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產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)乍看起來(lái)很高大上，因?yàn)榭偸且驼?、企業(yè)大佬高層打交道，掛在嘴邊的總是幾個(gè)億的投資額、幾千萬(wàn)的招商規(guī)模，幾千畝的土地面積、幾十萬(wàn)方的開(kāi)發(fā)量——說(shuō)起這些的時(shí)候，心中不免有那么一絲自豪感。

可是，高大上的行業(yè)，也需要高大上的能力。相對(duì)于住宅和商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)長(zhǎng)且復(fù)雜的行業(yè)。

從做方案拿地到建成、招商、運(yùn)營(yíng)，周期漫長(zhǎng)；行業(yè)性質(zhì)又決定每個(gè)項(xiàng)目都是一個(gè)綜合平臺(tái)，需要容納各式各樣的部門(mén)、合作方和個(gè)人，千絲萬(wàn)縷、錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系剪不斷理還亂，大到政府主管部門(mén)要溝通、要接待，小到修電修水管要管理監(jiān)督?；旧?，要做成績(jī)不僅要有一鼓作氣的雄心壯志，還要有能打持久戰(zhàn)的堅(jiān)韌耐力。

一開(kāi)始，覺(jué)得可以打一槍換一個(gè)地方，大不了拍拍屁股換個(gè)地方，怎奈此行業(yè)專(zhuān)業(yè)性特強(qiáng)，又小眾，一個(gè)圈子兜下來(lái)，有些啥人啥企業(yè)啥情況圈子里都知道。尤其是這幾年的園區(qū)發(fā)展已經(jīng)逐步從政府投資開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向企業(yè)開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，對(duì)專(zhuān)業(yè)的要求更高了，績(jī)效考核也更實(shí)在。

那產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人，該怎樣才能活得長(zhǎng)久、活得不那么焦慮？

生存法則一

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有共性，但是千萬(wàn)不要認(rèn)為可以復(fù)制

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大大小小林林總總各式各樣，但都有一些共同的特點(diǎn)。

與行業(yè)有關(guān)的，比如：物流產(chǎn)業(yè)園、化工產(chǎn)業(yè)園、人工智能產(chǎn)業(yè)園、高端制造園等等?；谛袠I(yè)的一些特點(diǎn)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需求，項(xiàng)目往往有些共同的特點(diǎn)，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的要求、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、開(kāi)發(fā)時(shí)序和融資等，因此在開(kāi)發(fā)建設(shè)管理方面有些操作的基本方式是可以遵循的。

一個(gè)項(xiàng)目歷經(jīng)幾年辛辛苦苦終于走上正軌了，招進(jìn)來(lái)的企業(yè)資金實(shí)力各方面都不錯(cuò)，整體開(kāi)發(fā)也基本快完成了，園區(qū)也可以有盈利了。這時(shí)候老板和經(jīng)理肯定想著在別的地方也來(lái)復(fù)制幾個(gè)同類(lèi)型項(xiàng)目。

多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)告訴我，即使項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、定位、規(guī)模、開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式高度相同，項(xiàng)目仍很難復(fù)制，原因很簡(jiǎn)單，地點(diǎn)發(fā)生了變化，地塊發(fā)生了變化，客戶(hù)群體發(fā)生了變化。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)空間和地塊的依賴(lài)度非常高，（現(xiàn)在開(kāi)始還要加個(gè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)信息科技的依賴(lài)度）。大到省市的間接影響，小到具體地塊對(duì)開(kāi)發(fā)運(yùn)作的直接要求。

舉個(gè)例子：一個(gè)旅游城市和一個(gè)制造城市同樣建高科技產(chǎn)業(yè)園，會(huì)發(fā)生完全不同的情況，面對(duì)完全不同的問(wèn)題。這就是為啥有些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目看看很容易，一運(yùn)作問(wèn)題就都冒出來(lái)了。

這樣的情況怎么辦？“同類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一般原則+針對(duì)性措施”。

前期的項(xiàng)目定位和可行性研究就非常重要，不是看秀擺樣的，而是具體情況進(jìn)行具體分析，采取相應(yīng)的對(duì)策和辦法。這便于確定資金量和開(kāi)發(fā)進(jìn)度，估算項(xiàng)目可能回本獲利的周期。避免腦袋一熱就上馬、一上馬就下不來(lái)的局面，同時(shí)對(duì)后面看上去離開(kāi)十萬(wàn)八千里的招商工作會(huì)有很多幫助。

生存法則二

必須深刻認(rèn)識(shí)政府與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的密切關(guān)系

產(chǎn)業(yè)發(fā)展直接關(guān)系到一方政府的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和稅收，作為產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)當(dāng)然就和政府的關(guān)系密切。

這一點(diǎn)是每個(gè)從業(yè)企業(yè)和人員必須有的認(rèn)識(shí)。

1.政府對(duì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策（稅收和土地）影響巨大，這進(jìn)而影響到項(xiàng)目的運(yùn)作成本和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

2.招商永遠(yuǎn)是政府不懈努力的任務(wù)，善于與政府溝通，能有效利用政府資源完成對(duì)項(xiàng)目的填充。如果招商的時(shí)候，有政府出面或者使用一些政府相關(guān)資源，客戶(hù)的信任度會(huì)有所上升，你也會(huì)省力些。

與政府及其工作人員溝通是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員的必修課，這里面有很多需要自己去琢磨。不同場(chǎng)合、不同情況、不同問(wèn)題和不同級(jí)別的工作人員在溝通都會(huì)有些不同。

特別要注意的是，政府的政策變化快、換人也快，難免跟不上節(jié)奏；但是，符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的項(xiàng)目政府總會(huì)需要。當(dāng)然，也要給自己的項(xiàng)目加點(diǎn)彈性空間，市場(chǎng)風(fēng)云變幻，不想血本無(wú)歸、傷心逆流成河的話(huà)，一定要留好退路。

生存法則三

有多少能力干多少事，這樣才能走得更遠(yuǎn)

這句話(huà)也許比較難理解，通常為了獲得更多利潤(rùn)，定了高周轉(zhuǎn)的指標(biāo)，都是為了花得更少賺得越多。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要賺錢(qián)無(wú)可厚非，但問(wèn)題是怎樣有效合理地謀取。

不了解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的朋友或者剛進(jìn)這個(gè)圈的企業(yè)，也許認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和住宅商業(yè)地產(chǎn)一樣都是房地產(chǎn)行業(yè)，運(yùn)作模式應(yīng)該差不多。

真相是：同為房地產(chǎn)，運(yùn)作天壤之別，必須抱著打持久戰(zhàn)和中短期可能虧損的準(zhǔn)備。

與住宅商業(yè)地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期更長(zhǎng)，獲利周期更長(zhǎng)，這是行業(yè)特點(diǎn)和客戶(hù)群體所決定的。更夸張點(diǎn)，有很多項(xiàng)目半道夭折，甚至一直虧損從未盈利，被迫扔進(jìn)去的人、財(cái)、物力像個(gè)無(wú)底洞。

這種情況怎么辦？只有一個(gè)辦法：有多少能力辦多少事。特別是在開(kāi)發(fā)初期，不要一哄而上做大做強(qiáng)，為了追求盡快獲利打全面攻堅(jiān)戰(zhàn)，這個(gè)行業(yè)持久戰(zhàn)多過(guò)攻堅(jiān)戰(zhàn)。

全面攻堅(jiān)戰(zhàn)短期幾個(gè)月可以，如果變成持久戰(zhàn)一兩年甚至幾年，人力物力需要繼續(xù)大量投入，猶如一個(gè)無(wú)底的黑洞，那利潤(rùn)會(huì)在哪里？政策和市場(chǎng)面是在不斷變化的，面對(duì)持續(xù)的虧損，如何交差？也許KPI紙面上看看還挺漂亮，但是這撐不了多久就會(huì)敗露，這個(gè)時(shí)候，等你的，就是一個(gè)將要爆掉的炸彈。

所以找個(gè)時(shí)間，找個(gè)安靜的地方，喝杯咖啡喝杯茶，冷靜地看看自己手里的牌面，想想如何用好用足這些牌，充分把握項(xiàng)目，而不被項(xiàng)目拖著走。

當(dāng)然，讓你沖的可能是你的老板，你不妨把其中的利弊向老板匯報(bào)清楚，促使他做出更科學(xué)的決策。

生存法則四

招商不僅僅是招商的活

這個(gè)行業(yè)里招商永遠(yuǎn)是最重要，也是最頭痛的。

招商都有指標(biāo)都需要完成，但是大家心里都清楚招商不容易，有時(shí)候像一壺茶得慢慢泡，啥時(shí)候成自己都心里沒(méi)底。心里沒(méi)底但是得面對(duì)各方壓力，所以頭痛。

其實(shí)招商不僅僅是招商的活。隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)日趨專(zhuān)業(yè)化，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，各項(xiàng)目光拼招商策略、手法和優(yōu)惠政策是不夠的。入園企業(yè)最終關(guān)注的是該項(xiàng)目的質(zhì)量，比如位置、地塊、定位、設(shè)計(jì)和租金條款等等。甚至，大部分企業(yè)不一定在乎多高端，比較在乎的是，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件和租金條件。

比如，有些生產(chǎn)性企業(yè)對(duì)樓的層高有要求，如果你的項(xiàng)目層高無(wú)法滿(mǎn)足這一點(diǎn)，任你如何游說(shuō)、如何給優(yōu)惠都沒(méi)有用。

了解了這一點(diǎn)，在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)，就非常有必要聽(tīng)聽(tīng)企業(yè)的聲音，做足充分的市場(chǎng)調(diào)研。

所以，招商部門(mén)工作人員何時(shí)介入項(xiàng)目、何時(shí)開(kāi)始招商，就非常重要。項(xiàng)目需要包裝，但是項(xiàng)目的質(zhì)量對(duì)招商更重要。

生存法則五

這行人最重要，對(duì)人的要求也特別高，所以一定要對(duì)自己好

這個(gè)行業(yè)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)，范圍也小，還沒(méi)入行的或剛?cè)胄械恼?qǐng)考慮清楚是否要從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)人最重要，因?yàn)槿魏涡袠I(yè)活動(dòng)都必須依靠人來(lái)完成的，無(wú)論是項(xiàng)目選址、交易、定位、開(kāi)發(fā)和招商運(yùn)營(yíng)等等，沒(méi)有一樣可以自動(dòng)化。有些也許可以利用系統(tǒng)和APP軟件操作，但是需要人來(lái)監(jiān)控和管理，原因就是會(huì)碰到的問(wèn)題和事五花八門(mén)，需要人而且是專(zhuān)業(yè)人才去解決。所以老板和經(jīng)理們，請(qǐng)善待您們的屬下，要給他們多點(diǎn)學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，多傾聽(tīng)他們的心聲，您的耐心會(huì)獲得更多屬下的支持。

屬下們看到這里一定很開(kāi)心，靠人嗎，入行沒(méi)錯(cuò)了，工資肯定高。

工資也許高，但是你所付出的更多。所以要對(duì)自己好。如何好法？你需要：

有不懈地學(xué)習(xí)精神。要學(xué)習(xí)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的基本知識(shí)，包括不限于：相關(guān)產(chǎn)業(yè)的基本情況和發(fā)展趨勢(shì)、各地產(chǎn)業(yè)用地的法規(guī)政策和運(yùn)作流程、用地規(guī)劃的基本知識(shí)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和生活設(shè)施建設(shè)的要求和施工過(guò)程、招商解決辦法……當(dāng)然，還需要了解世界和國(guó)家大事，時(shí)時(shí)更新自己的知識(shí)儲(chǔ)備。最基層員工也需要這樣么？沒(méi)錯(cuò)！如果想給自己找個(gè)不錯(cuò)的位置，就得這樣學(xué)習(xí)。

有一顆強(qiáng)大的心，接受不確定性和突發(fā)性。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)雜且周期長(zhǎng)，涉及的方方面面太多，不可控因素也相應(yīng)增加，突發(fā)事件頻繁。上一秒你還沉浸在成功招進(jìn)一個(gè)大企業(yè)的喜悅中，下一秒，就被壞消息砸中了。比如：項(xiàng)目二期部分地塊招牌掛凍結(jié)，啥時(shí)候恢復(fù)不知道；比如，某項(xiàng)目幾棟樓光纖電纜突然壞了，中斷寬帶使用；甚至，園區(qū)內(nèi)飯點(diǎn)不夠?qū)е缕髽I(yè)意見(jiàn)頗多而遭老板批評(píng)……每天就被大大小小的雜事拖著，但是又面對(duì)上級(jí)指標(biāo)，不懂如何完成，無(wú)數(shù)來(lái)自各方的壓力山大。怎么辦？只有一個(gè)辦法，訓(xùn)練自己，有一顆強(qiáng)大的心面對(duì)這一切！也許無(wú)法時(shí)時(shí)刻刻做到這一點(diǎn)，但是至少在頹廢、焦慮、傷心里的時(shí)間不要太長(zhǎng)。

另外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)工作需要度高，人與人配合最重要，與他人配合、和諧相處也是工作的一部分，共擔(dān)壓力、共享成功是個(gè)好方法。當(dāng)然記得給自己留點(diǎn)業(yè)績(jī)，真揭不開(kāi)鍋的時(shí)候能救急。

希望我的上述分享能夠幫到你。

徐楓女士旅居新加坡，是新加坡規(guī)劃師協(xié)會(huì)和澳大利亞規(guī)劃師協(xié)會(huì)會(huì)員，曾在裕廊國(guó)際工作十多年。