作為一線城市的北上深是當仁不讓的全國房地產周期的領頭羊。而這里二手房交易占存量市場的比重很大。而且二手房交易更能反映房地產真實的供需，不受開發(fā)商行為的擾動。所以盯著北上深的二手房市場基本也可以把握全國的房地產周期了。

北京周成交2000套以下，深圳1000套以下基本就是冰點了，預示房價要跌。北京4000套，深圳2000套以上就是火熱了，房價要大漲了。目前北京深圳數(shù)據(jù)在二者之間，不溫不火。

2018年北京樓市有過一波回暖，是在成交量持續(xù)上升的取得的，從目前的月度成交數(shù)據(jù)看，3月“小陽春”后，北京二手房成交量一路走低，“金九銀十”也沒有改善。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年7-10月，北京二手住宅成交均價連續(xù)四個月出現(xiàn)下滑。這是 2018 年以來，北京二手房價經歷的最長下滑周期。明年1季度3月估計還會有“小陽春”，關鍵看4月份及以后的走勢，若還是低迷，按照“量為價先”的規(guī)律，北京二手房房價或有進一步下行壓力。

全國角度看，房地產也有一定壓力。如下圖所示，周數(shù)據(jù)的30個大中城市商品房銷售面積增速波動較統(tǒng)計局的月度全國新房銷售面積增速波動大，且有一定領先性。前者在今年3月份有過回暖，之后震蕩走低。7月份后國家嚴查房地產企業(yè)信托融資，地產商壓力變大。降價回籠資金成為一個選擇。而房地產作為積分商品，降價趨勢若形成，反而會降低需求。中央定的政策是“房住不炒”，但是年初中央也定了房地產調控各個城市根據(jù)自身的情況“因城施策”。目前我們注意到，隨著房地產壓力上升，近期多個地方政府的限購政策放松，深圳市更是出臺了邊際刺激政策。

南京、海南、廣西、成都都通過鼓勵高學歷或者部分區(qū)域放松限購。今年11月11日，深圳降低豪宅稅標準，滿兩年可免征差額5%的增值稅。廣州限購政策調整，社保與稅單可“互證”。這些邊際放松政策起碼表明當?shù)氐胤秸J為當?shù)胤康禺a市場已經不再火爆，所以行政限制政策邊際放松。根據(jù)以前經驗，如果效果不佳，明年這些限購、限貸政策或者進一步放松。

用歷史上百城住宅價格環(huán)比/同比下跌城市占比和房地產調控政策做對比可以看出。放松限購對刺激房地產用處有限。如果做類比的話，放松限購類似救市政策中的降低印花稅，是確認熊市的開始，而非反轉點。

2010年以來的周期中，當70%的城市房價環(huán)比下跌時，中央政府都出臺了強刺激政策。2019年10月有32%的城市房價環(huán)比下跌。由于房住不炒是中央訂的政策，所以這一次中央政府的定力是很強的。如果明年房地產成交量繼續(xù)放緩，房價下行壓力上升，不排除地方政府在“因城施策”層面的政策松動。

上觀點僅供參考，不構成投資建議，市場有風險，投資需謹慎