好商鋪比較稀少，因此往往在售賣頭幾天即搶購一空，如果一直沒有緣分買到好鋪，還可以試著去二手市場撿漏。

二手商鋪可以直接看到商鋪的經(jīng)營情況，不確定性相對更低。

雖然二手商鋪的交易稅費比較高，但如果遇到租金潛力還沒開發(fā)，且賣家又缺錢急售的商鋪，是可以考慮的。

以下8種商鋪，可進(jìn)一步解鎖租金技能。

8種可解鎖租金技能的商鋪

①可分割商鋪

門面很寬的商鋪，有條件分割成兩個或者三個獨立商鋪。

通過分割出租的方式，不僅降低出租難度，還可以提升整體的租金。

分割出租的商鋪比不分割商鋪，可以提升大約50%左右的租金。

有些業(yè)主采取整租方式，因此商鋪的租金價格不高，這種二手商鋪是最有潛力可挖掘的。

②有煙道和上下水

商鋪開間在16㎡-20㎡之間，且之前沒有做過餐飲，租金又低。

有煙道和下水，商鋪面積合適，可以隔音，說明可以轉(zhuǎn)型業(yè)態(tài)，做餐飲行業(yè)。

餐飲鋪的租金一般都要高于其它商業(yè)業(yè)態(tài)，而且可以順利遞增租金。

③業(yè)態(tài)有升級

商鋪的周邊業(yè)態(tài)逐步升級為高利潤商家，比如銀行、藥房、美容店、中介店、煙酒店等。

高利潤商家對租金價格不敏感，可以帶動商鋪租金上漲及遞增。

④層高足夠可做雙層

層高最低4.8米的商鋪，就可以做隔層。

6米層高，是舒適高度，這個高度可以做正常的兩層，變相增大商鋪的面積，提升租金。

商鋪的消防管道大約有30-50cm，扣除裝飾高度，還可以剩下5.5米，這個高度可以保證商鋪1樓擁有3米層高和二樓2.5米的層高。

美容院，影樓、中介店，麻將館等，因為經(jīng)營場所面積需求或者倉儲需求，需要雙層商鋪。

商鋪層高并不是越高越好，不同的層高區(qū)間對應(yīng)了不同的公攤系數(shù)，會影響得鋪率。

重慶住宅及相關(guān)建筑項目容積率指標(biāo)計算規(guī)則參考：

單棟商業(yè)建筑總建筑≥15000㎡且單層面積≥5000㎡，

6米<層高≤8.2米，按照水平投影面積的2倍計算建面。

單棟商業(yè)建筑總建筑<15000㎡且單層面積<5000㎡，

4.8米<層高≤7米，按照水平投影面積的2倍計算建面。

注意：商鋪做隔層前需要過消防設(shè)計審批。

⑤商鋪可以停車

商鋪面前可以停車，或者有地下停車場可以停車。

餐飲業(yè)，比如酒樓，對停車條件有硬性要求。

⑥商鋪外擺空間開闊

開闊的商鋪門口，可以被商家利用起來創(chuàng)收。

例1：社區(qū)便利店門口增加幾只搖搖車，每個月至少可以多1000元收入。

例2：餐飲鋪外擺空間大，空地可以擺多張桌子，增大經(jīng)營面積。

⑦商鋪門前有擋雨走廊

走廊（或雨棚）夏季遮陽，下雨擋雨，可以吸引客流，并且使其停留，提升商鋪價值。

部分商鋪沒有擋雨走廊，且物業(yè)也不允許做雨棚，因此這項是一個加分項。

⑧近期有新市政規(guī)劃

新建天橋、新設(shè)斑馬線+紅綠燈以及增設(shè)公交站，可以為商鋪帶來新的人流量，瞬間提升商鋪價值，死鋪都可能變活。

租金無遞增商鋪瀕死

有些社區(qū)商鋪租金多年不漲，甚至開始下跌。

這種地方一般都有較多空置商鋪，或者不少正在營業(yè)的商鋪也貼著招租、轉(zhuǎn)租告示。

這種商鋪一般位于衰敗社區(qū)，比如銀發(fā)社區(qū)，其實離死鋪不遠(yuǎn)，這種漏，要慎重?fù)臁?/p>

如果二手商鋪是空鋪轉(zhuǎn)讓，不帶租約，有可能是不好出租，也需要謹(jǐn)慎對待。

買鋪前調(diào)查必不可缺

①物管處、中介處調(diào)查商鋪業(yè)主信息；

②周邊物業(yè)數(shù)量（住宅戶數(shù)、消費檔次）

③連續(xù)多天分時測量早、中、晚人流量；

④商鋪左右三間的平均真實租金價格；

⑤評估需要買入的商鋪現(xiàn)有租金水平是否合理；

⑥社區(qū)商鋪未來運轉(zhuǎn)趨勢分析；

⑦周邊未來拆遷預(yù)期。

本文為商鋪進(jìn)階6部曲中的第4部，未完待續(xù)。