我個人認(rèn)為宅基地“三權(quán)分置”是好事，但是城市居民回鄉(xiāng)買房建別墅就有待商榷。

宅基地“三權(quán)分置”就是進(jìn)一步明確宅基地的所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)，在明確宅基地集體所有的基礎(chǔ)上，村集體組織成員擁有獲取宅基地的資格，村民擁有宅基地的使用權(quán)及所建房屋的所有權(quán)。房屋的使用改革試點自2015年起開始進(jìn)行試點，2019年仍將繼續(xù)開展試點。

一、宅基地“三權(quán)分置”的用意在盤活村級宅基地、盤活農(nóng)村現(xiàn)有建設(shè)用地市場，化解城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展大量征用土地和農(nóng)村宅基地閑置的矛盾，這一矛盾也不符合我國稀缺土地資源的高效利用原則。

• 近年來，由于國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要大量使用土地，依靠現(xiàn)有土地管理法規(guī)，只能是進(jìn)行征地，或直接征收、占用耕地，或拆遷村莊。
  

• 而伴隨我國農(nóng)村人口向城市的加速轉(zhuǎn)移，農(nóng)村宅基地閑置問題日益突出，不少村莊形成了空心村。閑置的宅基地既無法利用，也無法收回，直接形成了資源的浪費。
  
• 實行“三權(quán)分置”改革，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以直接進(jìn)入土地市場來買賣，這也能實現(xiàn)農(nóng)村集體土地與國有建設(shè)用地的“同地同價”，讓村集體直接享受土地增值收益，有效增加村集體、村民收入。同時，村民所建房屋可以直接申報不動產(chǎn)證，這也與城市商品房不動產(chǎn)證得到一致，從而有效保障個人權(quán)益，并可以將宅基地使用權(quán)、不動產(chǎn)證進(jìn)行抵押等，從而提高農(nóng)民的財產(chǎn)性收入。
  

二、宅基地“三權(quán)分置”依然存在著許多問題，這也是試點5年時間仍未全面推行的主要原因。在遇到的問題中，就包含了城市居民回鄉(xiāng)買房建別墅的問題。

1、放開使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，一旦允許城市居民回鄉(xiāng)買房或建別墅的話，會出現(xiàn)什么局面呢？城市高房價與農(nóng)村低使用權(quán)之間存在著巨大的差距，這是不用質(zhì)疑的。放開后，一定會出現(xiàn)大量城市居民到農(nóng)村購買使用權(quán)，假如為中低收入家庭還能夠接受，是否會出現(xiàn)高收入家庭購買多處宅基地、在多處購買宅基地建豪宅、別墅的情況呢，這無疑是一定會出現(xiàn)的，這些多占用的宅基地同樣就背離了國家提高土地利用效率的初衷。在允許城市居民回鄉(xiāng)建別墅最終獲利的不可能是農(nóng)民，而是富人。

2、在購買宅基地使用權(quán)后能夠新建設(shè)房屋或別墅，盡管使用權(quán)屬于農(nóng)民，但是這個新建設(shè)的房屋的“物權(quán)”是固定的，誰建屬于誰，假如房屋主人死亡后其法定繼承人是能夠合法進(jìn)行繼承的。這也就意味著，使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓貌似能夠確定期限，實際卻是沒有期限的。除非你愿意買回他建的房屋，否則，你無法強(qiáng)迫他把使用權(quán)返還給農(nóng)民。

• 或者你可以想：可以選擇繼續(xù)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)啊，十年到期再十年，然后再十年.........這就意味你永遠(yuǎn)失去了宅基地使用權(quán)，除非你回購房屋。
  

• 在一戶一宅的政策下，在出讓使用權(quán)的同時，農(nóng)民也無法在獲得新的使用權(quán)，除非你再去購買其他的使用權(quán)，這也意味著轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的同時，同時轉(zhuǎn)讓了你自身的資格權(quán)。
  
• 同樣，村集體的所有權(quán)也只能體現(xiàn)在字面上，除非村集體愿意購買房屋。
  

農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”的試點還在繼續(xù)，問題會逐漸暴露，也會逐漸化解，暴露的越多，對下步操作更有指導(dǎo)價值?！叭龣?quán)分置”的實施我個人認(rèn)為更應(yīng)該針對農(nóng)民生產(chǎn)、生活、發(fā)展需要來設(shè)計，更應(yīng)該向鼓勵農(nóng)民有效利用空閑宅基地來從事工商非農(nóng)產(chǎn)業(yè)來設(shè)計，更應(yīng)該鼓勵有償退出，切莫陷入“鼓勵城市居民回鄉(xiāng)建別墅”之類誤區(qū)。

因為我所在縣不是試點縣，一家之言，歡迎試點縣市的朋友們批評指正，共同探討。