn)實利益出發(fā)的一項重要工作，關乎鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施，關乎農(nóng)民的長遠福祉。 而要將這件好事辦好，需要破解政策、資金、技術等一系列難題，在農(nóng)村復雜的、多樣化的實際情況中，更需要充分尊重農(nóng)民意愿，順勢而為。 成都市在推進農(nóng)村不動產(chǎn)登記的過程中，一方面敢于放手，在把控好用地總量和用途管制的前提下，農(nóng)民事情農(nóng)民辦，將農(nóng)村建設用地分配決定權交給集體經(jīng)濟組織，讓農(nóng)民自己做主協(xié)調解決公平問題。另一方面，因地制宜解決資金問題，讓農(nóng)民收獲看得見的獲得感；如在測繪環(huán)節(jié)，能承擔的地區(qū)由政府承擔費用，經(jīng)濟困難的地區(qū)靈活采用簡易的人工丈量法，由村組自行出人丈量，同樣不收取農(nóng)民任何費用。 依靠群眾、發(fā)動群眾，也是推進后續(xù)農(nóng)村各項改革必須抓牢的要務。 |
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