摘要

2016年三季度，市場(chǎng)持續(xù)高熱，調(diào)控政策收緊，百城價(jià)格累計(jì)上漲6.78%，漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大。地王潮傳導(dǎo)至二線其他城市，代表城市土地出讓金達(dá)去年八成。品牌房企業(yè)績(jī)也持續(xù)增長(zhǎng)，同時(shí)在寬松的融資渠道下，房企加大投資力度，拿地金額大幅增長(zhǎng)、收購(gòu)頻率提升，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局加速演化。

展望四季度，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)化，四季度市場(chǎng)量?jī)r(jià)增速有望回調(diào)，新開工、投資保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。值得注意的是，從房地產(chǎn)大周期及小周期來看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是熱點(diǎn)城市，接下來將面臨調(diào)整壓力。

1.政策：地方政策分化加劇，熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí)

多地樓市調(diào)控升級(jí)，限購(gòu)限貸密集出臺(tái)。熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高溫態(tài)勢(shì)，促使地方開啟調(diào)控收緊模式，部分城市如蘇州、南京等地二季度已出臺(tái)收緊措施，但市場(chǎng)熱度依然不減，房?jī)r(jià)地價(jià)仍保持較快上漲趨勢(shì)，三季度蘇州、南京、廈門、武漢等城市接連限購(gòu)限貸，加碼調(diào)控。隨著市場(chǎng)熱度的不斷傳導(dǎo)，調(diào)控收緊也在擴(kuò)圍，杭州、鄭州、石家莊、福州、濟(jì)南加入調(diào)控收緊行列。各地政策充分體現(xiàn)“因城施策”總體要求下差別化、精細(xì)化調(diào)控的思路。限購(gòu)方面，南京、杭州、蘇州針對(duì)非本市戶籍購(gòu)買二套房，其中南京限制力度最強(qiáng)，廈門針對(duì)購(gòu)買144平米及以下普通住宅，杭州配合限貸及暫停購(gòu)房入戶同步調(diào)控，蘇州重點(diǎn)縣跟進(jìn)限購(gòu)；信貸收緊方面，廈門進(jìn)一步區(qū)分和細(xì)化了購(gòu)房家庭情況，蘇州、南京實(shí)施分區(qū)施策，南京同時(shí)暫停公轉(zhuǎn)商貼息貸款；土地市場(chǎng)方面，鄭州對(duì)土拍方式采取分區(qū)差別化調(diào)整；福州限價(jià)，深圳、濟(jì)南、石家莊等多地加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。

圖：2016年部分城市收緊政策一覽

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

地方去庫(kù)存效果顯現(xiàn)，政策更加具體化精細(xì)化。三季度出臺(tái)去庫(kù)存措施城市繼續(xù)增加，且政策更加具體細(xì)化。福建、沈陽等地住宅和商辦庫(kù)存壓力均較大，在大力推進(jìn)住宅庫(kù)存去化的同時(shí)，還進(jìn)一步出臺(tái)政策推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存去化；浙江明確去庫(kù)存短期及中長(zhǎng)期目標(biāo)，措施涵蓋供需兩端以及健全長(zhǎng)效機(jī)制等多個(gè)方面；遼寧進(jìn)一步深化住房制度改革，培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)；蕪湖著重鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。

當(dāng)前城市分化態(tài)勢(shì)加劇，熱點(diǎn)城市樓市不斷升溫，促使地方調(diào)控頻頻加碼，部分城市已實(shí)施多輪調(diào)整，或重啟限購(gòu)，或收緊信貸政策，或限房?jī)r(jià)地價(jià)，或加強(qiáng)監(jiān)管，政策主要以抑制投資投機(jī)需求為重點(diǎn)，特別是購(gòu)買人群受限及信貸收緊，短期將為當(dāng)前過熱樓市適當(dāng)降溫，這也將成為更多城市控制房?jī)r(jià)的重要選擇。四季度各線城市政策分化將更明顯，更多二線及特大城市周邊三線城市已進(jìn)入房?jī)r(jià)快速上漲通道，未來這些城市調(diào)控政策將加強(qiáng)，需求端限購(gòu)限貸限價(jià)等，供應(yīng)端通過加大供給、加強(qiáng)監(jiān)管，平抑市場(chǎng)過熱現(xiàn)象。而東北、西北二線城市及多數(shù)三四線城市將繼續(xù)落實(shí)貨幣補(bǔ)貼、棚改貨幣化、鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房等政策加大力度去庫(kù)存。而商辦庫(kù)存整體承壓，未來將積極調(diào)節(jié)增量、盤活存量，降首付、減稅負(fù)以促進(jìn)需求增長(zhǎng)。

2.價(jià)格：8、9月百城住宅均價(jià)環(huán)比漲幅連創(chuàng)新高，房?jī)r(jià)上漲城市擴(kuò)圍 

圖：百城住宅均價(jià)及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

2016年三季度百城住宅均價(jià)累計(jì)漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，8、9月單月環(huán)比漲幅均突破2%，連續(xù)創(chuàng)近年來新高。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年1-9月百城住宅均價(jià)累計(jì)上漲14.91%，各季度漲幅逐步走高。其中，一季度累計(jì)上漲2.94%；二季度漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，累計(jì)上漲4.54%；三季度隨著更多城市房?jī)r(jià)加入上漲行列，全國(guó)整體均價(jià)漲幅再度擴(kuò)大，累計(jì)上漲6.78%，其中8、9月環(huán)比漲幅均突破2%，一再刷新近年新高。截至2016年9月，百城住宅均價(jià)上漲至12617元/平方米，環(huán)比連續(xù)17個(gè)月上漲，同比連續(xù)14個(gè)月上漲。

圖：各線城市住宅均價(jià)環(huán)比走勢(shì)

表：百城及各類型城市不同階段累計(jì)漲跌幅

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

2016年三季度，各線城市住宅價(jià)格漲幅均擴(kuò)大，二線城市由局部上漲升級(jí)為普漲。具體來看，一線城市三季度累計(jì)上漲7.24%，上海領(lǐng)漲，漲幅為10.70%，北京上漲7.74%，深圳、廣州漲幅在5%左右；二線城市累計(jì)上漲5.13%，其中超90%城市房?jī)r(jià)上漲，無錫、福州、濟(jì)南漲幅較大，超過12%，另有合肥、杭州、鄭州等10個(gè)城市漲幅也較大，超過二線城市整體漲幅；三線城市累計(jì)上漲3.51%，其中昆山、廊坊、珠海、惠州4個(gè)一線周邊城市房?jī)r(jià)繼續(xù)保持較大幅度上漲，三季度漲幅均超過10%。

圖：2016年三季度十大城市主城區(qū)二手房 與新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲跌幅對(duì)比

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三季度十大城市新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅超過二手房4.67個(gè)百分點(diǎn)，七個(gè)城市新房?jī)r(jià)格漲幅超過二手房。具體來看，上海三季度新房?jī)r(jià)格上漲顯著，二手房漲幅明顯放緩；深圳新房、二手房?jī)r(jià)格漲幅均收窄，二手房收窄幅度更明顯，新房?jī)r(jià)格漲幅仍高于二手房；天津、杭州需求旺盛、庫(kù)存持續(xù)下降、地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力較足，二手房?jī)r(jià)格先行上漲，三季度天津新房、二手房漲幅差縮小，杭州新房漲幅超過二手房，且新房漲幅居十大城市首位；成都庫(kù)存降至合理區(qū)間，同時(shí)在規(guī)劃利好及土拍狂熱推動(dòng)下，部分區(qū)域房?jī)r(jià)大幅上漲，帶動(dòng)三季度新房整體價(jià)格止跌轉(zhuǎn)漲，漲幅超過二手房，后期隨著需求釋放及投資空間縮小，房?jī)r(jià)漲幅將趨于平穩(wěn)。

總體來看，三季度房?jī)r(jià)領(lǐng)漲城市仍主要集中在長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀三大城市群，且上漲態(tài)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)散傳導(dǎo)，漲幅明顯城市大致分三類，第一類是廊坊、昆山、佛山等一線周邊城市；第二類是上海、杭州、南京等宏觀基本面表現(xiàn)突出，且供應(yīng)明顯不足的熱點(diǎn)城市；第三類是無錫、福州等因鄰近政策趨緊的南京、蘇州、廈門，承接了部分外溢需求的城市。因?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)率下滑、人民幣貶值預(yù)期等因素導(dǎo)致的投資荒困局是造成本輪資金在各級(jí)城市間追逐傳導(dǎo)的主要原因。近期熱點(diǎn)城市政策收緊力度升級(jí)，限購(gòu)、限貸、提高首付比例等政策接連出臺(tái)，如市場(chǎng)熱度繼續(xù)高溫不退，未來四季度不乏有更多城市效仿，收緊政策的實(shí)施將限制部分投資需求入市，有助于緩解樓市過熱現(xiàn)象，但部分城市庫(kù)存不足問題仍較嚴(yán)峻，且短期內(nèi)難以解決，所以這類城市房?jī)r(jià)仍存上漲壓力，但漲幅會(huì)有所收窄。

3.成交：成交量調(diào)整后再反彈，推盤節(jié)奏加快推動(dòng)市場(chǎng)升溫

圖：2010-2016年9月50個(gè)代表城市 月度成交量走勢(shì)

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1-9月成交同比增速超三成，三季度市場(chǎng)觸底反彈。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2016年1-9月，50個(gè)代表城市商品住宅月均成交約3620萬平方米，同比增長(zhǎng)31.5%，絕對(duì)量創(chuàng)歷史同期最高水平。具體來看，3月單月成交量高達(dá)4410萬平方米，絕對(duì)水平創(chuàng)歷史單月新高后，熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控政策相繼出臺(tái)，且前期市場(chǎng)成交活躍已透支部分需求，二季度市場(chǎng)成交量同比增速持續(xù)收窄；三季度，7月開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，住宅市場(chǎng)成交一般，8月臨近樓市旺季項(xiàng)目入市積極，市場(chǎng)成交開始反彈，9月迎來樓市黃金期且中旬恰逢中秋節(jié)，市場(chǎng)成交火熱，同環(huán)比增幅持續(xù)擴(kuò)大，據(jù)初步估計(jì)，三季度住宅市場(chǎng)月均成交約3740萬平方米，同比增長(zhǎng)21.2%。

圖：2010-2016年1-9月各級(jí)代表城市成交量及同比增速

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不同城市來看，1-9月各類城市成交同比均增加，且同比增幅均較上半年小幅收窄。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2016年1-9月，一線城市月均成交量87萬平方米，同比增長(zhǎng)6.1%，較上半年收窄6.0個(gè)百分點(diǎn)，主要源于三季度市場(chǎng)供應(yīng)不足，無量支撐市場(chǎng)需求，其中北京、上海、深圳新增供應(yīng)降幅顯著。二線代表城市月均成交95萬平方米，同比增長(zhǎng)35.4%，增速較上半年收窄6.6個(gè)百分點(diǎn)，但增幅在各線城市中依然最為顯著。蘇州等熱點(diǎn)城市出臺(tái)限購(gòu)限貸政策后樓市有所降溫，但市場(chǎng)熱度逐步向鄭州、長(zhǎng)沙等中部地區(qū)轉(zhuǎn)移，代表二線城市整體仍顯現(xiàn)火熱態(tài)勢(shì)。三線代表城市月均成交量43萬平方米，同比增長(zhǎng)33.6%，增速較上半年收窄4.6個(gè)百分點(diǎn)，去庫(kù)存仍是三線城市樓市主基調(diào)。

圖：十大代表城市 二手房成交總量及同比變化

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

1-8月二手房成交量創(chuàng)新高，三季度成交明顯回升。1-8月，十大城市二手住宅累計(jì)成交108.05萬套，絕對(duì)規(guī)模創(chuàng)2008年以來歷史同期新高，同比增長(zhǎng)37.4%，增幅較上半年收窄6.9個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，一季度在寬松的貨幣和政策環(huán)境下，市場(chǎng)高位運(yùn)行，3月二手住宅成交18.53萬套，絕對(duì)規(guī)模僅次于2013年3月的歷史最高點(diǎn)；二季度部分熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控出臺(tái)，樓市顯著降溫，共成交37.43萬套，同比增幅較一季度顯著收窄103個(gè)百分點(diǎn)；2016年三季度市場(chǎng)回溫明顯，7月淡季不淡，二手住宅成交12.84萬套，同環(huán)比均止降轉(zhuǎn)增，8月同環(huán)比增幅進(jìn)一步擴(kuò)大，共成交16.67萬套，成交規(guī)模創(chuàng)近九年歷史同期新高。

整體來看，一季度市場(chǎng)環(huán)境寬松，各類需求積極入市，新房、二手房市場(chǎng)熱度較高，3月新房成交創(chuàng)歷史單月新高，二手房成交為歷史單月次高。二季度二手房、新房市場(chǎng)環(huán)境趨緊，成交增速回調(diào)。三季度起二手房市場(chǎng)成交回升并傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，同比增速持續(xù)擴(kuò)大，三季度成交量的回升主要為貨幣充裕下短期供求緊張所致，在整體環(huán)境趨緊的背景下并不具有持續(xù)性。預(yù)計(jì)四季度，有更多熱點(diǎn)城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策，熱點(diǎn)城市成交量存震蕩下行壓力；三四線城市會(huì)保持庫(kù)存去化節(jié)奏，市場(chǎng)成交穩(wěn)步提升，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

4.土地：土地市場(chǎng)熱度不減，地王城市陣營(yíng)不斷壯大

圖：2015年與2016年1-9月全國(guó)300城市土地推出和成交面積

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

全國(guó)范圍看，整體供求再創(chuàng)新低，供應(yīng)降幅超過需求。供應(yīng)方面，2016年1-9月，全國(guó)300個(gè)城市共推出各類用地12.4億平方米，同比下降8.6%。其中，住宅用地同比下降10.7%，商辦同比下降12.5%。成交方面，2016年1-9月，全國(guó)300個(gè)城市共成交各類用地10億平方米，同比下降5.6%，其中，住宅用地同比下降3.8%，商辦同比下降15.8%。出讓金方面，2016年前三季度，各類土地出讓金達(dá)1.9億元，同比增長(zhǎng)39.9%，住宅同比增長(zhǎng)55.6%。

圖：2011年一季度至今全國(guó)300個(gè)城市住宅、商辦用地樓面均價(jià)及平均溢價(jià)率

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熱點(diǎn)城市土地高熱致整體樓面價(jià)上漲，住宅用地樓面價(jià)及溢價(jià)率大幅上漲。2016年1-9月，全國(guó)300個(gè)城市各類用地成交樓面均價(jià)為1891元/平方米，較去年同期上漲47.9%，其中住宅用地樓面均價(jià)為3333元/平方米，同比上漲61.7%；商辦用地為2061元/平方米，同比上漲23.2%。溢價(jià)率方面，前三季度全國(guó)300個(gè)城市各類用地成交平均溢價(jià)率為48.6%，較去年同期提高35.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地溢價(jià)率為62.8%，較去年同期提高45.3個(gè)百分點(diǎn)。

表：2016年1-9月各級(jí)城市住宅土地成交月均同比變化情況

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二線城市宅地成交火熱，一線城市三季度溢價(jià)率回落。2016年以來，地王潮從杭州、南京、合肥向成都、鄭州、武漢不斷蔓延，重點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)依舊高溫不退，總價(jià)和單價(jià)地王頻現(xiàn)，樓面價(jià)漲幅領(lǐng)銜全國(guó)。1-9月二線城市出讓金及樓面價(jià)分別同比大漲101.1%、91.3%，溢價(jià)率也較去年同期提高49.09個(gè)百分點(diǎn)，增幅顯著。南京、杭州受土拍新規(guī)影響，三季度溢價(jià)率較二季度回落，但鄭州、成都等城市溢價(jià)率大幅上漲，導(dǎo)致二線城市溢價(jià)率較二季度略有上升。而一線城市供地大幅減少，整體溢價(jià)率也較二季度回落26.4個(gè)百分點(diǎn)。

展望四季度，一方面，供應(yīng)端調(diào)控政策仍將繼續(xù)發(fā)力，全國(guó)整體土地供應(yīng)量仍將維持低位水平，但市場(chǎng)供不應(yīng)求的熱點(diǎn)一、二線城市供應(yīng)量會(huì)有所增長(zhǎng)，如南京、蘇州、杭州、合肥、鄭州等已明確將增加土地供應(yīng)，且供地體量較大。另一方面，1-9月地王潮不斷蔓延，地王城市數(shù)量不斷增加，四季度地王城市傳導(dǎo)范圍或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大，帶動(dòng)新的一批城市土地市場(chǎng)升溫。

5.企業(yè)：品牌房企業(yè)績(jī)保持增長(zhǎng)，行業(yè)整合加劇

圖：2012年至今代表企業(yè)月度銷售額及同比增速

注：代表企業(yè)包括萬科、保利、恒大、中海、碧桂園、龍湖、世茂、綠城、金地、富力、華潤(rùn)置地、融創(chuàng)、雅居樂、建業(yè)、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、招商、合景泰富、新城、越秀

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

品牌房企銷售業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高，且增速提升。銷售額來看，由于市場(chǎng)持續(xù)火熱，推動(dòng)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)新高，2016年1-8月，20家代表房企銷售總額15320億元，同比大幅增長(zhǎng)62%，絕對(duì)量為歷史最高水平。具體來看，3月以來企業(yè)銷售額持續(xù)高企，5月創(chuàng)歷史單月新高，達(dá)到2613億元，上半年同比增幅超六成，7-8月同比增速進(jìn)一步提升，達(dá)到67.2%。1-8月企業(yè)維持較高的業(yè)績(jī)水平，主要源于市場(chǎng)持續(xù)向好，價(jià)格持續(xù)上漲，尤其是熱點(diǎn)城市價(jià)格快速上漲，使得多數(shù)企業(yè)業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)。

圖：2011年至今20家代表性企業(yè)拿地情況

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

寬松的融資環(huán)境為企業(yè)拿地提供便利，前三季度房企拿地規(guī)模及拿地金額均大幅上升。今年1-9月，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房企債券融資規(guī)模已超過8300億元，遠(yuǎn)超去年全年水平，其中富力融資規(guī)模超過400億元，龍湖、融創(chuàng)等規(guī)模超過100億元。同時(shí)，企業(yè)的債務(wù)成本也出現(xiàn)了降低，平均融資利率僅為5%左右。在寬松的融資環(huán)境下，2016年1-9月，20家代表性企業(yè)累計(jì)拿地面積8473萬平方米（按建筑面積計(jì)算，下同），同比增長(zhǎng)35%；累計(jì)拿地金額為4468億元，同比上漲48%。具體來看，今年一季度，由于市場(chǎng)回暖跡象顯現(xiàn)，需求快速增加，房企拿地信心有所恢復(fù)，累計(jì)拿地金額為1023億元，同比上漲6.4%；二季度企業(yè)拿地迅速回升，累計(jì)拿地金額達(dá)到1481億元，同比漲幅達(dá)到92%；三季度同比漲幅有所收窄，但仍達(dá)到53%。

房企之間并購(gòu)加速，其中股權(quán)收購(gòu)成為恒大、融創(chuàng)等品牌房企熱衷的并購(gòu)渠道。今年以來，龍頭房企更加展現(xiàn)自身“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的綜合實(shí)力，甚至通過兼并收購(gòu)的方式擴(kuò)大市場(chǎng)份額。一方面，央企加快整合，中海與中信的整合，保利與中航的整合，催生了集團(tuán)化或巨無霸模式，帶來行業(yè)格局的改變；另一方面，恒大、融創(chuàng)等房企通過自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)、財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)、融資優(yōu)勢(shì)等積極并購(gòu)入股其他房企，如恒大8月正式控股嘉凱城，接連舉牌廊坊發(fā)展，積極入股萬科等，而融創(chuàng)今年9月份138億元收購(gòu)聯(lián)想旗下地產(chǎn)企業(yè)融科置地，40億元入股金科，成為金科第二大股東。品牌房企的整合并購(gòu)勢(shì)必將壓縮小企業(yè)的生存空間，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局將更加激烈。

2016年以來，房企業(yè)績(jī)不斷提升，銷售的持續(xù)回暖也激發(fā)房企拿地意愿，當(dāng)前寬松的融資環(huán)境也為其提供較充裕的資金流。但是，值得注意的是，依賴大量融資激進(jìn)拿地或并購(gòu)擴(kuò)張的房企正在積累風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管層正在收緊公司債發(fā)行條件，企業(yè)融資渠道有所收緊，將會(huì)對(duì)企業(yè)的資金流產(chǎn)生影響，企業(yè)應(yīng)警惕運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

1.四季度全國(guó)市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)，但房?jī)r(jià)上漲的城市傳導(dǎo)效應(yīng)不斷凸顯

>>預(yù)期四季度市場(chǎng)需求量?jī)r(jià)增速放緩，投資、新開工增速保持平穩(wěn)

前三季度市場(chǎng)超預(yù)期增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)四季度銷售面積增速和房?jī)r(jià)漲幅將有所放緩。2016年1-8月，全國(guó)商品房銷售面積為8.7億平方米，同比增長(zhǎng)25.5%，銷售均價(jià)7618元/平米，同比增長(zhǎng)10.5%，而1-8月累計(jì)銷售額在量?jī)r(jià)催動(dòng)下實(shí)現(xiàn)大幅上漲，同比漲幅高達(dá)38.7%。目前國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行困難，股、債、匯等資本市場(chǎng)收益率持續(xù)走低，房地產(chǎn)投資成為資金競(jìng)相追逐的方向。投資資金的大量涌入導(dǎo)致熱點(diǎn)城市成交放量，房?jī)r(jià)高漲，房產(chǎn)的金融屬性得到徹底詮釋。從7、8月份新增人民幣貸款的數(shù)據(jù)來看，居民部門中長(zhǎng)期貸款為新增貸款主力，尤其7月占比更是高達(dá)102%。展望四季度，貨幣信貸政策整體寬松態(tài)勢(shì)不變，但部分熱點(diǎn)城市信貸收緊，并且伴隨行政調(diào)控繼續(xù)蔓延升級(jí)，全國(guó)樓市熱度預(yù)計(jì)有所降溫，累計(jì)銷售量?jī)r(jià)同比增速將繼續(xù)放緩。

四季度新開工、投資增速預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2016年前三季度，在良好的業(yè)績(jī)回款和大規(guī)模的債券融資支持下，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面充裕，其中1-8月累計(jì)到位資金91573億元，同比增長(zhǎng)14.8%，保障了房企項(xiàng)目的開工、投資。同時(shí)，前端市場(chǎng)銷售的大幅增長(zhǎng)也滿足了企業(yè)在供應(yīng)端投資開工的訴求。2016年1-8月，全國(guó)房屋新開工面積為10.7億平方米，同比增長(zhǎng)12.2%；全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為6.4萬億元，同比增長(zhǎng)5.4%。預(yù)期未來四季度，全國(guó)商品房新開工、投資增速將保持平穩(wěn)。

信貸收緊、限購(gòu)重啟，蘇州、南京、廈門、合肥等部分熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí)，市場(chǎng)面臨調(diào)整壓力。持續(xù)高漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)政府新一輪的政策調(diào)控，進(jìn)入三季度以來，蘇州、廈門、杭州、南京等城市重啟限購(gòu)，合肥、武漢等多個(gè)熱點(diǎn)城市信貸收緊，施行限貸政策，預(yù)期將會(huì)抑制部分投資投機(jī)需求。并且當(dāng)下熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)水平高位運(yùn)行，已遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)囟鄶?shù)剛需群體的購(gòu)買能力，短期內(nèi)剛需群體也難以對(duì)市場(chǎng)形成有效支撐。因此，我們預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在接下來的四季度將會(huì)因?yàn)檎{(diào)控政策的落地執(zhí)行而需求增速放緩，甚至有所回落。

>>地價(jià)快速上漲及去庫(kù)存效果顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲的城市傳導(dǎo)效應(yīng)不斷凸顯

未來，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲空間收窄，而一些區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，人口、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的二線城市，如成都、西安、濟(jì)南，其房?jī)r(jià)目前還處在相對(duì)較低水平，且2016年以來累計(jì)漲幅也不明顯，在接下來的行情中可能具備價(jià)格快速上漲的空間；一些去庫(kù)存效果顯著的三線城市，如常州、蕪湖、贛州，短期內(nèi)也具備一定的價(jià)格上漲空間。

一方面，去庫(kù)存效果顯現(xiàn)，短期市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)改善。2016年以來各地去庫(kù)存政策效果逐漸顯現(xiàn)，熱點(diǎn)城市供應(yīng)量下降，成交量不斷上升，短期供求關(guān)系改善，在接下來的市場(chǎng)行情中具備價(jià)格快速上漲的市場(chǎng)基礎(chǔ)。另一方面，地價(jià)帶動(dòng)房?jī)r(jià)效應(yīng)顯現(xiàn)，地價(jià)成房?jī)r(jià)上漲先行因素。前三季度房?jī)r(jià)漲幅較大城市與地價(jià)猛漲城市呈現(xiàn)高度吻合，如廈門、南京、合肥、蘇州等地王頻出城市2016年房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅均在20%以上。預(yù)計(jì)隨著地王潮的蔓延，也將會(huì)帶動(dòng)一部分城市房?jī)r(jià)上漲。

2.市場(chǎng)面臨震蕩調(diào)整，城鎮(zhèn)化及人口結(jié)構(gòu)決定調(diào)整幅度有限

>>從大周期及小周期來看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)均面臨調(diào)整

從大周期來看，1998年房改以來，盡管經(jīng)歷過2008年及2014年兩次市場(chǎng)調(diào)整，但并未出現(xiàn)過整體下行的情況。但從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，一般的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期為18年左右，日本房?jī)r(jià)泡沫破裂之前，1976-1990年地價(jià)累計(jì)上漲105%；美國(guó)房?jī)r(jià)1992-2006年累計(jì)上漲102%。目前我國(guó)房?jī)r(jià)整體仍持續(xù)增長(zhǎng)，1998-2015年累計(jì)上漲137%，市場(chǎng)調(diào)整壓力較大。加之目前我國(guó)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)戶均一套房，我們認(rèn)為在市場(chǎng)規(guī)律的自發(fā)調(diào)節(jié)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨一定的市場(chǎng)調(diào)整。

從小周期來看，我國(guó)每次小周期經(jīng)歷約3年的時(shí)間，其中包括一年左右的市場(chǎng)上行期，兩年左右的市場(chǎng)下行期。2015年上半年，隨著貨幣政策、調(diào)控政策持續(xù)寬松，我國(guó)商品房銷售面積市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，今年4月商品房銷售面積增速達(dá)到峰值，但同時(shí)受限貸放松、首付比例下降影響，居民購(gòu)房杠桿率攀升。目前市場(chǎng)進(jìn)入回調(diào)周期，由于前期需求透支，加之部分城市政策收緊，預(yù)計(jì)銷售面積增速將進(jìn)一步回調(diào)。

>>從城鎮(zhèn)化、人口結(jié)構(gòu)及貨幣環(huán)境來看，將呈現(xiàn)一定范圍內(nèi)的震蕩調(diào)整

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，一般的調(diào)整時(shí)間為5年左右，且調(diào)整幅度較大，但預(yù)計(jì)我國(guó)將震蕩調(diào)整，大幅連續(xù)下跌的可能性較小。一方面，由于我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型階段，貨幣政策仍將保持穩(wěn)健，出現(xiàn)驟然緊縮的概率較小，有助于房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展；另一方面，雖然我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)已過拐點(diǎn)，但是由于15-64歲人口仍維持高位，也將為房地產(chǎn)業(yè)提供支撐；最后，我國(guó)仍處于快速城鎮(zhèn)化階段，未來城鎮(zhèn)化發(fā)展空間仍較大，由城鎮(zhèn)化帶來的城市建設(shè)、新增人口等，也將有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因此，雖然我國(guó)將面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，但是將呈現(xiàn)震蕩調(diào)整態(tài)勢(shì)，大幅度下跌概率較小。

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