【前言】

當業(yè)委會或者業(yè)主大會的決議損害業(yè)主利益時，物權法78條賦予了業(yè)主撤銷權。筆者曾代理過一起業(yè)主撤銷權糾紛案件，于2015年10月份立案，耗時兩年半，終于在2018年4月份收到一審勝訴判決。  

【裁判要旨】

兩種情形下業(yè)主可以行使撤銷權：一是業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定在實體上侵害了業(yè)主的的合法權益；二是業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定在程序上違反了法律規(guī)定的程序。業(yè)主撤銷權的核心問題就是對業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定的合法性進行法律判斷，并進而作出實體裁決。

【基本案情】

陳先生是A小區(qū)業(yè)主。2015年4月份，陳先生參加了A小區(qū)業(yè)主大會，被增選為第一屆業(yè)主委員會六名代表之一，該增選結果報街道辦事處后，街道辦事處復函不予備案。其理由是，增選結果不符合2014年6月被告通過的《議事規(guī)則》，即增選業(yè)委代表需分別獲得A小區(qū)內高層區(qū)、小高層區(qū)、別墅區(qū)三類不同區(qū)域業(yè)主過半數(shù)以上的贊成票才能當選。在陳先生要求下，有業(yè)主向政府申請信息公開，查得A小區(qū)2012年12月通過的《議事規(guī)則》已獲政府備案，未查得2014年議事規(guī)則曾獲得當?shù)卣畟浒浮?/span>

后陳先生又發(fā)現(xiàn)，2014年議事規(guī)則表決時，其中短信投票為51票，委托投票26票，但是僅附有一份授權委托書，違反了2012年議事規(guī)則所規(guī)定的表決程序（根據(jù)2012年議事規(guī)則規(guī)定：業(yè)主大會議事內容應書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主意見。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面授權委托書。）

陳先生遂委托筆者起訴A小區(qū)業(yè)委會和業(yè)主大會，請求撤銷2014年議事規(guī)則。

【法律規(guī)定】

《物權法》

第七十八條　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第十二條　業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)物權法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內行使。

【裁判結果】

本案中，A小區(qū)業(yè)委會和業(yè)主大會沒有相關證據(jù)證明采用短信和沒有委托書進行委托的方式符合2012年議事規(guī)則，因此，贊成票數(shù)為756票，扣除未書面投票的51票和無授權委托書的投25票，有效贊成票數(shù)為680票，投票業(yè)主總票權數(shù)為：1371票，綜合計算得出，表決2014年議事規(guī)則時，贊成票人數(shù)占總業(yè)主人數(shù)比例為49.59%（680/1371），不符合2012年議事規(guī)則和《物業(yè)管理條例》雙過半的要求。另外，前述表決情況沒有向所在地街道辦事處進行見證及備案，因此2014年議事規(guī)則進行表決所召開的大會存在程序違法的情形，且實際侵害了陳先生作為業(yè)主的合法利益，故支持陳先生撤銷2014年議事規(guī)則的請求。

【實務總結】

在廣州市，自1998年開始成立首個業(yè)主委員會（廣州市越秀區(qū)五羊新城豐景大廈）以來，業(yè)主委員會數(shù)量不斷增加，政府也出臺了很多規(guī)定指引成立業(yè)委會。那么，歷盡千辛萬苦成立業(yè)委會并達成決議，如何確保有效呢？

1、提前通知。為了確保業(yè)主的知情權，《物業(yè)管理條例》第14條也規(guī)定，召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開前15日以前通知全體業(yè)主。雖然該規(guī)定并未規(guī)定通知的形式，但最好采取書面通知方式，以便保存證據(jù)。

2、到會人數(shù)滿足雙過半。《物業(yè)管理條例》第12條規(guī)定，業(yè)主大會應當有超過物業(yè)管理區(qū)域專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且暫總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會的召開，必須滿足最低人數(shù)的限定，只有這樣，才能體現(xiàn)大多數(shù)人的利益，否則，若到會人數(shù)沒有達到法定人數(shù)，形成決議也屬于無效。

3、表決人數(shù)符合規(guī)定。根據(jù)《物權法》76條規(guī)定，一般事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金及改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

4、符合業(yè)主大會議事規(guī)則或者已達成的其他有效決議。以前述案件為例，2012年議事規(guī)則規(guī)定，投票必須通過書面方式進行，因此，如果以短信等方式投票，屬于無效票，因此導致有效贊成票數(shù)滿足雙過半要求的，則無法達成有效決議。

5、有效備案。業(yè)委會或者業(yè)主大會達成決議的，應該報當?shù)亟值擂k事處進行備案。在前述案例中，2014年議事規(guī)則未進行備案，被認定為程序違法。

在達成有效決議的過程中，無論是實體（決議內容）還是程序（達成決議的方式）方面有瑕疵，決議都可能面臨被撤銷的風險。如果條件允許，可以委托專業(yè)律師把關，為達成有效決議提供全程專業(yè)指導，律師可在如下方面為業(yè)委會成立及規(guī)范運作保駕護航：

1、指導成立業(yè)委會；

2、為業(yè)委會的日常工作提供法律咨詢意見；

3、協(xié)助完善業(yè)委會及業(yè)主大會的各項規(guī)章制度；

4、協(xié)助召開業(yè)主大會會議，指導業(yè)委會執(zhí)行業(yè)主大會會議決議通過的相關事項，確保會議召開以及作出的決議合法合規(guī)；

5、就業(yè)主大會、業(yè)委會提出的物業(yè)服務相關法律問題提供法律咨詢意見，協(xié)助草擬、審查有關物業(yè)管理方面的相關法律文件；

6、協(xié)助業(yè)委會監(jiān)督物業(yè)服務公司提供建議；

7、協(xié)助業(yè)委會協(xié)調與各方的關系，參與解決物業(yè)問題的協(xié)調會；

8、受業(yè)委會另行委托，代理維護業(yè)主公共利益的訴訟以及物業(yè)服務有關訴訟。