很多人買房的時(shí)候也都會(huì)刻意避開(kāi)老小區(qū)，畢竟大部分老小區(qū)確實(shí)存在諸多缺陷，如樓體老舊、管道老化等等問(wèn)題。 但我們很多人在買房時(shí)，往往會(huì)受限于金錢、地段，或者想要更大的面積等因素限制，讓我們無(wú)法避開(kāi)老小區(qū)，也無(wú)比糾結(jié)到底該不該買老小區(qū)，或者該買什么樣的老小區(qū)。 因此，今天小笙就跟大家聊聊，到底什么樣的老小區(qū)可以買，什么樣的老小區(qū)不能買。 01 價(jià)值&價(jià)格 首先，一定要明確一個(gè)概念，對(duì)于老房子來(lái)說(shuō)，房子本身的價(jià)值與新建小區(qū)相比是大打折扣的，最值錢的并非房子本身，而是房子下面的土地。 一般情況下同一地段，新小區(qū)的價(jià)格也往往高于老小區(qū)。 但生活中，我們總會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣的例外。 同一地段，老小區(qū)的價(jià)格卻超過(guò)了新小區(qū)。 這是為什么？ 通過(guò)總結(jié)發(fā)現(xiàn)，這類的老小區(qū)大多有一些共性，首先是這些老房子建的比較早，占據(jù)了比較好的地理優(yōu)勢(shì)，周邊配套設(shè)施基本上都非常完善（如學(xué)校、大型的商場(chǎng)、醫(yī)院等）； 其次這類小區(qū)無(wú)論戶型規(guī)劃，還是綠化面積都遠(yuǎn)勝于新小區(qū)，再加上居住的人少，環(huán)境安靜，優(yōu)勢(shì)比新小區(qū)好很多。 除此之外，這類小區(qū)就總價(jià)來(lái)看，并沒(méi)有比這幾年被炒得火熱的改善版花園洋房貴，可謂花較少的錢卻達(dá)到了改善目的。 再就單價(jià)來(lái)說(shuō)，雖然乍一看這類小區(qū)的單價(jià)比周邊小區(qū)高不少，但這種房子往往公攤面積極小，所以按照使用面積來(lái)算單價(jià)，并不高。 整體來(lái)說(shuō)，買到這種類型的房子不僅經(jīng)濟(jì)上很劃算，幸福感也會(huì)得到很大提升。 有住這種老小區(qū)的網(wǎng)友表示： 前幾年趁著漲價(jià)前她終于攢夠錢在上海淮海中路買了套頂樓，居住面積80多平還有超大的儲(chǔ)物空間，住起來(lái)特別舒服。 走到淮海中路一分鐘，周邊一個(gè)街區(qū)兩條地鐵線，可以逛街一路過(guò)去，生活便利又舒適。 這無(wú)疑在喧囂的都市中，找到了一個(gè)退可安然靜謐，入可喧囂通達(dá)的角落，簡(jiǎn)直無(wú)比慶幸。 而這種小區(qū)成交量往往并不多，往外出售的房源也并不多，可謂物以稀為貴，有錢也不一定能買到，所以買到也是賺到了。 02 越老越香 前段時(shí)間，深圳的房屋倒塌引起了不小的風(fēng)波。 大家對(duì)房屋的建筑質(zhì)量也有了頗多質(zhì)疑，特別是在這十來(lái)年房產(chǎn)迅速發(fā)展，房企快速擴(kuò)張，工程不分白天黑夜趕工期的狀態(tài)下，樓房質(zhì)量更是讓人擔(dān)憂。 而現(xiàn)代建筑一般50年以后就稱“舊了”。 “舊了”通常只有兩種辦法，一是拆了重建，二是進(jìn)行修繕保養(yǎng)。 但對(duì)于高層住宅，很明顯第一條行不通，一棟樓幾百戶的補(bǔ)償款，拆遷成本太高，就算拆了也產(chǎn)生不了太多的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)做賠本的買賣。 第二條顯然也很雞肋，高層住宅的維修費(fèi)和6層小板樓相比多了不止一星半點(diǎn)，而且小區(qū)住戶人多繁雜，大量的錢砸進(jìn)去，不見(jiàn)得會(huì)有很好的效果。 因此這類房子的老舊才是最值得擔(dān)心的，與之相反如今的一些老小區(qū)則沒(méi)有這種擔(dān)憂。 以前的老小區(qū)，無(wú)論曾經(jīng)單位分房也好，還是開(kāi)發(fā)商蓋的也好，老一輩人蓋房時(shí)并沒(méi)有太多如今的浮躁之氣，大部分房子雖然舊，但整體來(lái)看，都還很結(jié)實(shí)。 只要多加維護(hù)修繕，使用壽命也不成問(wèn)題，甚至可以憑借良好的綠化，安靜的環(huán)境賣個(gè)好價(jià)錢也并非不可能。 我們看看其他發(fā)達(dá)國(guó)家，歐美滿街都是老舊小區(qū)，在妥善保養(yǎng)維護(hù)下，建筑壽命依舊比較長(zhǎng)。 以德國(guó)為例，這兩年那些動(dòng)輒擁有七八十年歷史的房屋建筑的價(jià)格上漲尤其強(qiáng)勁。 據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，這些維護(hù)良好的房子，從2015年到2018年，價(jià)格平均漲幅為25%左右，某些城市的老房子價(jià)格甚至達(dá)到近46%漲幅。 慕尼黑的老式建筑價(jià)格最為昂貴，均價(jià)為9370歐元/平方米。然后是海德堡，漢堡和法蘭克福的老房子，價(jià)格也超過(guò)5000歐元/平方米。 這些城市老城區(qū)建筑因其優(yōu)質(zhì)完善的中心地理位置和周邊配套服務(wù)預(yù)計(jì)在未來(lái)也會(huì)持續(xù)受到追捧，價(jià)格將繼續(xù)看漲。 這些市中心的老房子依山傍水，出入方便，無(wú)論是哪方面的條件都無(wú)比優(yōu)良，像一壇醇厚的老酒，越老越有韻味。 03 老舊變新貴 當(dāng)然，除了這些已經(jīng)居于中高端的老小區(qū)而言，還存在一些可買的潛力股，當(dāng)然也需要謹(jǐn)慎分辨。 潛力主要來(lái)源于舊改。 過(guò)去對(duì)于老小區(qū)的辦法都是拆了重建，但現(xiàn)在已經(jīng)明確換了打法，由“改”代“拆”。 這樣一來(lái)，對(duì)于一些有一定底子（戶型不錯(cuò)，位置尚可）的老小區(qū)無(wú)疑是一個(gè)喜訊。 畢竟老小區(qū)人少，以前沒(méi)有良好的物業(yè)管理，即使里面住戶素質(zhì)高也經(jīng)不住小區(qū)外觀逐漸老舊。 但四萬(wàn)億舊改啟動(dòng)，這些硬件設(shè)施就有煥然一新的可能。 最近小笙周邊的幾個(gè)老小區(qū)都在紛紛動(dòng)工，不僅新鋪了路面，連綠化也修整了一番，再加上小區(qū)外立面粉刷、大門(mén)改造等工程，小區(qū)的顏值和檔次都瞬間提升了很多。 對(duì)于這種基礎(chǔ)條件不錯(cuò)，且舊改執(zhí)行力度大，執(zhí)行深入地區(qū)的老小區(qū)也可以適當(dāng)考慮。 除此之外，還有最重要的一點(diǎn)，那就是前面提到的地段。 這些年在對(duì)老小區(qū)的認(rèn)知上，很多人都存在一個(gè)誤區(qū)，總認(rèn)為老房子最致命的原因是因?yàn)椤袄稀薄?br> 但在小笙看來(lái)，老舊小區(qū)最大的敵人往往不是時(shí)間，而是地段的遷移。 在全國(guó)三百多個(gè)地級(jí)市中，至少有大半城市的中心老區(qū)都會(huì)發(fā)生遷移。 這些城市想發(fā)展，通常要靠建設(shè)新區(qū)，而一旦新區(qū)建起來(lái)，市中心就注定會(huì)發(fā)生遷移，這種城市的老小區(qū)就盡量不要考慮了。 相信大家也看出來(lái)了，關(guān)于老小區(qū)是否值得買這件事，地段是第一順位，新舊排在地段之后。 部分大城市，市中心的地是越來(lái)越值錢的，市中心老小區(qū)也能得到善終，比如北上廣深等，因?yàn)樗麄兊氖兄行幕旧蠜](méi)有太大的變化。 所以這類市中心沒(méi)有變化，老小區(qū)所在地段不錯(cuò)，有一定底子的老小區(qū)也是可以考慮的。（諸.葛.找.房.微.信.號(hào)） 中財(cái)網(wǎng)
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