一、合同性質(zhì)部分

①

【裁判觀點(diǎn)】

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人之間訂立的以提供土地使用權(quán)、資金等方式共同出資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同。土地使用權(quán)投入方將其土地使用權(quán)變更為合作各方共有或者歸于項(xiàng)目公司名下,通常是這類合同的重要內(nèi)容。確認(rèn)某合同是以土地使用權(quán)作價(jià)出資的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，還是單一的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。應(yīng)根據(jù)合同各方是否對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)等情形進(jìn)行判斷。

【裁判理由】

在一方以資金為投入，另一方以取得的土地使用權(quán)為投入的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中，土地使用權(quán)投入方將土地使用權(quán)變更為合作各方共有或者變更至項(xiàng)目公司名下，通常是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定的重要內(nèi)容，有的還要另行簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。其真實(shí)意思表示是以土地使用權(quán)作價(jià)出資的合作，還是單一的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，合作各方是否共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是主要的認(rèn)定依據(jù)。各方約定共同成立專門的項(xiàng)目公司開發(fā)房地產(chǎn)，無論項(xiàng)目公司是否成立，以及土地使用權(quán)是否已經(jīng)變更登記為項(xiàng)目公司享有，均不影響合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力?！斗康禺a(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書》中合作各方關(guān)于房產(chǎn)的分配，并沒有無論項(xiàng)目盈虧任何一方都不承擔(dān)合作風(fēng)險(xiǎn)亦獲取固定利益的約定。合作各方均承擔(dān)了實(shí)際的合作風(fēng)險(xiǎn)。該協(xié)議的實(shí)質(zhì)是華茂公司以土地使用權(quán)出資，與相對(duì)方合作開發(fā)。因此，華茂公司與蘇福倫、香港益群公司、陳培森之間通過《房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書》及對(duì)該協(xié)議的實(shí)際履行行為形成合作關(guān)系。

【案例來源】

     （2005）民一終字第60號(hào)【2007年第8期公報(bào)案例】

②

【裁判觀點(diǎn)】

    合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。當(dāng)事人自行約定的合同名稱不影響對(duì)合同性質(zhì)的認(rèn)定。

【裁判理由】

奧康公司在與碧波公司聯(lián)合開發(fā)過程中的主要義務(wù)是提供土地并辦理相關(guān)手續(xù)，所分配的利益是18000平方米住房的包銷款1980萬元，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，符合最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條關(guān)于“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”的規(guī)定。

【案例來源】

    （2009）民申字第1760號(hào)【2010年第10期公報(bào)案例】

二、合同效力部分

③

【裁判觀點(diǎn)】

以合作開發(fā)房地產(chǎn)為目的投入資金，合同性質(zhì)為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同而非借款協(xié)議。在

政府批復(fù)同意將劃撥土地依法變性并用于房地產(chǎn)開發(fā)情形下，合同有效。

【裁判理由】

《協(xié)議書》約定，鑫華公司全權(quán)負(fù)責(zé)辦理并墊付淀粉廠前期辦理各種手續(xù)的全部費(fèi)用，鑫華公司的墊支款作為成立新公司的入股資金，淀粉廠以其土地70余畝作價(jià)入股。如果鑫華公司不能成為新公司股東，淀粉廠應(yīng)返還前期費(fèi)用、同期銀行利息四倍，并支付違約金。二審據(jù)此認(rèn)定，鑫華公司投入資金是以合作開發(fā)房地產(chǎn)為目的，雙方簽訂的協(xié)議的性質(zhì)應(yīng)為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，而非借款協(xié)議。

長子縣工商企業(yè)改制領(lǐng)導(dǎo)組對(duì)《長子縣淀粉廠企業(yè)改制方案》的批復(fù)及長子縣人民政府關(guān)于淀粉廠改制有關(guān)事宜的會(huì)議紀(jì)要，均證明政府許可淀粉廠與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)，并非淀粉廠管理層自行對(duì)國有資產(chǎn)進(jìn)行處置。在政府批復(fù)同意淀粉廠改制并將劃撥土地依法變性用于房地產(chǎn)開發(fā)情形下，淀粉廠有權(quán)自主選定合作伙伴共同合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。雙方簽訂的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同成立并生效。

【案例來源】

（2016）最高法民申3653號(hào)

④

【裁判觀點(diǎn)】

合作雙方不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，但第三方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，并以實(shí)際行為加入合作建房中，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同有效。

【裁判理由】

雖然在簽訂《聯(lián)合建設(shè)房地產(chǎn)合同書》時(shí)，王志紅與西安悅欣公司均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，雙方對(duì)此亦明知,但2004年3月9日，西安悅欣公司將案涉“時(shí)代家園”項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的陜西永安公司，并在相關(guān)部門辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)。陜西永安公司接手案涉項(xiàng)目后，王志紅主張仍由其根據(jù)《聯(lián)合建設(shè)房地產(chǎn)合同書》約定繼續(xù)負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證以及進(jìn)行項(xiàng)目施工管理等，西安悅欣公司與陜西永安公司并沒有提交相反證據(jù)予以反駁；項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)和銷售工作均以陜西永安公司的名義進(jìn)行，且陜西永安公司已將項(xiàng)目房屋全部出售完畢。雖然陜西永安公司未與王志紅重新簽訂合同，但已以其行為表示其同意加入到西安悅欣公司與王志紅之間合作建房法律關(guān)系中?；诒景傅氖聦?shí)，《聯(lián)合建房協(xié)議書》可以認(rèn)定是對(duì)《聯(lián)合建設(shè)房地產(chǎn)合同書》的延續(xù)，兩份協(xié)議的效力應(yīng)一并分析認(rèn)定，合作建房三方當(dāng)事人其中一方陜西永安公司具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，在無其他法定無效情形下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定兩份協(xié)議均合法有效。一審、二審法院以王志紅、西安悅欣公司不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)為由認(rèn)定《聯(lián)合建設(shè)房地產(chǎn)合同書》無效不當(dāng)，本院予以糾正。

【案例來源】

（2016）最高法民再250號(hào)

三、合同履行部分

⑤

【裁判觀點(diǎn)】

合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系中，當(dāng)事人約定一方出地、一方出資并以成立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行合作開發(fā)。項(xiàng)目公司只是合作關(guān)系各方履行房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議的載體和平臺(tái)。合作各方當(dāng)事人在項(xiàng)目公司中是否享有股權(quán)不影響其在合作開發(fā)合同中所應(yīng)享有的權(quán)益，合作各方當(dāng)事人在合作項(xiàng)目中的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)按照合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議約定的內(nèi)容予以確定。

【裁判理由】

盡管天闊公司作為開發(fā)天闊廣場的項(xiàng)目公司，是各方當(dāng)事人均認(rèn)可的客觀事實(shí)，并承擔(dān)了合作項(xiàng)目公司的職能，但不能就此認(rèn)定天闊公司是海聯(lián)公司與天河公司共同設(shè)立的項(xiàng)目公司。天闊公司僅是天河公司與海聯(lián)公司雙方按照《合作項(xiàng)目合同書》約定為進(jìn)行天闊廣場項(xiàng)目合作開發(fā)，履行各自權(quán)利義務(wù)的載體，并非是《合作項(xiàng)目合同書》的合同主體，更不是海聯(lián)公司、天河公司在合作開發(fā)協(xié)議中的合同相對(duì)方。海聯(lián)公司無論是否為天闊公司的股東，均不影響其在《合作項(xiàng)目合同書》中所享有的收益權(quán)。海聯(lián)公司對(duì)天闊廣場項(xiàng)目所享有的23.8%房地產(chǎn)利益分配權(quán)，是依據(jù)其與天河公司雙方所簽訂的《合作項(xiàng)目合同書》約定，海聯(lián)公司以三亞市政府補(bǔ)償給其的項(xiàng)目開發(fā)權(quán)以及46.5畝建設(shè)用地使用權(quán)投入項(xiàng)目公司，并通過仲裁裁決的方式將天闊廣場項(xiàng)目裁決給了天闊公司，這是海聯(lián)公司履行《合作項(xiàng)目合同書》約定的義務(wù)，并非是向天闊公司的出資。根據(jù)合同相對(duì)性原則，《合作項(xiàng)目合同書》是海聯(lián)公司與天河公司之間簽訂的合作合同，在海聯(lián)公司與天河公司雙方當(dāng)事人沒有就合同解除終止達(dá)成一致的情況下，海聯(lián)公司有權(quán)主張解除合同并要求天闊公司將“天闊廣場”土地及項(xiàng)目開發(fā)權(quán)返還并變更主體為海聯(lián)公司。

【案例來源】

（2015）民提字第64號(hào)【2016年第1期公報(bào)案例】

⑥

【裁判觀點(diǎn)】

協(xié)議雖然約定各半投資、各半分配，但合作雙方實(shí)際投資數(shù)額并不相同，應(yīng)按實(shí)際投資比例進(jìn)行利潤分配。

【裁判理由】

本院認(rèn)為，訴爭合作協(xié)議雖然約定了雙方各半投資，各半享受盈利分配，各半承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，但原審已查明的事實(shí)證明，雙方實(shí)際上均未將約定的投資打入雙方單獨(dú)開立的銀行帳戶封閉運(yùn)行，而是采取以雙方各自為項(xiàng)目墊付資金的形式進(jìn)行出資。根據(jù)審計(jì)報(bào)告以及原審查明的事實(shí)，雙方實(shí)際為項(xiàng)目墊付資金的款項(xiàng)數(shù)額并不相同，且在開發(fā)過程中均已經(jīng)退回，而訴爭項(xiàng)目對(duì)外又是以海新公司名義開發(fā)的，也是以海新公司名義進(jìn)行的貸款，在項(xiàng)目部退場以后，海新公司接手并完成了遺留的后續(xù)事務(wù)，基于海新公司為訴爭項(xiàng)目履行了大部分義務(wù)，原審酌情按雙方對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際投資比例進(jìn)行利潤分配，符合本案的實(shí)際情況，也符合公平正義的原則，適用法律并無不當(dāng)。

【案例來源】

    （2016）最高法民申2871號(hào)

⑦

【裁判觀點(diǎn)】

房屋實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)后，當(dāng)事人對(duì)超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對(duì)增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

【裁判理由】

    南昌市商貿(mào)委《關(guān)于南昌中百大廈項(xiàng)目工程開發(fā)方案的批復(fù)》(以下簡稱18號(hào)批復(fù))以及江西省計(jì)委《關(guān)于南昌中百大廈立項(xiàng)的批復(fù)》，上述兩文件中確定了合作項(xiàng)目總建筑面積以及百貨公司應(yīng)得面積，百貨公司應(yīng)獲得部分占總建筑面積比例為17％。由于百貨公司實(shí)際獲得產(chǎn)權(quán)的1-3層裙樓面積少于18號(hào)批復(fù)和41號(hào)批復(fù)確定的面積，應(yīng)由新洪公司補(bǔ)足；合作項(xiàng)目經(jīng)雙方共同努力增加了面積，新洪公司應(yīng)按實(shí)際面積的17％補(bǔ)足整棟面積差。

    在中百大廈建成之后，百貨公司不僅應(yīng)按照上述文件內(nèi)容以及合同約定獲得裙樓的相應(yīng)面積數(shù)，而且在合作項(xiàng)目變更優(yōu)化致使面積擴(kuò)大之后，有權(quán)按照原確定的比例獲得相應(yīng)增加部分。在本院組織的詢問調(diào)查中，雙方當(dāng)事人均表示，項(xiàng)目規(guī)劃的變更是雙方明知且系在雙方共同努力下完成的，雙方曾就增加面積的分配問題進(jìn)行過協(xié)商但未果。因而，一方面，由于規(guī)劃和設(shè)計(jì)變更，以至于合作房地產(chǎn)項(xiàng)目的容積率增加，使合作項(xiàng)目的價(jià)值得以增加，該增加的價(jià)值中包含了土地價(jià)值部分。換言之，百貨公司所投入的土地價(jià)值因容積率增加也隨之增加，在其投入增加的情況下，百貨公司應(yīng)分獲面積亦應(yīng)相應(yīng)增加。另一方面，合作項(xiàng)目面積的增加，是百貨公司及其上級(jí)主管機(jī)構(gòu)與新洪公司共同努力的結(jié)果，現(xiàn)該結(jié)果表現(xiàn)為實(shí)際的現(xiàn)實(shí)利益，百貨公司亦應(yīng)有權(quán)共同分享。因此，新洪公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足百貨公司裙樓面積差以及整棟樓面積差。原判根據(jù)查明的事實(shí)以及鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)補(bǔ)差部分的價(jià)值所作出的鑒定結(jié)論，判決由新洪公司支付百貨公司補(bǔ)差部分的相應(yīng)市場差價(jià)，并無不當(dāng)。

    【案例來源】

（2011）民申字第777號(hào)【2013年第1期公報(bào)案例】

⑧

【裁判觀點(diǎn)】

合作協(xié)議未約定履行義務(wù)先后順序，則提交項(xiàng)目申請(qǐng)并辦理備案等手續(xù)在先，辦理項(xiàng)目地塊的土地變性工作在后。合作一方提交的可行性報(bào)告不符合合作協(xié)議的約定，構(gòu)成違約。

【裁判理由】

依據(jù)《合作協(xié)議》的約定，雙方擬定在合作地塊上開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓宇并共同經(jīng)營，億鑫通公司主要是提供合作開發(fā)地塊以及負(fù)責(zé)項(xiàng)目地塊的土地變性等義務(wù)，紫荊海潤公司的主要義務(wù)包括“辦理提交該地塊的項(xiàng)目申請(qǐng)及備案等手續(xù)”以及提供項(xiàng)目投資額不低于3億元等。《合作協(xié)議》本身并未確定雙方當(dāng)事人履行主要義務(wù)的先后順序，但從雙方在《合作協(xié)議》簽訂后形成的多份往來項(xiàng)目聯(lián)絡(luò)函件以及《會(huì)議紀(jì)要》等的內(nèi)容看，紫荊海潤公司已在履行上述合同義務(wù)，并形成了以建設(shè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為目的的《天津市紅橋區(qū)漣源路項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告》。上述項(xiàng)目聯(lián)絡(luò)函件、《會(huì)議紀(jì)要》等磋商過程以及雙方當(dāng)事人履行合同的行為，也足以證明紫荊海潤公司提交相應(yīng)的項(xiàng)目申請(qǐng)并辦理備案等手續(xù)在先，億鑫通公司履行辦理項(xiàng)目地塊的土地變性工作在后。另根據(jù)合作開發(fā)項(xiàng)目的常理也可判斷，只有在合作開發(fā)雙方之間就擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)與用途協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，才能向政府有關(guān)部門提交相應(yīng)的項(xiàng)目申請(qǐng)并辦理備案等手續(xù)。由于雙方在《合作協(xié)議》中約定擬開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目是“商業(yè)樓宇”，而不是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，故紫荊海潤公司向億鑫通公司提交以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為對(duì)象的可行性報(bào)告，不符合《合作協(xié)議》的約定。紫荊海潤公司雖與億鑫通公司多次協(xié)商變更合同項(xiàng)目，但未獲得億鑫通公司的認(rèn)可。原判決根據(jù)紫荊海潤公司未能履行《合作協(xié)議》約定的完成“商業(yè)樓宇”項(xiàng)目申請(qǐng)及備案等手續(xù)，確定其違約在先，繼而認(rèn)定雙方合作進(jìn)行商業(yè)樓宇開發(fā)的合同目的顯然將無法實(shí)現(xiàn)，有事實(shí)和法律依據(jù)。原審基于億鑫通公司解除《合作協(xié)議》的訴訟請(qǐng)求，依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定判決解除雙方當(dāng)事人之間的《合作協(xié)議》，并無不當(dāng)。

【案例來源】

（2017）最高法民申472號(hào)

⑨

【裁判觀點(diǎn)】

    在審理合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛時(shí)，判斷爭議房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬應(yīng)當(dāng)依據(jù)合作協(xié)議的約定以及房地產(chǎn)管理部門的登記情況全面分析。在沒有證據(jù)證明雙方變更了合作協(xié)議約定的情況下，一方當(dāng)事人僅以為對(duì)方償還部分債務(wù)或向?qū)Ψ匠鼋杩铐?xiàng)、對(duì)爭議房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，以及“五證”登記在其名下等事實(shí)為由，主張確認(rèn)全部房產(chǎn)歸其所有的，人民法院不予支持。

【裁判理由】

《補(bǔ)充協(xié)議》和《借款協(xié)議》僅能證明：新洪公司與百貨公司合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，雙方為了合作項(xiàng)目能順利進(jìn)行，新洪公司同意以借款或?yàn)榘儇浌緝斶€部分債務(wù)的方式使項(xiàng)目用地解封出來繼續(xù)開發(fā)，雙方之間因此形成了借款關(guān)系，百貨公司用其應(yīng)得的裙樓1-3層作為抵押擔(dān)保，在債務(wù)不能償還時(shí)由新洪公司銷售后優(yōu)先受償；但不能證明百貨公司已經(jīng)同意將1-3層裙樓產(chǎn)權(quán)以物抵債，或新洪公司已經(jīng)買斷該部分產(chǎn)權(quán)的事實(shí)。關(guān)于“五證”，新洪公司作為項(xiàng)目開發(fā)商，辦在其名下符合常理，但持有“五證”并不能說明其擁有大廈全部房屋的所有權(quán)，從而否定聯(lián)建合同對(duì)涉案房產(chǎn)所有權(quán)分配的約定。

【案例來源】

（2011）民申字第777號(hào)【2013年第1期公報(bào)案例】

⑩

【裁判觀點(diǎn)】

項(xiàng)目公司變更合作開發(fā)的項(xiàng)目名稱并不違約。

【裁判理由】

    杰昌公司既作為該合作項(xiàng)目實(shí)際的合作主體，又作為合作各方運(yùn)作項(xiàng)目的項(xiàng)目公司，杰昌公司是合作方委托開發(fā)該項(xiàng)目的具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司，其享有獨(dú)立經(jīng)營活動(dòng)的資格，且《房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書》也賦予了杰昌公司相應(yīng)的權(quán)利。在開發(fā)過程中，該項(xiàng)目已登記在杰昌公司名下，項(xiàng)目名稱曾變更為“假日陽光廣場”，華茂公司在往來函件中也實(shí)際認(rèn)可“假日陽光廣場”的名稱，后杰昌公司報(bào)經(jīng)山西省長治市計(jì)委批準(zhǔn)又將該項(xiàng)目更名為“凱旋都匯廣場”。杰昌公司變更所爭議房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱并不違約。華茂公司請(qǐng)求恢復(fù)原“華茂商住步行街”名稱的理據(jù)不足，其因此請(qǐng)求賠償造成的100萬元經(jīng)濟(jì)損失，一審法院對(duì)此不予支持，并無不當(dāng)。

【案例來源】

    （2005）民一終字第60號(hào)【2007年第8期公報(bào)案例】