哈嘍，艾瑞巴蒂！我是你們的餐先鋒的輝哥！因為這兩天，餐先鋒接到很多房東的出租，以及租客的轉(zhuǎn)讓請求。同時，在和房東洽談時，以及和租客接洽，并幫我們開店客戶的審核店鋪時，發(fā)現(xiàn)了一些真實的現(xiàn)象。和很多人想的不一樣，但總體來說，是殘酷的！3月30日，餐先鋒團隊的店鋪審核人去城西某商圈，發(fā)現(xiàn)這里店鋪成片轉(zhuǎn)讓。不乏一些很知名的品牌連鎖店！

  今天，就和大家一起聊聊這個現(xiàn)象背后的邏輯和出路！

那就是：

一、看似繁榮復工背后，是消費信心不足。

很多自媒體報道，某某火鍋品牌堂食復工后，日營業(yè)額2萬多。但其實，這是折扣前的金額，優(yōu)惠后，能有1萬多，算好的。疫情前，該店的業(yè)績是折扣后3萬多。

而真實的情況是，大多數(shù)店能恢復到同期的1/3算好的。尤其是餐飲中占比最大的快餐。老鄉(xiāng)雞前兩天花200元開了個進軍全國市場的發(fā)布會，束總很驕傲的宣布，他們的營業(yè)額恢復到了6成。這可能算是快餐行業(yè)中恢復得非常好的了！

但是，房租并沒有降低哦！所以，經(jīng)營成本大大增加。今年，基本別想賺錢了。能挺過去的，都是高手！

  二、轉(zhuǎn)讓的店鋪數(shù)量增加，轉(zhuǎn)讓費在下降。

餐先鋒每日接到的轉(zhuǎn)店、出租需求，是去年的200%。其中，不乏很多一鋪難求的黃金口岸。比如春熙路商圈、高新區(qū)綜合性商圈、城東南攀成鋼、城西成熟商圈等。

且轉(zhuǎn)讓費大大的降低了。其中最典型的是春熙路一個店。原來是100萬接的。曾經(jīng)去年聊過一次，要130才肯出手。現(xiàn)在的轉(zhuǎn)讓費報價30萬。去年500萬都不肯轉(zhuǎn)讓的一個店，今年打的對折，也沒人敢接！

當然，這里還是有一些店，轉(zhuǎn)讓費依然堅挺。給出的理由是：

我這個店年前生意很好很賺錢（真賺錢為何轉(zhuǎn)？堅持啊！年前賺錢，和現(xiàn)在沒關系的）。

我這個店裝修的時候花了多少多少，所以要轉(zhuǎn)這么多？但其實，你裝修花的錢，接手人是不愿意買單的，甚至是下家的負擔。因為可能品類不一樣、品牌不一樣，風格就不一樣。你裝得越好，他拆除費越高！

所以，這個時期的店鋪轉(zhuǎn)讓，一定要搞清楚：

1、轉(zhuǎn)讓的目的，不是要在轉(zhuǎn)讓費上掙回多少錢。而是快速脫手，騰出精力找出路。

2、除非你挺過上半年甚至前三季度。因為，現(xiàn)在這個階段，敢開店的不多。有的，也都說大著膽子準備撿漏的。他們對成本要求很高，因為現(xiàn)在選擇太多，且有較大風險。所以，不能貴！

  三、房租依然堅挺，但商鋪價值大大下降。

之所以房東現(xiàn)在堅挺著租金，估計是以下原因：

1、很多店鋪房租金還沒有到期，危機還未顯現(xiàn)。

比如一些店的房租是一次性交半年甚至一年的。這時候，就還沒有顯現(xiàn)出問題。但如果是交一個月或者3個月的店，很多交不起房租了，問題就出來了。

2、期望現(xiàn)有租客把店準讓出去，租金繼續(xù)。

抱著轉(zhuǎn)出去少虧錢的原則，很多租客還在努力的轉(zhuǎn)店。讓現(xiàn)在店鋪的壓力還落在租客的身上。部分房東還感覺事不關己。

3、店鋪有保證金，即便空鋪，也有一定緩沖期。

一般行情都有1-2個月押金。所以，即便退租，合同沒到期，按理也不退押金。所以，即便店退租了，還有押金暫時支撐著。于是房東危機感還不強！我的一個又愛又恨的房東客戶就是這樣，有一個店鋪不到200平，因為乙方違約，沒有退租10萬月租繳納的25萬保證金（不是疫情期間退的）。所以，他覺得3、4月房子不出租也不虧。5月1日租出去就好！

BUT，各位老板，再不降租就沒機會了。因為這里有個最基本的邏輯：

1、你的店鋪收益的高低不僅僅取決于租金單價高低。

而是你的租金*滿租率。比如你的房租是10萬一個月。10年都滿租。你有1200萬收益。但你租金是12萬，10年中，只有8年滿租。你就只有1152萬收益。另外，因為你頻繁更換租戶，你的精力花費、合同風險等成本還增加了很多！

2、價格是價值的體現(xiàn)。當價值下降，價格理應下降。否則就有價無市！

現(xiàn)在的問題是，人流量大大下降了，所以，商鋪的價值大大下降了。那房租理應下降。至少，但消費信心還沒恢復前，是要降租的！否則，成都的鹽市口，就是我們最殘酷的案例：

鹽市口曾經(jīng)像現(xiàn)在的春熙路和太古里，每日人流幾十萬，商鋪租金值千金，一鋪難求。后來人流向春熙路和太古里后，房租并沒有怎么下降，結果導致大面積的店鋪虧損。很多知名連鎖品牌甚至稍微了解一點的創(chuàng)業(yè)者，都打死不去。所以，你看到中興街，幾乎每個店鋪每年都要輪換3輪品牌。租金從3.5萬降到現(xiàn)在2.5萬都沒人要！

 四、真正的好店鋪，能撿漏的不多。

比如太古里旁的東康市街、南紗帽街、三圣街、郁金香廣場、崇德里的外街等。高新區(qū)的鷺洲里、匯錦街等。包括幾家好的商城的好位置店鋪。因為都有實力品牌把控，抗風險能力強，所以并沒有我們想象中那么多撿漏機會。

同時，快餐客戶因為成本較低，所以好店鋪更是拿在手里沒出手。比大餐飲抗壓能力更強。

除非花費大量的時間精力全城地毯式搜索，否則很難找到。當然，委托專業(yè)的選址公司是不錯的選擇！

 所以，餐先鋒輝哥呼吁路在前方：

1、找商鋪的朋友：趕緊拿店！

現(xiàn)在也許不是開店拿店的最好時機。但現(xiàn)在是拿好店的好時機。因為都想到抄底，但不知道低在哪里的時候，你已經(jīng)沒機會了，被別人拿了！

2、轉(zhuǎn)讓的老板：抓緊轉(zhuǎn)讓！

搞清楚目的，如果你覺得不劃算，就別轉(zhuǎn)，堅持！如果你疫情前就一直虧錢，趕緊轉(zhuǎn)，給錢就轉(zhuǎn)。不然隔壁一退租，你一分錢轉(zhuǎn)讓費都沒有，保證金都退不回來。

3、出租的房東：降低房租！

堅持疫情前房租，很有可能租不出去！即便你僥幸租給了人傻錢多，但兩個月下來就關門了。還得空鋪！階段性降租，是在后疫情時期的權宜之計。比如，4-6月租金、6-12月租金。2021年開始租金。

今天就為大家分享到這兒。餐先鋒輝哥在成都。最近絕大部分精力都花在店鋪方面。一方面，在忙著自己連鎖快餐品牌降租談判和免租爭取上。另一方面，也在大力幫助成都的商鋪房東、轉(zhuǎn)讓費和找店鋪方的鏈接。所以，更新不是特別穩(wěn)定，希望大家諒解。特別是已經(jīng)和餐先鋒合作的商鋪粉絲客戶！

我是你們的@餐先鋒輝哥，定期分享餐飲創(chuàng)業(yè)開店選址干貨！喜歡就請點贊評論收藏轉(zhuǎn)發(fā)，隨手關注我們 ，更多精彩干貨分享，讓你在餐飲創(chuàng)業(yè)開店選址中少走彎路哦！么么噠，古德兒拜！