在深圳，有這么一種住宅：

位于中心地段，

周邊配套極優(yōu)，

價格往往低于周邊小區(qū)的一半。

比如在南山，相隔一條街兩個小區(qū)單價就有高達4.87萬的差價。

別質(zhì)疑，它們都是70年產(chǎn)權(quán)的普通商品房。

有人愛極了這類房子，也有人忽視，更有人蠢蠢欲動準備入手......

這些“黃金”區(qū)域的房子為何如此“分裂”，一起揭秘。

“同樣是70年產(chǎn)權(quán)住宅，為什么隔了一條街單價相差4.7萬？”

周六，南方樓事收到一條來自讀者王凡（化名）的信息，她表示自己在南山的南頭片區(qū)看房，因為預算有限所以看的房源總價都在450-600萬之間。

深知南山房價不便宜的她，看了幾套房之后覺得整體情況在自己能接受的范圍內(nèi)。但回去之后在房源APP上看，發(fā)現(xiàn)自己看的小區(qū)比附近的住宅價格低了將近一半。

她不禁產(chǎn)生疑惑，同樣的地段，價格為何相差一半？

根據(jù)王凡說的小區(qū)，南方樓事在地圖上圈了圈，發(fā)現(xiàn)她所看的房源大多在1號線的大新站和桃源站附近。

雙地鐵不說，1km范圍內(nèi)就有南山文體中心、南山圖書館、南山博物館、歡樂頌、天虹等極好的配套，并且區(qū)政府、街道辦都在附近。

要知道，南頭緊挨著科技園和南山中心，這個地段，這個配置，即便是9萬+/㎡的價格也是良心的吧？

圖源鏈家 由南方樓事制圖

讓她意難平的，是蘇豪名廈和前海金岸，前者二手房掛牌單價5.4萬/㎡，后者已經(jīng)去到10.1萬/㎡。

僅僅隔著一條南新路，為什么價格天差地別？

圖源鏈家 數(shù)據(jù)截自10月16日

在諸葛找房官網(wǎng)上看兩個小區(qū)的漲幅，蘇豪名廈去年10月二手房掛牌單價是4.9萬/㎡，而今年9月僅4.6萬/㎡。（各房源APP房價略有差異，僅供參考）

近一年的漲幅下跌6.7%

圖源諸葛找房 數(shù)據(jù)截自10月16日

對面的前海金岸，去年10月二手房掛牌價7.5萬/㎡，現(xiàn)在已經(jīng)掛到9.7萬/㎡。

一年上漲27.9%。

圖源諸葛找房 數(shù)據(jù)截自10月16日

對于這樣的差異，王凡一頭霧水。

但從她看房過程中拍下的一系列照片，南方樓事發(fā)現(xiàn)了原因。

王凡前后在南山看了不下5個小區(qū)，南方樓事觀察發(fā)現(xiàn)，這些小區(qū)普遍有幾個特征:

1.樓齡老

2.物業(yè)費便宜

3.車位便宜

4.商住混合

雖然地理位置好，配套也十分齊全，但是呢因為前三點原因，吸引了不少小企業(yè)小商家，于是里邊商住夾雜。

本質(zhì)是普通住宅，實際上商住混雜，甚至大多以辦公為主，這讓它們的價格普遍低于周邊的純住宅。

具體情況，我們從王凡提供的照片中，一探究竟。

這些商住混雜的住宅，基本上都是筒子樓結(jié)構(gòu)，大多是1998-2000年左右的房子。

雖然有電梯，但梯戶比極高，一些較差的電梯在運行的時候會發(fā)出嘎吱嘎吱的聲音。

走廊墻體“脫皮”，各類污漬的痕跡，如果通道燈不亮基本上常年處于夜間狀態(tài)。

跟南方樓事此前實探的老小區(qū)一樣，物業(yè)管理一言難盡。

什么衛(wèi)生情況、居住舒適度都不可言說。

南方樓事從片區(qū)中介了解到，這些老小區(qū)物業(yè)費一個月僅2元/平，十分便宜。

相對比純寫字樓的管理費，這類住宅對于辦公小企業(yè)的吸引力不言而喻。

小區(qū)花園停車位更是如此，一個月200元左右的價格，也十分白菜。

雖然環(huán)境不咋樣，但是便宜呀。

稍微好點的小區(qū)，會有地庫。

但地坪漆基本上已經(jīng)完全看不到，配比也是十幾二十年前的水平。

還是那句話，便宜所以“誘人”......

最重要的一點是，這些“筒子樓”里邊，基本上都開了不少小公司。

其實這在深圳是一個非常普遍的現(xiàn)象，不僅僅是南山，寶安、福田、羅湖等都有這樣的小區(qū)，特別是在一些批發(fā)市場附近，或者人流量特別大的地鐵站附近。

這樣的小區(qū)非常招小公司的喜歡，什么培訓班、各類健身房、美容、推拿、美甲店或者月子中心等都有。

比如說華強北，南方樓事曾去實探過的小區(qū)，拋開那些帶有名校學位的房源，很多小戶型都是小企業(yè)首選。

因為地段好，成本很低，甚至有的單價僅2-3萬/㎡，不管是辦公還是倉儲，都是很好的選擇。

圖源鏈家 數(shù)據(jù)截自10月19日

隨著小公司的入駐，不少老的純住宅被迫成了“商住兩用”

也是因為這樣，深圳這類住宅樓基本都逃脫不了被市場拋棄的命運，它們的房價水平有些甚至只有同等地段相同樓齡的花園小區(qū)的一半。

舉個例子。

我們在鏈家上篩選像南山這樣中心區(qū)域的低單價房源，發(fā)現(xiàn)從南山中心到蛇口，不乏這類小區(qū)。

南山中心的海王大廈，均價5.3萬/㎡，在眾多7萬+、9萬+、10萬+的小區(qū)“鶴立雞群”。

同樣的地段同樣的配套，它差就差在商住混雜，不“純”。

圖源鏈家 數(shù)據(jù)截自10月16日

蛇口的海景廣場，附近的住宅最高均價已經(jīng)去到17.6萬/㎡，而它只有6.1萬/㎡。

雖然緊挨著海上世界，但價值仍然很難提升。

圖源鏈家 數(shù)據(jù)截自10月16日

為什么這類住宅發(fā)展成今天這個樣子？南方樓事認為有以下兩個方面的原因：

首先是戶型問題。

商住混雜的住宅，原始戶型一般都存在一些的缺陷。比如南頭金桃園大廈，戶型奇奇怪怪，各種多邊形。

圖源鏈家

雖然實地空房看起來還不錯，但實際住家體驗不會很好，家具擺放也難以平衡。

并且很多是沒有花園的單體樓，無社區(qū)可言。

其次，就是破窗理論。

老小區(qū)原本也是純住宅，但一旦有公司入駐，就會影響實際居住的業(yè)主生活，有人就會主動搬離。

而業(yè)主一旦搬離，加上地段、租金等優(yōu)勢，必將又會吸引更多的小企業(yè)、小商家入駐。

如此循環(huán)，純住宅則逐漸淪為商住混雜小區(qū)。

總之而言，住宅是否“純粹”，從某種意義上來說也決定了房價。

這也是為什么王凡所看的蘇豪名廈，房價僅僅是純住宅前海金岸的一半。

關(guān)于如何挽救小區(qū)的房價，如果從根源出發(fā)，或許有可能。

比如小區(qū)的管理費大幅漲價，我們都知道物業(yè)費越貴的小區(qū)，管理水平相對會比較高。

而深圳這些老小區(qū)，可能要翻倍甚至兩三倍的價格，大概率就能“挽救”房價，并且保證其物管品質(zhì)。

如此一來，原本商住混雜的住宅樓可能會出現(xiàn)逆破窗效應，房子又逐漸回歸其居住屬性。

當然，還有一種辦法更為直接，就是政府出臺政策明令禁止住宅改作辦公用途。

但這個可能性不大。

這些老小區(qū)在過去，也是城市最耀眼的存在，甚至是當時的城市界面里最漂亮的建筑。但隨著城市的快速發(fā)展，它們逐漸落寞。

相信很多人身邊都有這樣的小區(qū)，甚至也有人想要或者準備買入這樣的房產(chǎn)。

其實南方樓事認為，那些手頭資金有限，但想在南山買個80㎡左右大小的房子，并且不在意小區(qū)環(huán)境、升值空間等因素的購房者，可以考慮買這些小區(qū)過渡。

因為它們不管是地段還是配套都是很好的，無論是地鐵、學校、醫(yī)院還是商業(yè)，大多數(shù)都非常的近且優(yōu)質(zhì)。

但有一點需要注意的是，如前文提到的幾個小區(qū)，它們的居住環(huán)境都比較差、住家體驗感糟糕。并且漲幅極低甚至還有不漲的，畢竟折合時間成本和資金成本，不漲即跌。

后期想要置換問題，也很難轉(zhuǎn)手。

以金桃園大廈為例，在鏈家上目前有10套在售房源，近5年成交的只有10套。并且在2017、2018年均無成交。

可以推測，樓盤轉(zhuǎn)手率較低。

如果是投資思路就不太一樣。

這些小區(qū)不管是樓齡、外形或內(nèi)部環(huán)境，都不是投資的好產(chǎn)品，在未來漲幅大概率會越來越跟不上大行情。

在房價越高的階段，這種情況越明顯，所以不建議浪費名額投資這類房子。

它們終將成為城市發(fā)展中被拋棄的那部分，也會成為房產(chǎn)投資中的下等品。

對于這些房子來說，當初有多光鮮，現(xiàn)在就有多落寞。