提起法拍房，大多數(shù)人第一印象都是“價(jià)格便宜” “水很深”

信息時(shí)代的當(dāng)下，去網(wǎng)上搜索，大部分都是淺嘗輒止的科普。

下面小編就來深度總結(jié)，多年從事法拍行業(yè)，我所遇到過存在的風(fēng)險(xiǎn)

費(fèi)用方面：

1.拍賣成交涉及的費(fèi)用

保證金+拍賣尾款

2.拍賣過戶涉及的稅費(fèi)

買法拍房的交易除了拍賣之外，其他程序和二手房買賣大致相同，這里就會(huì)面臨一個(gè)稅費(fèi)的問題，并且法拍房通常都是要求買家承擔(dān)全部稅費(fèi)的，但是法院通常是不會(huì)公布前手的交易情況。

前手的交易情況決定了這次的所得稅，所得稅顧名思義，賣價(jià)和前手購入價(jià)格的差乘稅率就是要交的稅。

曾經(jīng)出現(xiàn)過一個(gè)大坑案例：這房子的前手是直系親屬贈(zèng)與，價(jià)格僅為500元，房子又不是滿五唯一，買家購入之后隨即就會(huì)面臨高額的稅費(fèi)。

除了這種情況之外，還可能前手是公司，公司在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)除了所得稅等等之外還會(huì)面臨土地增值稅，土地增值稅是個(gè)很可怕的稅種，有興趣的同學(xué)可以百度了解一下。

3.拍賣房產(chǎn)的資金成本（7-15天全款集齊）

法院不是個(gè)人和房屋中介，還可以講價(jià)討價(jià)還價(jià)。

規(guī)定的時(shí)間如果不能到賬，很可能競(jìng)拍失敗并且保證金也不退回了。

4.拍賣房產(chǎn)的時(shí)間成本

法院是很忙碌的，掛出來的房子也很多。有可能去一次，相關(guān)人員出差了，要等下一次。

重新約時(shí)間。大部分購房者還是工作黨，可能耗不起這樣三天兩頭的請(qǐng)假。

標(biāo)的固有瑕疵：

1.房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)瑕疵或是采光瑕疵。

由于查封的房子不會(huì)對(duì)外開放，無法了解房屋戶型和采光

2.房產(chǎn)是否為兇宅

如果房屋在之前有過居住者離世行為，可能有些買家會(huì)忌諱。

如果不介意的買家也請(qǐng)注意了，

有刑事案件的房子無法貸款！

有刑事案件的房子無法貸款！

有刑事案件的房子無法貸款！

重要的事情說三遍，曾經(jīng)出過一個(gè)客戶自己沒有調(diào)查就盲拍，他的房子法院都沒有查出刑事案件，并且法院也不會(huì)發(fā)布這個(gè)公告。

拍下后去銀行貸款時(shí)查到了。雖然是個(gè)很小的案件但是銀行拒絕放款，最后各種借錢湊齊尾款。差點(diǎn)就拍房失敗。

成交交付風(fēng)險(xiǎn)：

1.房屋是否有占用

法院司法拍賣的公告通常下面會(huì)有一句話：“法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)交付”，就是說買了之后得自己去收房。這時(shí)問題就來了，如果遇到老賴，死活不走，那就很麻煩了，到時(shí)候很可能面臨一場(chǎng)新的訴訟要求對(duì)方交房。

2.房屋是否有租約

租約意味著什么呢？買賣不破租賃，就算拍到了房也要等租期到了之后才能住進(jìn)去，如果面臨一二十年的租約，那就可能望房卻步了。

3.物業(yè)交付的欠費(fèi)

法拍房在拍賣前可能已經(jīng)很久沒人打理，物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)已經(jīng)攢了一大堆，如果買到了這樣的房可能還要付出很大一筆這些成本。

標(biāo)的權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)：

1.房產(chǎn)證件是否齊全

法拍房上面通常是有原戶主落戶的。法院通過拍賣確認(rèn)書、執(zhí)行裁定書等法律程序，將房屋合法地過戶給了買房人，買房人就拿到了房屋的產(chǎn)權(quán)。但是，如果原房主不愿遷出戶口，法院沒有強(qiáng)制其遷出的權(quán)利。那么如果你購買法拍房，戶口就存在沒法落戶的可能，而戶口不能落戶意味著子女就學(xué)等問題。

以上就是法拍房的問題總結(jié)了。但其實(shí)其中還有很多細(xì)微的問題。由于可能性比較小，就不再一一描述。

我們買房，主要還是為了自己和自己家庭的未來。

該找律師咨詢，還是要咨詢。工作實(shí)在沒時(shí)間天天請(qǐng)假跑法院房管局，就委托輔拍機(jī)構(gòu)。

在這里也千萬強(qiáng)調(diào)中介問題??！

輔拍機(jī)構(gòu)不是中介，收取的是服務(wù)費(fèi)。輔拍公司也會(huì)有合作的律所律師和盡調(diào)專員負(fù)責(zé)前期調(diào)查房屋風(fēng)險(xiǎn)稅費(fèi)多少，中期提醒你拍賣提前打征信流水幫你貸款，最后幫你去辦理房產(chǎn)證。

而中介很少會(huì)有專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)調(diào)查這些。所以法拍，說危險(xiǎn)，也安全。

你要是自己一個(gè)人單獨(dú)行動(dòng)，那確實(shí)拍賣過程會(huì)有點(diǎn)危險(xiǎn)。

所以小編建議，最好是找專業(yè)的輔拍機(jī)構(gòu)。注意專業(yè)！！

畢竟，誰也不想花錢，給自己找罪受不是？