問題

某村村民張某在宅基地上建有房屋并長期居住，因無法定繼承人，張某訂立遺囑決定在其去世后將該房屋贈與其好友李某（城鎮(zhèn)居民）。張某去世后，李某拿到該房屋鑰匙并時常下鄉(xiāng)居住?，F(xiàn)該村正在開展宅基地確權登記發(fā)證工作，請問這種情況應如何處理？

解答

一、受遺贈人對遺囑人合法所有的房屋依法享有受遺贈權，其因受遺贈取得的房屋所有權應當依法予以登記

農(nóng)村居民在合法取得的宅基地上建造的房屋屬于其合法財產(chǎn)。在農(nóng)村居民死亡時，該房屋屬于《繼承法》第三條所規(guī)定的遺產(chǎn)?！独^承法》第十六條第三款規(guī)定：“公民可以立遺囑將個人財產(chǎn)贈給國家、集體或者法定繼承人以外的人”，法律上將此稱為“遺贈”。據(jù)此，李某有權取得張某遺贈的農(nóng)村房屋的所有權。不過應當注意的是，《繼承法》第二十五條第二款規(guī)定：“受遺贈人應當在知道受遺贈后兩個月內(nèi)，作出接受或者放棄受遺贈的表示。到期沒有表示的，視為放棄受遺贈。”如果李某在知悉受遺贈后兩個月內(nèi)未表示接受遺贈，那么就不享有受遺贈權，也就不能取得房屋所有權。

本案中，李某在張某去世時即完全取得該房屋的所有權，登記機構應當依法予以登記，切實保護李某的合法權益。應當指出的是，必須把遺贈與“借贈與之名行買賣之實”的行為區(qū)分開來，后者在本質(zhì)上違反了國家禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購房的規(guī)定，因此是無效的。

二、根據(jù)“房地一體”的原則與規(guī)定，宅基地使用權應當一并進行確權登記

我國原則上禁止宅基地使用權流轉(zhuǎn)，即宅基地使用權的買賣、贈與、出資入股、抵押等原則上均不允許。但是，宅基地上所建房屋與宅基地事實上不可分割，承認和依法保護城鎮(zhèn)居民因受遺贈而取得的農(nóng)村宅基地上房屋的所有權，就必然要肯定其繼續(xù)使用宅基地的事實?！段餀喾ā返谝话偎氖邨l規(guī)定，建筑物、構筑物及其附屬設施贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分。這表明，在房屋所有權遺贈的同時，房屋占用范圍內(nèi)的宅基地使用權也一并移轉(zhuǎn)。盡管現(xiàn)行規(guī)定對城鎮(zhèn)居民受遺贈農(nóng)村房屋所占用宅基地使用權的登記問題予以明確，但考慮到繼承權和受遺贈權都是《繼承法》所規(guī)定的同類型權利，兩者除了權利人在是否具有法定繼承人資格這一點不同外，并無其他本質(zhì)區(qū)別，故本案也應參照國土資源部等部門《關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕178號）中“已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員、非本農(nóng)民集體成員或城鎮(zhèn)居民因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證”的規(guī)定，對李某受遺贈房屋占用范圍內(nèi)的宅基地使用權進行確權登記。

三、加強對城鎮(zhèn)居民因受遺贈取得的宅基地使用權的管理

城鎮(zhèn)居民雖有權依法繼承或受遺贈而取得農(nóng)村宅基地使用權，但畢竟不具備農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的身份，這與宅基地使用權的福利保障性質(zhì)存在一定沖突，必須加強管理。登記時應當參照國土資發(fā)〔2011〕178號文件的規(guī)定，在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權證書“附記”欄中注明“該權利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法受遺贈人”等內(nèi)容。宅基地上房屋自然損毀的，應當依法收回宅基地使用權。此外，各地可以根據(jù)有關政策探索實行宅基地有償使用制度，對于符合《土地管理法》第六十五條規(guī)定情形的，可以依法收回宅基地使用權。

（中國政法大學民商經(jīng)濟法學院  郭佑寧）