關(guān)于航空小鎮(zhèn)興盛了好幾年，但進(jìn)展好像并沒有想象中那么快。究其原因，實(shí)在是有很多困難，而航空這個(gè)行業(yè)由于現(xiàn)階段行業(yè)屬性所限，也很難吸引到各行業(yè)人才，因此造成發(fā)展較為緩慢，筆者認(rèn)為很有必要一起梳理下關(guān)于航空小鎮(zhèn)實(shí)操過程中存在的難點(diǎn)及對策。在實(shí)操中，航空小鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)過程中存在非常多的問題，僅就其中大家最為關(guān)注的問題予以分析解答。

　　所謂模式坑，指的是在具體操作的時(shí)候，項(xiàng)目應(yīng)該是什么樣的盈利模式？關(guān)于這點(diǎn)，很多企業(yè)其實(shí)已經(jīng)在思考了，當(dāng)下基本上都是通過“機(jī)場+航空小鎮(zhèn)+住宅”的這種模式來操作，有些企業(yè)則是沒有完全想明白，采取的策略是走一步看一步。

　　很多地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)型的過程中看到了航空這塊市場，覺著應(yīng)該是比較好轉(zhuǎn)型的方向，然后它就進(jìn)來了。很多房地產(chǎn)企業(yè)如碧桂園、華夏幸福、華僑城、綠城等一線地產(chǎn)企業(yè)都提出“小鎮(zhèn)計(jì)劃”，他們有的模式比較成熟，有的還在摸索中，但是給咱們通航啟示較大的筆者認(rèn)為有兩種模式，一種是聯(lián)東U谷的模式，它這種模式比較純粹，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)杰出的代表，另一種是華夏幸福PPP模式，它通過基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公建配套、住宅開發(fā)來獲取公司盈利。

　　如何避免模式坑的問題呢？無外乎要解構(gòu)好自己，企業(yè)有哪些優(yōu)勢有哪些不足，能做什么不能做什么。

　　關(guān)于航空小鎮(zhèn)采取哪些模式，筆者認(rèn)為可以借鑒聯(lián)東U谷的模式，將機(jī)場等不能或是難以產(chǎn)生利潤的物業(yè)形態(tài)剝離出來，由政府投資，航空小鎮(zhèn)專注于產(chǎn)業(yè)園的打造（當(dāng)然政府配套部分住宅更好），當(dāng)然這里要特別注意要做好成本管控，因?yàn)槁?lián)東U谷模式的獨(dú)特之處就是成本管控足夠強(qiáng)大。或者有些企業(yè)可以部分借鑒華夏幸福的模式，機(jī)場投資、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)、公建配套三大部分，企業(yè)可以選取一些自己能做的一些采取PPP的方式進(jìn)行開發(fā)，然后做航空產(chǎn)業(yè)園，再加上住宅，基本上就可以了。

　　我了解的，通航很多企業(yè)對產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是不大重視的。他們可能會說（1）我們做的就是通航，還做啥產(chǎn)業(yè)規(guī)劃??？（2）通航本來就很小，只要干就行了，還規(guī)劃啥？以上兩個(gè)問題是大家都比較有疑問的。

　　有些項(xiàng)目完全不做產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，而有些項(xiàng)目即使做了產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，基本上都是全產(chǎn)業(yè)鏈，從通航產(chǎn)業(yè)的上游、中游到下游，全部都做。全產(chǎn)業(yè)鏈條打造是通航產(chǎn)業(yè)最大的愿景，并非不是不可以，但需要經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋就恋漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)研究，哪些鏈條能做哪些鏈條不能做，而不是任何一個(gè)項(xiàng)目拿出來都是全產(chǎn)業(yè)鏈。缺乏支撐的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃會帶來巨大的坑，一個(gè)坑是浪費(fèi)通航招商人員的精力，不利于通航招商效率的提高，二是會導(dǎo)致后期載體建設(shè)的浪費(fèi)，造成投資失誤。

　　避免跳進(jìn)產(chǎn)規(guī)坑里，一個(gè)是企業(yè)要重視產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的制定工作，多給予支持；二是要實(shí)事求是的分析項(xiàng)目本身資源與區(qū)域發(fā)展資源，多從實(shí)際出發(fā)，切勿好高騖遠(yuǎn)。

　　機(jī)場坑大家肯定聽過很多了，建個(gè)很小的機(jī)場，不僅需要了解軍方、民航的流程，還要能過得了省政府及地方政府各類環(huán)節(jié)，各流程之長之難估計(jì)在所有行業(yè)中無出其右了。筆者了解，北京邊上有一個(gè)航空小鎮(zhèn)項(xiàng)目，單就機(jī)場已經(jīng)醞釀了4-5年了，周邊的土地都圈的差不多了，基礎(chǔ)設(shè)施都準(zhǔn)備開干了，機(jī)場還沒影呢。

　　關(guān)于機(jī)場坑的問題，首先要選址正確，千萬別想著突破，突破在這行沒有；二是如果自己不懂，一定要找靠譜的第三方或是自己組建靠譜的團(tuán)隊(duì)，靠譜！靠譜！靠譜！一定要靠譜！在這個(gè)不成熟的行業(yè)里面，渾水摸魚情況很多，一不小心錢花了錢活還沒干。

　　與成熟產(chǎn)業(yè)相比，通航招商存在可招資源少、企業(yè)要價(jià)高、選址難度大等問題。對于這個(gè)坑，我們需要換換思路，需要調(diào)整下策略，特別是對航空小鎮(zhèn)的來說，一是要堅(jiān)持農(nóng)村包圍城市策略，在注重吸引航空性相關(guān)業(yè)務(wù)的同時(shí)，也要注重非航空性業(yè)務(wù)的招引，特別是不依托機(jī)場資源的那些業(yè)務(wù)；二是要注意打造整個(gè)航空小鎮(zhèn)的氛圍；三是要打造自己獨(dú)特的招商工作體系，關(guān)于這一點(diǎn)，筆者下篇文章會著重介紹；四是考慮是否需要調(diào)整下各物業(yè)的開發(fā)節(jié)奏，打個(gè)時(shí)間差；五是要重視通航業(yè)務(wù)的孵化與培育，畢竟這個(gè)行業(yè)處在發(fā)展的階段上。

　　這個(gè)坑很大，處理不好可以把企業(yè)給拖死。航空小鎮(zhèn)由于其行業(yè)屬性所限，所以一般內(nèi)部都會配套一個(gè)通用機(jī)場，而通用機(jī)場的選址不僅需要避開運(yùn)輸機(jī)場、軍用機(jī)場，而且還要遠(yuǎn)離城市中心區(qū)，結(jié)果就是通用機(jī)場會選在一個(gè)前不著村后不著店的一個(gè)位置，這種位置一般有以下問題：一是商業(yè)開發(fā)價(jià)值較低，很難形成人氣；二是土地性質(zhì)可能為基本農(nóng)田或是一般農(nóng)田，基本農(nóng)田就算了，轉(zhuǎn)不了性的，一般農(nóng)田需要等，最快1-2年，能不能等得起？三是即使能等的起，還需要等土地建設(shè)指標(biāo)，總之，千山萬水千磨萬難等著你。

　　關(guān)于這個(gè)問題，如果還沒正式簽約，那就好好研究城市的土規(guī)和城規(guī)，兩者若都能滿足，再和政府簽協(xié)議；如果已經(jīng)簽了協(xié)議，也進(jìn)行了投資，首先要止損，不要再往里投錢了，少投一點(diǎn)是一點(diǎn)；另外，就是好好與政府溝通，推動土地變性工作的開展。

　　說實(shí)話，航空小鎮(zhèn)這個(gè)圈子里的人員現(xiàn)在大多數(shù)是航空專業(yè)人員，其對航空專業(yè)較為了解熟悉，但是對整個(gè)航空小鎮(zhèn)的操盤還有所欠缺。這種坑填起來不大好填，主要是因?yàn)楝F(xiàn)在綜合性人員實(shí)在是太少了，即懂通航又懂開發(fā)的人員實(shí)在是鳳毛麟角。

　　要想填這個(gè)坑，首先是要加強(qiáng)與其他產(chǎn)業(yè)的溝通，懷著一顆虔誠的心，實(shí)事求是，讓更多人的了解通航，認(rèn)同通航；二是有條件的公司，從薪水方面下手，尋找一些綜合性人才，特別是懂一二級開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園開發(fā)或是特色小鎮(zhèn)的相關(guān)人才；三是加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部人員的培養(yǎng)，借助公司招聘的高層次人才搭建的平臺，盡可能多的培育綜合性人才。

　　政府總體上都比較正規(guī)，比較靠譜，但是不排除一些個(gè)別政府在招商時(shí)千好萬好，最后落地時(shí)千難萬難，總之是沒法兌付政策紅利。這點(diǎn)還要從企業(yè)自身角度來看，很多通航拓展時(shí)脫離市場實(shí)際，與政府操作流程不匹配，而政府為了留住項(xiàng)目，可能給予了一些無法落地的承諾，這點(diǎn)需要企業(yè)好好把握，在拓展的時(shí)候多從落地的角度進(jìn)行思考，切勿為了簽項(xiàng)目而簽項(xiàng)目。