許多人都說李嘉誠(chéng)是百年一遇的人精。在生意上，李嘉誠(chéng)這個(gè)人精的眼光確實(shí)令人佩服。看看香港最近的樓價(jià)，就知道李嘉誠(chéng)在過去幾年拋售香港物業(yè)是多么正確的時(shí)期。

2017年的時(shí)候，李嘉誠(chéng)以402億的價(jià)格出售香港中環(huán)中心，當(dāng)時(shí)引起了巨大的轟動(dòng)。402億是世界寫字樓歷史上最高的交易記錄了。中環(huán)中心在李嘉誠(chéng)的地產(chǎn)帝國(guó)里面有著舉足輕重的地位。李嘉誠(chéng)在香港中環(huán)有3棟大樓，分別是和記大廈、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)中心還有中環(huán)中心。1998年落成的中環(huán)中心，總計(jì)有73層，是李嘉誠(chéng)旗下最頂級(jí)的物業(yè)。

不過2年之前，李嘉誠(chéng)卻突然在人人看好香港寫字樓市場(chǎng)的時(shí)候，把中環(huán)中心給賣掉了。當(dāng)時(shí)誰(shuí)有實(shí)力拿出400億收購(gòu)中環(huán)中心也引起巨大的關(guān)注。

根據(jù)披露，買家是一家注冊(cè)在海外的公司，名為中國(guó)港澳臺(tái)僑和平發(fā)展亞洲地產(chǎn)有限公司。這家公司是專門為收購(gòu)中環(huán)中心而成立的，大股東則是中國(guó)國(guó)儲(chǔ)能源化工，坐擁55%的股份。

剩下的股份由磁帶大王陳秉志、亞洲地產(chǎn)老板蔡志忠、傳奇投資人羅珠雄和馬亞木等人共同持有。隨后世茂集團(tuán)的老板許榮茂跟香港女首富朱李月華又一起合資160億從中國(guó)國(guó)儲(chǔ)能源化工手中接過了中環(huán)中心40%的股權(quán)。

這些大佬們剛剛花了幾百億買下中環(huán)中心不到2年的時(shí)間，香港樓市大變天。香港中環(huán)寫字樓之前一直是供不應(yīng)求，而且租金也是冠絕全球。現(xiàn)在中環(huán)平均的月租金每平方高達(dá)1100元。最頂級(jí)的IFC更是高達(dá)1800元。

按照中環(huán)中心的面積來計(jì)算，每年的租金大約是17億左右。根據(jù)過去幾年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)披露的業(yè)績(jī)報(bào)告來看，2015年的凈利潤(rùn)為7億多，2016年為30多億。不過這里面是包括了物業(yè)公平值的變動(dòng)。香港上市公司披露財(cái)報(bào)的時(shí)候，會(huì)把物業(yè)的價(jià)值增值加入到凈利潤(rùn)里面。2016年中環(huán)中心利潤(rùn)大漲，其實(shí)就是物業(yè)增值帶來的，并不是租金大幅度上漲帶來的。實(shí)際上可以進(jìn)入到業(yè)主手里的只有租金。

這些大佬門掏出4百億的現(xiàn)金其實(shí)買下的還不是整棟中環(huán)中心，而是大約75%的物業(yè)而已。根據(jù)17億的總租金來計(jì)算，大約一年的租金回報(bào)在10億多一些。如果想要靠著租金來獲得402億的回報(bào)，那么大約需要35年的時(shí)間。顯然這不是一個(gè)很好的生意。

比起租金的收入，物業(yè)帶來增值才是這些投資老板看中的。按照之前的發(fā)展，加上物業(yè)增值的利潤(rùn)一年是30多億，那么十來年就回本了，而且租金還會(huì)逐年上漲。這么算起來還算是不錯(cuò)的投資。

不過李嘉誠(chéng)老謀深算，如果是這么劃算的生意，他怎么會(huì)賣掉呢？李嘉誠(chéng)早就預(yù)見了香港樓市會(huì)走下坡路。香港中環(huán)寫字樓租金已經(jīng)是全球最貴的，許多公司已經(jīng)是苦不堪言。最近一年許多公司紛紛逃離中環(huán)。比如說在香港IFC租一個(gè)100平方米的辦公室，一年就近千萬(wàn)的費(fèi)用。

大公司紛紛逃離一定會(huì)造成中環(huán)租金下跌，其實(shí)香港幾大地產(chǎn)商也在九龍、銅鑼灣等地方布局高級(jí)寫字樓，比如說新鴻基自己就在九龍建了香港第一高樓環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)。李嘉誠(chéng)趁著市場(chǎng)最火熱的時(shí)候，急流勇退甩賣中環(huán)中心，真的非常正確。

另外過去幾個(gè)月香港樓價(jià)更是大跌。買下中環(huán)中心的買家真的是吃了大虧。當(dāng)年雙方約定的付款方式也比較特別，是分期付款。正常來說這么大一筆錢很難有財(cái)團(tuán)可以一次性拿出來。于是李嘉誠(chéng)給了對(duì)方分期付款的條件，雙方約定年利率是2.5%，以200億為本金。也就說買下中環(huán)中心的幾位大佬們每年要要支付5億的利息給李嘉誠(chéng)。

不算上利息的回報(bào)，李嘉誠(chéng)出售中環(huán)中心獲得的回報(bào)是145億。出售中環(huán)中心又一次證明了李嘉誠(chéng)過人的商業(yè)眼光。

花4百億買李嘉誠(chéng)的大樓，今樓價(jià)大跌，每年還要還李嘉誠(chéng)5億利息，香港寫字樓的租金還是非常高，不過想要中環(huán)中心的價(jià)值再繼續(xù)大漲，可能性也不大了，而且再漲下去，也很難有財(cái)團(tuán)能夠接盤了。