法拍房，一直是二手房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶的一個(gè)冷門(mén)渠道。由于關(guān)注度低，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于正常的買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶而言較高，所以買(mǎi)法拍房基本都低于市場(chǎng)價(jià)。

但在過(guò)去兩年成都限購(gòu)，加上房?jī)r(jià)升溫的影響下，不限購(gòu)的法拍房逐漸成了被限購(gòu)人士追捧的一個(gè)購(gòu)房渠道。由于帶著不限購(gòu)的標(biāo)簽，大多數(shù)法拍房的落錘價(jià)已經(jīng)高于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。

從去年開(kāi)始，成都二手房市場(chǎng)的降溫，投資客退場(chǎng)，二手房成交遇冷，法拍房也緊跟著涼涼。如今，隨著二手房?jī)r(jià)格筑底，市場(chǎng)穩(wěn)定，冷門(mén)的法拍房似乎又可以撿漏了。

比如下面這種房子：

截圖來(lái)源：淘寶法拍

近期，位于雙流的融創(chuàng)長(zhǎng)灘一號(hào)一套別墅拍賣(mài)成功，落槌價(jià)281萬(wàn)，而鏈家網(wǎng)的實(shí)際成交記錄中，該戶型的成交價(jià)在565萬(wàn)。

截圖來(lái)源：鏈家網(wǎng)

但也并不是所有法拍房都能撿漏，又比如下面這種：

截圖來(lái)源：淘寶法拍

這套位于高新區(qū)金融城中海城南一號(hào)的住宅，落槌價(jià)640萬(wàn)，建面193.59㎡，成交單價(jià)33000元/㎡左右。而中海城南一號(hào)近期二手房正常的市場(chǎng)成交價(jià)在30000-39000元/㎡左右。加上法拍房正常的手續(xù)費(fèi)、稅費(fèi)等，該房源落槌價(jià)只能算是一個(gè)正常的市場(chǎng)成交價(jià)。

截圖來(lái)源：鏈家網(wǎng)

我想，購(gòu)房者可能已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了一個(gè)規(guī)律。

我們?cè)偻乜磧商追ㄅ姆康钠鹋膬r(jià)：融創(chuàng)長(zhǎng)灘一號(hào)起拍價(jià)219萬(wàn)，成交價(jià)281萬(wàn)，還算撿到漏。中海城南一號(hào)起拍價(jià)460萬(wàn)，成交價(jià)高達(dá)640萬(wàn)，相較市場(chǎng)行情，幾乎沒(méi)什么利潤(rùn)。

也就是說(shuō)，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)法拍房產(chǎn)，競(jìng)爭(zhēng)力依然非常強(qiáng)，想要在這些房子中撿到便宜幾乎不可能。但稍微冷門(mén)區(qū)域的房產(chǎn)則不同，購(gòu)房者還是可以撿到漏。

另外，還有一個(gè)細(xì)節(jié)，普遍總價(jià)在100-200萬(wàn)之間的剛需、剛改住宅類(lèi)產(chǎn)品，競(jìng)拍較為激烈，而再往高端的純改善類(lèi)產(chǎn)品則競(jìng)拍人數(shù)較少。比如近郊的冷門(mén)別墅或大平層樓盤(pán)。

總結(jié)起來(lái)就是，法拍房撿漏需要對(duì)市場(chǎng)行情了解+一定運(yùn)氣成分，如果想要撿大漏，你還得有不少的資金儲(chǔ)備。因?yàn)?0萬(wàn)的預(yù)算，可買(mǎi)不下100萬(wàn)的法拍房，具體往下看。

法拍房該如何買(mǎi)，又有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？

目前，大部分購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)法拍房都是通過(guò)法拍公司，但也有個(gè)別購(gòu)房者是通過(guò)自己在淘寶法拍報(bào)名參與競(jìng)拍。但他們都會(huì)參與以下流程：

1.在淘寶拍賣(mài)上報(bào)名2.繳納拍賣(mài)保證金（大約在起拍價(jià)的10%）3.競(jìng)拍成功，向法院確認(rèn)賬戶，直接線上轉(zhuǎn)款交齊剩余尾款。4.簽訂拍賣(mài)確認(rèn)書(shū)。5.領(lǐng)取法院裁定書(shū)，然后當(dāng)天到稅務(wù)局審稅（注意，審稅關(guān)系到后續(xù)交稅的減免問(wèn)題）。6.帶上所有相關(guān)材料，到不動(dòng)產(chǎn)中心辦理完之后的相關(guān)事項(xiàng)，然后等候通知，再繳納剩余稅費(fèi)及領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)：

1.房屋“背調(diào)”很重要

一定要注意房屋情況，可以提前約法院看房，留意房子是否存在租約，有沒(méi)有人占用，這些都會(huì)影響之后的過(guò)戶問(wèn)題。如果房屋在拍賣(mài)前帶有租約，有租客居住，則租約繼續(xù)有效，必須要等到租約到期才能收回房子。萬(wàn)一簽了個(gè)10年20年的，要么賠違約金，要么就只是買(mǎi)回一張紙。

2.了解房子是否占有戶口。

如果已經(jīng)有戶口占有房子的學(xué)位，那必須等到上一個(gè)學(xué)位到期，才能入學(xué)就讀。萬(wàn)一孩子才上一年級(jí)，你就需要等足6年，所以想買(mǎi)學(xué)區(qū)房的要謹(jǐn)慎考慮。

3.了解上一個(gè)房東是否已經(jīng)搬離。

根據(jù)法律規(guī)定，如果被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象或者無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，不能強(qiáng)制遷出。

4.通過(guò)法院及多種渠道去了解房屋及房東的欠債情況。

一般如果有銀行抵押，拍賣(mài)公示上會(huì)有說(shuō)明。但是如果一旦牽扯到有些不能查審的民間借貸，后續(xù)的麻煩不可小覷，債務(wù)人上門(mén)要債時(shí)，可能只能報(bào)警了。

關(guān)于費(fèi)用：

1.付款形式

每套房子情況不一樣，和銀行考核標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)，這些都會(huì)在法院公示上表明。當(dāng)你把首付款付給法院以后，法院會(huì)要求等銀行放款以后才執(zhí)行解封解抵然后過(guò)戶，但銀行方面又需要過(guò)戶以后才可以放款，導(dǎo)致三方僵持在這個(gè)環(huán)節(jié)。所以，需要提前做好打算，或者找金融公司墊資。

2.后續(xù)交易稅費(fèi)

根據(jù)司法拍賣(mài)的行規(guī)，涉及買(mǎi)賣(mài)雙方的各項(xiàng)費(fèi)用，均由競(jìng)得者支付。所以，拍得后或許有一大筆稅費(fèi)在等著你！不過(guò)，在成都，二手房交易的稅費(fèi)一般也是均由買(mǎi)方承擔(dān)。

成都地區(qū)稅費(fèi)政策如下：

（以上信息成都法拍信息技術(shù)有限公司提供）

通過(guò)這張法拍公司的收費(fèi)單可看到，一套普通的法拍房，在拍賣(mài)過(guò)程中涉及的稅費(fèi)至少是4個(gè)點(diǎn)及以上（不包含服務(wù)費(fèi)用），如果拍賣(mài)的房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，那么稅費(fèi)至少在10個(gè)點(diǎn)以上了（不包含服務(wù)費(fèi)用）。如果涉及到公司助拍和貸款，那么貸款的墊資費(fèi)、服務(wù)費(fèi)可不比買(mǎi)一套二手房的中介費(fèi)便宜。

如今限購(gòu)+樓市回暖，其實(shí)法拍房的關(guān)注度并不比普通二手房低，不是所有法拍房源都能撿漏。并且背后要考慮的問(wèn)題也不簡(jiǎn)單，風(fēng)險(xiǎn)不可控、成本也不可控。我總結(jié)出來(lái)的經(jīng)驗(yàn)就是，淡市買(mǎi)法拍房，撿漏機(jī)會(huì)往往比“牛市”多。