法律知識要點：根據(jù)租賃合同是否約定有租賃期限，租賃可分為定期租賃和不定期租賃。在不定期租賃中，當事人在合同中未約定租賃期限，因此任何一方當事人均可以隨時解除合同。定期租賃合同的，當事人在合同中約定了租賃期限，合同于租賃期間屆滿即告終止。

但是，當事人于合同約定的期間屆滿后，也可以繼續(xù)履行合同，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十六規(guī)定，租賃期限屆滿后，承租人仍繼續(xù)使用租賃物，向承租人支付租金，出租人也同意繼續(xù)租賃的，當事人的此行為即可以推定，雙方有繼續(xù)租賃合意，但是，在這種情況下，當事人之間的定期租賃，已變更為不定期租賃，任何一方當事人均可以隨時解除該不定期租賃合同。

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案情簡介

陳某東、陳某高起訴稱：陳某東、陳某高與被告耿某平，于2014年5月30日簽訂了《房屋租賃合同》，向其出租商鋪，租賃期自2014年5月30日至2015年10月31日，租金為7000元/月，其應(yīng)當于每月5日前以現(xiàn)金方式向陳某東、陳某高支付租金，同時向陳某東、陳某高交納8000元作為保證金，并約定耿某平逾期交付租金的，每逾期一日，須按月租金的萬分之五支付違約金，同時還約定租賃期間各部門征收的一切費用由耿某平負責，包括辦理工商行政、稅務(wù)、水電、衛(wèi)生等費用。

后租賃期屆滿，雙方口頭約定租金標準調(diào)整為8000元/月，耿某平以上述租金標準支付租金并繼續(xù)使用商鋪。但自2016年3月起，耿某平無故遲延支付租金，

原告陳某東、陳某高提出訴訟請求：耿某平向陳某東、陳某高支付拖欠租金16000元(8000元/月×3月-8000元保證金)；耿某平向陳某東、陳某高支付違約金1708元（以8000元/月為標準，自2016年3月6日起計至付清之日，暫計至2016年8月25日）；耿某平向陳某東、陳某高支付代繳的稅金及滯納金和電費合共17206.39元；本案訴訟費由耿某平承擔。訴訟過程中，陳某東、陳某高明確其第2項訴訟請求當中違約金的計付方式為以8000元/月為基數(shù)，按照每日萬分之五的標準，自欠費當月的6日起計至實際付清之日止。

被告耿某平答辯稱：其承認存在拖欠陳某東、陳某高租金的情況，對于稅金的問題，雙方一直都口頭約定稅金由陳某東、陳某高承擔，而且雙方終止了租賃合同關(guān)系以后，陳某東、陳某高沒有向其歸還商鋪內(nèi)的設(shè)備就另行出租了。

判決要點

法院審理認為：陳某東、陳某高和耿某平簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，各方均應(yīng)嚴格遵照履行。

現(xiàn)雙方均確認上述合同的租賃期限屆滿后，耿某平繼續(xù)向陳某東、陳某高承租涉訟商鋪，租金標準變更為8000元/月，但雙方并未簽訂書面合同。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十六條的規(guī)定：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。即雙方于2014年5月30日簽訂的《廣州市房屋租賃合同》繼續(xù)有效，租金標準變更為8000元/月，租賃期限為不定期。

現(xiàn)陳某東、陳某高和耿某平均確認耿某平尚未向陳某東、陳某高支付2016年3月至2016年5月涉訟商鋪的租金，故耿某平應(yīng)當向陳某東、陳某高支付涉訟商鋪2016年3月至2016年5月的租金24000元（8000元/月×3個月）。

鑒于陳某東、陳某高于本案中明確同意向耿某平退還8000元的租賃保證金，且同意在上述拖欠租金數(shù)額范圍內(nèi)予以扣減，為其對自身權(quán)利的自由處分，法院予以確認，耿某平應(yīng)當向陳某東、陳某高支付拖欠的租金16000元（24000元-8000元）。

關(guān)于耿某平是否應(yīng)當向陳某東、陳某高賠償逾期支付租金的違約金的問題。根據(jù)《房屋租賃合同》的約定，租金按月結(jié)算，每月5日前以現(xiàn)金方式繳付，逾期交付租金的，每逾期一日，耿某平須按當月租金額的萬分之五向陳某東、陳某高支付違約金。因此，陳某東、陳某高要求耿某平以每月租金標準8000元為基數(shù)，自欠費當月的6日起按照每日萬分之五的標準，向其支付2016年3月至2016年5月的租金違約金至實際付清之日止，符合合同的約定和法律的規(guī)定，法院予以支持。

判決結(jié)果

綜上，法院判決：耿某平應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向陳某東、陳某高支付拖欠2016年3月至2016年5月的租金16000元及違約金（違約金以8000元為基數(shù)，按照每日萬分之五的標準，自欠費當月6日起計至實際付清之日止；每月租金違約金以8000元為限）；耿某平應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向陳某東、陳某高支付代墊的稅金13634.5元、電費747元。

律師點評

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十五條之規(guī)定：租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

原、被告在原租賃合同到期后，未就房屋租賃形成書面的租賃合同，即使雙方約定了明確的租賃期限，但是由于未采取書面形式，租賃期間在6個月以上的，仍應(yīng)視為原、被告之間產(chǎn)生了不定期租賃合同關(guān)系。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十二條規(guī)定：“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當在合理期限之前通知承租人?！备鶕?jù)上述規(guī)定，不定期租賃合同，任何一方當事人都可隨時解除合同，只不過出租人應(yīng)在合理期限之前通知承租人。