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作者簡介：綠水長流，二娃媽，加州紐約州執(zhí)業(yè)律師，加州房地產(chǎn)、貸款經(jīng)紀。如有財產(chǎn)規(guī)劃（estate planning、living trust）、移民、公司、買房或貸款等需要，歡迎大家長按文后二維碼聯(lián)系我。 另外再做個小廣告。如有小朋友要上challenger school的preschool或者pre-kindergarten并且還沒有referral的，請與我聯(lián)系。聯(lián)系方式見文末二維碼，有大大的bonus：） 美國投炸彈了，金胖子忙起來了，美俄關(guān)系號稱到歷史最冰點了，股市跌了。別著急別傷心，股市跌，利息也跌呀，這幾天的貸款利息，某些種類的貸款，已經(jīng)到了今年最低。為了能讓大家在purchase loan和refinance的時候做出理性智慧的選擇，今天我們就來講講貸款里面大家耳熟能詳?shù)模?strong>No Points No Fee。 I 基本概念 在正式講points和fee之前，我們先來介紹幾個貸款中經(jīng)常要用到的基本概念。其中某些基本概念的數(shù)值，會直接影響到是否能貸款、能貸多少、以及利率。
啰啰嗦嗦： Appraisal里面有一個概念，叫做Comps，全稱Comparative Market Analysis，大概意思就是以你的房子為圓心，以某一距離為半徑，譬如1mile，畫一個圓。這個圓里面在最近幾個月內(nèi)賣出去的房子以及在售房子，都可以成為房子估價的市場參照物。 現(xiàn)在灣區(qū)市場，尤其是南灣及半島市場異常火爆，同一個區(qū)域相似的房子，1個月前和1個月后都可能會有好幾萬的差價。因為Comps主要依賴于過去的售價，所以股價價值（appraised value）往往會比買價（purchase price）低，進而影響LTV。所以，如何盡量讓估價價值升高，進而降低LTV，是好的房地產(chǎn)經(jīng)紀和貸款經(jīng)紀需要掌握的技巧。 啰啰嗦嗦： Debt，月總負債：就房子本身來說，有個術(shù)語叫PITI，即，Payment（貸款償還本金）、Interest、Tax、和Insurance（home insurance）；如果有其他的欠債，如車貸、學生貸款等，也需要算入月總負債中。 Income，月總收入：銀行最最喜歡的，是W2工資，即基本工資，base salary，算到DTI里的工資，是稅前工資。至于其他的收入，如1099、bonus、RSU、stock portfolio、rental property income，在算收入的時候都有一定的限制。好的loan agent，能夠根據(jù)借款人的各種收入組成，為其贏得最大的貸款額度。 II POINTS Points比較簡單，我們先說說什么是“points”。Points的全稱是'discount points'，是指借款人在貸款close的時候預付給銀行的一筆費用，目的是為了換取更低的利息。 上面的圖大概說明了points的作用：close的時候給銀行$675，利息從5%降到4.875%，每個月貸款少還$14塊錢；close的時候從銀行拿$675，利息從5%升到5.125%，每個月多還$14塊錢。 問題就來了，我該不該在貸款開始的時候付$675塊錢降0.125%的利息呢？除非特殊情況，我的回答永遠是，不要！ 我們來看看為什么。 如果預付了$675，利息降低0.125%，帶來的直接好處是每個月能夠少付$14的利息。675÷14，大概是48多一些，也就是說，必須至少少付48個月的利息才能cover一開始多付的$675，換句話說，貸款4年以上。（在這兒，為了簡化，我們暫且不討論present value和future value。） 問題又來了。你會keep這個loan 4年以上嗎？大部分的情況下，不會。 原因，refinance或者賣房。 這又要說到資本市場了。利息和股市一樣，都是有升有降的。盡管股市在最近幾年都是牛市，趨勢是升的，但是也經(jīng)常會有局部調(diào)整。利息同理，沒有一直升的利息，也沒有一直降的利息，連升1年無波動從來都沒聽說過，更別提連升4年無波動了。所以，不用太糾結(jié)一時的利息，尤其是在purchase loan的情況下，確保transaction能夠順利地成交，等一陣子再refinance好啦。 III FEE Fee比points復雜一點，還分purchase loan和refinance。同時涉及到幾方，包括銀行（lender）、產(chǎn)權(quán)公司（title company）、和其他第三方，如估價師（appraiser）、信用分公司（credit score company）等。
簡單地說，就是銀行收取的費用。費用的名稱五花八門，包括但不限于origination fee，administration fee，或者是underwriting fee，一般這筆費用根據(jù)銀行不同、loan amount不同而不同，基本是$1000-$2000左右。 如果貸款是直接從銀行貸而不是通過loan agent，則銀行所稱的“No Points No Fee”，免掉的僅僅是銀行收取的費用，也就是這筆大概$1000-$2000的費用。
這一筆是貸款中比較大頭的一筆，是付給title company的費用。在加州的房屋買賣以及refinance的過程中，都會使用到title company，其作用是作為區(qū)別于買方和賣方的獨立第三方，確保交到買方手里的房屋，產(chǎn)權(quán)清晰合法，并且交易能夠順利成交。如果在貸款過程中聽到“escrow”，基本就是指title company。 Title company收取的費用名目也各種各樣，loan service fee、recording fee、notary fee，如果是purchase loan，還有一筆lender's title insurance。交給title公司的費用，如果是refinance，大概是$1000-$2000（根據(jù)所選title公司，收費不同），如果是purchase，則需要加title insurance的費用，如果loan amount非常大，則這筆title insurance可以高達好幾千。如筆者手里的一筆1.4million的loan的title insurance，是$4,050。 從上面的分析，大家已經(jīng)很清楚地看出了，title company的費用是比銀行費用更高的費用。如果通過銀行直接貸款，title company的費用往往是不算在銀行所稱的No Points No Fee的”fee“中。也就是說，借款人需要自己支付title company的費用。這筆費用，可以在$1000-$7000之間。 然而，如果通過好的loan agent進行貸款，title company的費用是由loan agent支付的，也就是說，借款人不需要在自己的口袋里拿出這幾千塊錢。
還有一些七七八八的其他第三方費用，譬如credit report fee（大概$30左右）、appraisal fee（$400-$600之間，根據(jù)房子的大小有所差別，有些lender還要求兩次appraisal）。 一般來說，直接通過銀行貸款，這些第三方費用是需要借款人自己支出的，而好的loan agent也會替借款人支付這些費用。 IV LOAN AGENT VS. DIRECT LENDER 最后的問題來了，我究竟是該找loan agent做貸款呢，還是找銀行呢？ 在我正兒八經(jīng)開始學做貸款之前，也一直有這個疑問。通過loan agent做貸款，究竟比直接找銀行好在哪里？難道不是經(jīng)過loan agent又要經(jīng)過一層盤剝，最后的利息反而比直接找銀行的高嗎？ 事實是，在大部分的情況下，好的loan agent能夠為客人獲得的貸款利率，要好于客人直接通過銀行獲得的利率。 WHY?! 理由如下：
就算loan agent給出的貸款利率稍高于銀行，很多時候，也是通過loan agent進行貸款要更加劃算，同理于上文對于Points的分析。大家數(shù)學都比我好，一定一下就算清楚了。 |
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