摘要

　　2016年上半年，政策寬松趨穩(wěn)，各類需求集中釋放推動(dòng)市場(chǎng)整體高位運(yùn)行，代表城市商品住宅月均成交創(chuàng)歷史同期最高水平。百城價(jià)格上半年累計(jì)上漲7.61%，核心一二線及周邊城市輪番領(lǐng)漲。量?jī)r(jià)高位推動(dòng)下，品牌房企業(yè)績(jī)大增，同時(shí)大型房企資源整合加劇，對(duì)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)投資態(tài)度積極，造成地價(jià)短期急劇攀升，其中南京、蘇州等城市地價(jià)漲幅尤為顯著。

　　展望下半年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)依然較大，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，下半年市場(chǎng)量?jī)r(jià)增速將回調(diào)，全年量?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)，絕對(duì)水平將創(chuàng)新高。一方面，熱點(diǎn)城市風(fēng)險(xiǎn)積聚，樓市調(diào)整壓力加大；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存總量仍較大，且存在結(jié)構(gòu)失衡問題，去庫(kù)存仍是下半年市場(chǎng)主基調(diào)。

　　一、市場(chǎng)表現(xiàn)與特征：市場(chǎng)整體持續(xù)高溫，二線城市表現(xiàn)突出

　　1.政策：中央層面地產(chǎn)政策趨穩(wěn)，地方強(qiáng)化因城施策，熱點(diǎn)城市漸收緊

　　年初中央信貸財(cái)政政策調(diào)整促進(jìn)需求釋放，長(zhǎng)效機(jī)制完善推進(jìn)住房制度改革。2月購(gòu)房門檻再度降低，不“限購(gòu)”城市首套房首付比例最低為20%，同時(shí)再降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政政策也積極調(diào)整，下調(diào)非一線城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅，促進(jìn)需求釋放。同時(shí)住房制度改革穩(wěn)步推進(jìn)，長(zhǎng)效機(jī)制逐步完善。兩會(huì)及十三五規(guī)劃綱要均提出鼓勵(lì)剛性和改善性需求，建立購(gòu)租并舉住房制度?！蛾P(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》出臺(tái)，對(duì)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)有了更具體的規(guī)范。長(zhǎng)三角、成渝及哈長(zhǎng)城市群規(guī)劃落地，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款、房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”、各地不動(dòng)產(chǎn)登記工作也順利推進(jìn)。

　　地方政府因城施策力度加大，熱點(diǎn)城市政策持續(xù)收緊。當(dāng)前城市分化格局明顯，部分熱點(diǎn)城市在持續(xù)寬松政策影響下，市場(chǎng)呈現(xiàn)過熱發(fā)展趨勢(shì)，一線城市已率先出臺(tái)調(diào)控收緊措施，滬深限購(gòu)加碼，上海實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，北京通州將商住納入限購(gòu)范圍，一線城市周邊部分三四線城市也開始加強(qiáng)樓市管控穩(wěn)定房?jī)r(jià)。合肥、廈門、蘇州、南京等強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)地價(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，合肥對(duì)地王現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)控，同時(shí)收緊信貸政策為樓市降溫，蘇州、南京出臺(tái)措施限房?jī)r(jià)地價(jià)，天津、武漢、青島收緊公積金貸款政策。而部分二線及多數(shù)三四線城市庫(kù)存壓力依然嚴(yán)峻，市場(chǎng)仍以去庫(kù)存、促消費(fèi)為主基調(diào)，供應(yīng)端實(shí)行差別化供地政策，優(yōu)化供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)等措施，需求端仍通過信貸調(diào)整、稅費(fèi)減免等刺激需求釋放。

　　總體來看，在2015年以來多輪貨幣信貸政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化不斷加劇，地方政府因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，這也將是下半年樓市政策主線。中央層面的房地產(chǎn)政策已開始趨于穩(wěn)定，地方因城施策力度將不斷加大，合肥已出臺(tái)限貸政策，南京、蘇州也限制房?jī)r(jià)地價(jià)過快上漲，未來或有更多城市效仿上海實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理。而其它庫(kù)存壓力較大的城市仍將有寬松政策助力，推進(jìn)戶籍政策落實(shí)，鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房等，進(jìn)一步去化庫(kù)存。

　　2.成交：各類需求釋放推動(dòng)市場(chǎng)整體高位運(yùn)行，二季度增速有所回落

圖：2010-2016年上半年50個(gè)代表城市 月度成交量走勢(shì)

　　數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

　　上半年市場(chǎng)成交整體高位運(yùn)行，但二季度成交增速有所回落。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，50個(gè)代表城市商品住宅月均成交約3500萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.6%，絕對(duì)量創(chuàng)歷史同期最高水平。

　　具體來看，一季度，在寬松的政策環(huán)境、貨幣信貸環(huán)境下，市場(chǎng)預(yù)期向好，成交穩(wěn)步提升，代表城市商品住宅月均成交面積達(dá)到3135萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)50.1%；其中3月單月成交量達(dá)4410萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)86.4%，絕對(duì)水平創(chuàng)歷史單月新高。二季度以來，滬深限購(gòu)加碼，且自去年下半年以來市場(chǎng)成交活躍已透支部分需求，加之蘇州、東莞等熱點(diǎn)城市價(jià)格高企，市場(chǎng)觀望情緒漸濃，導(dǎo)致需求增速有所回落，代表城市商品住宅月均成交約3930萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.4%，較一季度收窄22.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　不同城市來看，上半年各類城市成交同比均增加但增速放緩，其中二線城市增幅最高。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，上半年，一線城市月均成交量83萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.3%，增速在各類城市中最低，較一季度顯著收窄33.9個(gè)百分點(diǎn)。二線代表城市月均成交93萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.2%，增速較一季度收窄5.9個(gè)百分點(diǎn)，但增幅在各線城市中最為顯著。三線代表城市月均成交量42萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.8%，增速較一季度收窄22.1個(gè)百分點(diǎn)。

圖：十大代表城市二手房成交總量及同比變化

　　數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

　　4月以來二手房成交環(huán)比持續(xù)下降，5月同比下降。2016年1-5月，十大城市二手住宅累計(jì)成交67.44萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)59.0%，增幅較一季度收窄52.6個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，一季度受降首付、調(diào)整契稅營(yíng)業(yè)稅利好政策影響，共成交41.78萬(wàn)套，同比大幅增長(zhǎng)1.1倍，其中3月成交19.02萬(wàn)套，同比增幅超過160%，絕對(duì)規(guī)模僅次于2013年3月的歷史高點(diǎn)。進(jìn)入二季度，熱點(diǎn)城市成交顯著降溫，二手房成交相應(yīng)下調(diào)，4-5月共成交25.66萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)13.17%，其中5月同比下降0.2%，是2014年12月以來首次同比下降。

　　整體來看，上半年市場(chǎng)成交高位運(yùn)行，一季度受政策利好影響，剛需、改善性需求乃至部分投資性需求積極入市，新房、二手房市場(chǎng)熱度較高，其中3月新房成交創(chuàng)歷史單月新高，二手房成交為歷史單月次高。二季度以來二手房市場(chǎng)回落，并傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，成交增速回調(diào)。預(yù)計(jì)下半年，一線城市和南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)二線城市在政策收緊預(yù)期影響下，市場(chǎng)成交會(huì)有下行的壓力；重慶、天津、武漢、成都等城市會(huì)延續(xù)當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)，平穩(wěn)放量；庫(kù)存壓力比較大的三四線城市在去庫(kù)存政策刺激下，成交量走勢(shì)平穩(wěn)。

　　3.價(jià)格：百城價(jià)格累計(jì)上漲7.61%，核心一二線及其周邊城市輪番領(lǐng)漲

圖：百城住宅均價(jià)及環(huán)比變化

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　　2016年上半年百城住宅均價(jià)環(huán)比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，3月環(huán)比漲幅突破1%，5月同比漲幅突破10%。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，百城住宅均價(jià)環(huán)比持續(xù)上漲，上半年累計(jì)上漲7.61%。其中，一季度累計(jì)上漲2.94%，3月環(huán)比漲幅達(dá)到歷史最高點(diǎn)，為1.90%；二季度保持較高漲幅，累計(jì)上漲4.54%。同比來看，自2015年8月百城住宅價(jià)格同比止跌轉(zhuǎn)漲以來連續(xù)11個(gè)月上漲，且漲幅持續(xù)擴(kuò)大，今年5月漲幅突破10%，6月漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，至11.18%。

表：百城及各類型城市不同階段累計(jì)漲跌幅

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　　2016年上半年，各級(jí)城市住宅價(jià)格均累計(jì)上漲，二季度城市分化趨勢(shì)放緩。具體來看，一線城市上半年累計(jì)上漲12.79%，漲幅較去年同期擴(kuò)大7.62個(gè)百分點(diǎn)；二線城市累計(jì)上漲5.33%，其中蘇州、南京累計(jì)漲幅超過20%；三線城市累計(jì)上漲4.27%，其中東莞、中山、惠州漲幅超過25%，居全國(guó)前列。二季度分化趨勢(shì)明顯放緩，一線城市漲幅收窄，二三線漲幅均擴(kuò)大，尤其是二線城市漲幅擴(kuò)大顯著。

　　受熱點(diǎn)一二線城市帶動(dòng)，其周邊城市價(jià)格漲幅也不斷擴(kuò)大。一線城市在2015下半年持續(xù)寬松的貨幣政策影響下率先掀起漲價(jià)潮，深圳、上海漲幅尤為明顯，今年一季度延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，且保持較高漲幅，這種趨勢(shì)逐漸蔓延到東莞、惠州等周邊城市及南京、蘇州等熱點(diǎn)二線城市；3月以來為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，深圳、上海、蘇州、惠州等城市相繼出臺(tái)收緊政策，且初見成效，二季度這類城市房?jī)r(jià)漲幅已明顯放緩；5月廈門、合肥漲幅仍顯著；6月在嚴(yán)控房?jī)r(jià)過快上漲的政策影響下，熱點(diǎn)城市漲幅均有所緩和。

圖：十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)與新建商品住宅均價(jià)環(huán)比漲跌幅

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　　上半年十大城市二手房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲12.62%，漲幅超過新房3.76個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，一季度，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)擴(kuò)大，累計(jì)上漲7.20%，超過新房3.59個(gè)百分點(diǎn)，其中3月單月環(huán)比上漲4.43%，創(chuàng)2010年下半年以來最高單月環(huán)比漲幅。二季度，二手房市場(chǎng)有所回調(diào)，累計(jì)漲幅收窄至5.05%，單月環(huán)比漲幅持續(xù)縮小至0.98%。

　　展望下半年，不同城市價(jià)格走勢(shì)持續(xù)分化。一線城市中，北京、上海漲幅趨緩；深圳近兩月二手房?jī)r(jià)格已轉(zhuǎn)為下跌，未來也將影響到新房市場(chǎng)預(yù)期。南京、蘇州等強(qiáng)二線城市上半年房?jī)r(jià)過快上漲，價(jià)格水平已在一定程度上超出購(gòu)買力，且市場(chǎng)杠桿率較高，價(jià)格變化對(duì)信貸政策敏感度高，政策收緊下可能出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整；東莞、惠州、廊坊等一線周邊城市受大城市需求輻射影響，未來發(fā)展預(yù)期樂觀，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍然較足。而二線城市中的成都、重慶樓市供應(yīng)充足，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力相對(duì)較弱。

　　4.土地：熱點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)高熱，蘇州、南京等城市地價(jià)翻倍

圖：2015年與2016年上半年全國(guó)300個(gè)城市土地推出和成交面積

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　　全國(guó)范圍看，各類土地推出量和成交量均不及去年同期，成交降幅大于推出。供應(yīng)方面，2016年上半年，全國(guó)300城市共推出各類用地（規(guī)劃建筑面積，下同）8.0億平方米，同比下降7.1%。其中，住宅用地和商辦用地同比分別下降12.1%、10.7%。成交方面，全國(guó)300城市各類土地共成交6.0億平方米，同比下降8.0%，降幅大于推出量；其中，住宅用地同比下降11.3%；商辦用地同比下降18.3%。出讓金方面，各類土地出讓金同比增加37.7%；其中住宅大幅增加56.5%，商辦土地下降7.5%。

　　住宅用地樓面價(jià)和溢價(jià)率創(chuàng)新高。2016年上半年，全國(guó)300城市商品住宅用地成交樓面價(jià)和溢價(jià)率大幅上漲，樓面均價(jià)達(dá)2949元/平方米，同比大幅上漲53.8%，溢價(jià)率為49.17%，較去年同期上漲36.6個(gè)百分點(diǎn)。受此影響，各類用地整體樓面價(jià)和溢價(jià)率同比分別上漲31.4%和27.8個(gè)百分點(diǎn)。

表：2016年1-6月各級(jí)城市住宅土地成交同比變化情況

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

　　二線城市宅地成交火熱，樓面價(jià)漲幅最高。2016年以來，以南京、合肥、蘇州、杭州為代表的熱點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)高溫不退，總價(jià)和單價(jià)地王頻現(xiàn)，樓面價(jià)漲幅領(lǐng)銜全國(guó)。1-6月二線城市出讓金及樓面價(jià)分別同比大漲84.2%、88.7%，溢價(jià)率也較去年同期提高41.66個(gè)百分點(diǎn)，增幅顯著。

　　總體來看，由于全國(guó)整體市場(chǎng)庫(kù)存量依舊處于高位，去庫(kù)存仍是目前市場(chǎng)核心問題，特別是在三四線城市，地方政府供地與房企拿地的節(jié)奏仍處于較低水平，全國(guó)300個(gè)城市土地市場(chǎng)供需均處低位。與量相反，整體樓面價(jià)和溢價(jià)率均實(shí)現(xiàn)不同程度上漲，尤其是南京、蘇州等為代表的二線城市涌現(xiàn)地王潮，究其原因，其一，貨幣信貸環(huán)境寬松背景下房企融資成本低，其二，熱點(diǎn)城市樓市快速去化致短期供應(yīng)不足，房企補(bǔ)貨意愿強(qiáng)烈；其三，一線城市進(jìn)入門檻高且土地供應(yīng)大幅下降，三四線城市庫(kù)存高企，企業(yè)被迫轉(zhuǎn)向熱點(diǎn)二線城市；其四，國(guó)企改革進(jìn)入關(guān)鍵階段，地產(chǎn)板塊整合勢(shì)在必行，國(guó)資房企在此輪土地?zé)岢敝斜憩F(xiàn)搶眼。預(yù)計(jì)下半年，重點(diǎn)二線城市仍是房企爭(zhēng)奪焦點(diǎn)，但個(gè)別城市受調(diào)控與預(yù)期影響，土地市場(chǎng)熱度趨弱，土地市場(chǎng)熱度可能向武漢、鄭州、成都、重慶等二線城市不斷傳導(dǎo)。

　　5.企業(yè)：115家房企上半年銷售業(yè)績(jī)突破50億，大型房企加速整合、重塑行業(yè)格局

表：2016上半年50億房企銷售業(yè)績(jī)格局分布

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　　品牌房企銷售業(yè)績(jī)顯著提升。今年以來，在房地產(chǎn)政策全面寬松的背景下，品牌房企緊抓去庫(kù)存機(jī)遇，熱點(diǎn)城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)顯著拉升總體業(yè)績(jī)，同時(shí)城市價(jià)格上行也進(jìn)一步提升了銷售額。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)顯示，截至6月30日，銷售額超過50億的企業(yè)達(dá)到115家，比去年同期增加了46家。

　　代表企業(yè)2016業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率已達(dá)六成。去年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)穩(wěn)步回升，使得年初多數(shù)品牌房企在制定2016年銷售目標(biāo)時(shí)保持了審慎樂觀的態(tài)度。今年以來市場(chǎng)的火爆使多數(shù)房企的目標(biāo)完成率已經(jīng)達(dá)到了較高水平，截止2016年上半年，監(jiān)測(cè)品牌房企的銷售目標(biāo)平均完成率為60%，遠(yuǎn)超往年平均完成率。

　　熱銷激發(fā)補(bǔ)倉(cāng)意愿，資金面寬裕助力品牌房企拿地規(guī)模大幅提升。2016年上半年，20家品牌房企共計(jì)拿地4883萬(wàn)平方米/2260億元，面積同比增長(zhǎng)39.3%，金額同比增長(zhǎng)33.6%。拿地重心向二線城市轉(zhuǎn)移，拿地金額占比超60%，而一線城市的拿地占比明顯下降，占比不足20%。銷售的持續(xù)走高刺激了房企的補(bǔ)倉(cāng)意愿，同時(shí)融資環(huán)境的寬松也使得房企資金面明顯改善，今年以來房企債務(wù)融資規(guī)模較往年大幅提升，且融資成本明顯降低，其中保利5年期公司債票面利率已經(jīng)低至2.95%，品牌房企拿地能力也明顯提高。

　　大型房企整合加劇，行業(yè)集中度將繼續(xù)提高。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)束快速增長(zhǎng)期，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組案例日漸增多，大型房企“大魚吃小魚”的并購(gòu)現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”已成為新常態(tài)。今年以來以中海、中信為代表的大型房企通過兼并重組形成行業(yè)大鱷的趨勢(shì)顯現(xiàn)，未來行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局將持續(xù)升級(jí)。

　　在各類寬松政策的疊加刺激之下，2016上半年品牌房企業(yè)績(jī)顯著提升，全年銷售目標(biāo)完成率已達(dá)較高水平。銷售的持續(xù)回暖激發(fā)房企拿地補(bǔ)倉(cāng)的意愿，而當(dāng)前融資環(huán)境的寬松也使得房企資金面得到了極大的改善，在此背景下房企上半年拿地規(guī)模大幅增長(zhǎng)，拿地重心開始向基本面較好的二線中心城市轉(zhuǎn)移。此外，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，行業(yè)的整合成為趨勢(shì)，今年以來大型房企間的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”頻現(xiàn)。展望下半年，隨著之前熱點(diǎn)城市市場(chǎng)需求的釋放，預(yù)計(jì)品牌房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度將有所放緩，但銷售規(guī)模仍將處于較高水平。在拿地布局方面，由于當(dāng)前行業(yè)整合壓力較大，集中度將持續(xù)提高，擁有更多土地儲(chǔ)備的房企將在未來整合競(jìng)爭(zhēng)格局中掌握更多話語(yǔ)權(quán)，因此品牌房企在一、二線城市土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將仍然激烈。

　　二、下半年展望：熱點(diǎn)城市風(fēng)險(xiǎn)積聚，樓市面臨調(diào)整，三四線城市去庫(kù)存穩(wěn)步推進(jìn)

　　1. 宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，因城施策下政策環(huán)境分化加劇

　　內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力不足，經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍面臨較大不確定性。2016年一季度GDP增速繼續(xù)放緩，同比增長(zhǎng)6.7%，較去年同期收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。2016年以來國(guó)內(nèi)政策環(huán)境寬松，供給側(cè)改革持續(xù)深化，但新舊經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力交替過渡，經(jīng)濟(jì)下行壓力不減。投資增速繼續(xù)放緩，1-5月固定資產(chǎn)投資同比增速跌破10%，并且對(duì)基建和房地產(chǎn)投資依賴性較強(qiáng)，民間投資增速和占比下降，經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力依然較弱。消費(fèi)增長(zhǎng)乏力，隨著國(guó)內(nèi)外消費(fèi)需求的下滑，企業(yè)經(jīng)營(yíng)受困，居民對(duì)未來收入預(yù)期有所下降，全社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)乏力，1-5月累計(jì)同比增長(zhǎng)10.2%。進(jìn)出口貿(mào)易總額經(jīng)歷3月份的小幅回升后再度持續(xù)下跌，并且人民幣預(yù)期貶值對(duì)出口的促進(jìn)作用有限，在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢的情況下，今年下半年出口貿(mào)易大幅反彈的概率不大。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性，將對(duì)居民收入、就業(yè)等帶來一定影響，同時(shí)影響房地產(chǎn)行業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)期。

　　房地產(chǎn)政策方面，經(jīng)濟(jì)下行壓力和庫(kù)存水平依然較高的背景下，中央宏觀政策仍將以穩(wěn)為主，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)穩(wěn)定，地方則更靈活主動(dòng)，因城施策更細(xì)化。部分強(qiáng)二線熱點(diǎn)城市及熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒂瓉砀卟町惢恼撸瑹狳c(diǎn)城市或?qū)⒉扇「鼘徤鞯膬r(jià)格監(jiān)控及房地產(chǎn)信貸政策。而多數(shù)三四線等庫(kù)存壓力大的城市，未來將繼續(xù)落實(shí)優(yōu)惠政策、調(diào)節(jié)供應(yīng)以加快樓市庫(kù)存去化，其中進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革、鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房，穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化仍將是政策發(fā)力點(diǎn)。同時(shí)針對(duì)租賃市場(chǎng)的政策落實(shí)、加快化解非住宅庫(kù)存也需更有力的政策支持。

　　2.市場(chǎng)預(yù)判：下半年市場(chǎng)量?jī)r(jià)增速將回調(diào)，熱點(diǎn)城市風(fēng)險(xiǎn)與三四線城市庫(kù)存壓力并存

　　2016年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境整體寬松，但1-5月各項(xiàng)指標(biāo)增速有所收窄。其中全國(guó)商品房銷售面積、銷售額同比增長(zhǎng)33.2%、50.7%，較1-4月分別收窄3.3個(gè)、5.2個(gè)百分點(diǎn)；新開工面積同比增長(zhǎng)18.3%，開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)7.0%，增速較1-4月分別縮小3.1個(gè)、0.2個(gè)百分點(diǎn)。新房、二手房整體需求動(dòng)力繼續(xù)趨弱，上半年市場(chǎng)量?jī)r(jià)保持同比增長(zhǎng)且同比增幅較1-5月繼續(xù)放緩。下半年市場(chǎng)量?jī)r(jià)增速將回調(diào)；全年量?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)，絕對(duì)水平將創(chuàng)新高。

　　值得關(guān)注的是，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不容樂觀，行業(yè)外部環(huán)境差異化調(diào)整的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整壓力，不同城市表現(xiàn)分化加劇。其中，一線城市及南京、蘇州等熱點(diǎn)城市限制性政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，影響市場(chǎng)預(yù)期，下半年量?jī)r(jià)面臨調(diào)整壓力；而武漢、鄭州等二線城市及一線城市周邊三線城市量?jī)r(jià)仍存增長(zhǎng)空間；對(duì)于庫(kù)存壓力仍較高的多數(shù)三四線城市，市場(chǎng)仍以去庫(kù)存為主，價(jià)格將維持穩(wěn)定。

　　控風(fēng)險(xiǎn)：熱點(diǎn)城市量?jī)r(jià)持續(xù)高溫，警惕市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)

　　今年上半年，寬松貨幣信貸、調(diào)控政策環(huán)境下，市場(chǎng)預(yù)期顯著改善、消費(fèi)者集中入市，導(dǎo)致一線城市及南京、蘇州等二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)局部高熱，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超市場(chǎng)承受能力，且杠桿率較高，下半年應(yīng)警惕其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，上半年此類城市成交過熱，部分需求透支，同時(shí)房?jī)r(jià)高企，市場(chǎng)觀望情緒加重，導(dǎo)致下半年有效需求不足；另一方面，此類城市對(duì)于貨幣政策的反應(yīng)較為敏感，下半年中央及地方出臺(tái)針對(duì)性的信貸調(diào)整政策的可能性較高，將導(dǎo)致市場(chǎng)量?jī)r(jià)存在一定的調(diào)整壓力。

　　去庫(kù)存：仍面臨庫(kù)存總量大、結(jié)構(gòu)失衡等難題，去庫(kù)存仍是下半年主基調(diào)

　　去庫(kù)存取得進(jìn)展，但全國(guó)整體庫(kù)存規(guī)模仍較大。截至2016年5月的初步估算，全國(guó)商品房總庫(kù)存約55.5億平方米，較去年底已有一定程度的下降，但絕對(duì)規(guī)模仍處高位，按照過去三年的去化速度，大約需要4.7年才能完全去化。細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡，商辦市場(chǎng)庫(kù)存壓力更大。商辦市場(chǎng)存在空置率高、租金低、難去化等問題，整體庫(kù)存壓力超過商品住宅市場(chǎng)。特別是部分城市住宅供不應(yīng)求但商辦庫(kù)存壓力突出，如上海商業(yè)營(yíng)業(yè)用房與寫字樓可售面積總量逾1950萬(wàn)平米，而商品住宅可售面積僅947萬(wàn)平米。一二線城市商品住宅庫(kù)存壓力已基本釋放，三四線庫(kù)存仍相對(duì)較高。短期去化方面，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市可售面積及出清周期數(shù)據(jù)，一二線熱點(diǎn)城市平均去化時(shí)間已經(jīng)降到8.5個(gè)月以內(nèi)，而多數(shù)三四線城市去化時(shí)間仍超過15個(gè)月，如湛江、運(yùn)城、江陰等城市短期庫(kù)存去化時(shí)間在20個(gè)月以上。中長(zhǎng)期庫(kù)存方面，一線城市土地平均消化時(shí)間在1.1年左右，二線城市平均在2.8年左右；但三四線城市整體在4.3年左右。

　　去庫(kù)存仍任重道遠(yuǎn)，政策繼續(xù)細(xì)化，盤活資產(chǎn)是關(guān)鍵。針對(duì)庫(kù)存仍較高的三四線城市，“人口的城鎮(zhèn)化”可為去庫(kù)存的重要途徑，通過鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房、針對(duì)新市民購(gòu)房的信貸政策調(diào)整、房票安置、全面放開異地公積金貸款落地等刺激新需求入市；減少土地供應(yīng)、把控供地節(jié)奏可防止新庫(kù)存形成。針對(duì)商辦市場(chǎng)難去化問題，盤活現(xiàn)有資產(chǎn)是關(guān)鍵，可將商服、工業(yè)用地等轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家支持發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目；同時(shí)，也可以將商業(yè)、辦公、旅館等業(yè)態(tài)相互轉(zhuǎn)換，以實(shí)現(xiàn)有效盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)去化庫(kù)存。