?在考察大的配套及交通環(huán)境之后，樓盤(pán)及房屋本身的品質(zhì)也是消費(fèi)者需要重點(diǎn)關(guān)注的方面，在樓盤(pán)是期房的情況下，可以從以下渠道及方面進(jìn)行了解：

1、從樓盤(pán)的宣傳資料了解樓盤(pán)及房屋品質(zhì)

樓盤(pán)宣傳資料是消費(fèi)者了解樓盤(pán)、做出購(gòu)房決策的重要依據(jù)。武漢市樓盤(pán)銷售中主要用到的資料為樓書(shū)、樓盤(pán)模型、平面圖和房型圖。

(1)如何看樓書(shū)?

在看樓書(shū)之前，我們先要認(rèn)識(shí)樓書(shū)的性質(zhì)，樓書(shū)類似于產(chǎn)品介紹書(shū)，但和產(chǎn)品介紹書(shū)最大的不同是，在武漢房地產(chǎn)領(lǐng)域，樓書(shū)通常也充當(dāng)了廣告的角色。這就需要我們?cè)陂喿x樓書(shū)時(shí)了解何處為虛?何處為實(shí)?

一般情況下，樓書(shū)中都會(huì)寫(xiě)明樓盤(pán)的價(jià)格(有起價(jià)、均價(jià)與最高價(jià)，但通常只寫(xiě)起價(jià));付款方式(一次性付款、銀行按揭、分期付款);地理位置、環(huán)境、交通(一般都稱小區(qū)交通方便、環(huán)境幽雅、地理位置好);配套服務(wù)、管理(非常完善，通常情況下是為了彌補(bǔ)地理位置、環(huán)境與交通的不理想);工程量(一般都稱規(guī)模非常大，就算是只有5～6棟樓);裝修與建筑特色(通常都稱為歐式風(fēng)格);金融方面的利益(稱房產(chǎn)升值快);發(fā)展商與代理商的實(shí)力(稱自己的實(shí)力雄厚)等等方面。

在樓書(shū)中要特別注意地理位置圖，樓書(shū)中的地理位置圖并不是由專業(yè)部門規(guī)劃設(shè)計(jì)的，而是由樓書(shū)設(shè)計(jì)人員按有利于銷售的方向繪制的，通常不標(biāo)準(zhǔn)。因此要了解樓盤(pán)的實(shí)際位置及離配套場(chǎng)所的距離還需要購(gòu)房者現(xiàn)場(chǎng)查探。

同時(shí)在樓書(shū)上要特別注意諸如“圖片僅作示意用途，如有修改，恕不另行通知?！薄胺康禺a(chǎn)商對(duì)本廣告內(nèi)容的正確性或完整性不做任何保證，也不負(fù)任何責(zé)任。”“一切資料均以政府最后批準(zhǔn)之圖以及法律文件為準(zhǔn)?！钡阮惖奶崾?。即使沒(méi)有此類提示，也沒(méi)有哪家房地產(chǎn)商在樓書(shū)上明示：宣傳內(nèi)容絕對(duì)真實(shí)。

(2)如何看樓盤(pán)模型?

一般來(lái)說(shuō)，模型是比較準(zhǔn)確的，但由于以下原因，模型也可能給買房人造成一些誤導(dǎo)：

密度錯(cuò)覺(jué)。沙盤(pán)上看起來(lái)，一些樓與樓之間寬松通透，樓間綠化，清新可人，但實(shí)際上蓋到現(xiàn)房時(shí)，才發(fā)現(xiàn)樓與樓之間的距離很近。 所以在看圖的基礎(chǔ)上還應(yīng)向售樓員了解建筑密度數(shù)據(jù)。

設(shè)計(jì)改變。在方案報(bào)審過(guò)程中，規(guī)劃部門要求項(xiàng)目在某些方面進(jìn)行調(diào)整，因此，審定的設(shè)計(jì)圖紙肯定與原來(lái)的圖紙不同，這樣，模型在局部上會(huì)與實(shí)際交竣的工程有差異。另外，申報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》前，出施工圖時(shí)，有關(guān)方面經(jīng)過(guò)更深入的研究后，提出對(duì)原審定方案做一些局部調(diào)整，并報(bào)規(guī)劃同意，這樣也會(huì)造成原模型與交竣工程的差異。發(fā)生以上這兩種情況時(shí)，開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)因?yàn)檫@種局部的調(diào)整，再花幾萬(wàn)塊錢重做模型。

細(xì)節(jié)美化。模型公司在模型制作過(guò)程中，采用了一些特殊材料，加上燈光等的美化設(shè)計(jì)，沙盤(pán)模型效果一般非常誘人。

觀看角度。一般人觀看模型是從俯瞰的角度，而觀看現(xiàn)場(chǎng)是平視或仰視角度。因此，沙盤(pán)比現(xiàn)房看起來(lái)要疏落有致得多。

因此，看模型時(shí)要看關(guān)鍵性的地方和數(shù)據(jù)。比如小區(qū)內(nèi)的交通方式、車庫(kù)等配套的安放位置，樓棟之間的排列情況(樓棟之間有無(wú)遮擋等)。

(3)如何看平面圖?

購(gòu)房人應(yīng)首先根據(jù)小區(qū)平面規(guī)劃圖，確定小區(qū)的環(huán)境布局是否理想，是否有足夠的綠化率與車位，樓與樓之間的間距是否夠大，是否影響采光。在看懂平面規(guī)劃圖后，應(yīng)仔細(xì)研究銷售平面示意圖：

方位。目前預(yù)售平面圖上未標(biāo)明南、北向，購(gòu)房人可向現(xiàn)場(chǎng)銷售人員詢問(wèn)。

景觀。除了平面圖外，通常房產(chǎn)公司還會(huì)畫(huà)上全區(qū)配置圖，應(yīng)仔細(xì)了解小區(qū)內(nèi)外的道路交通情況。

棟距。多層兩棟樓之間的距離不少于6米，高層不少于13米。窗戶不是面對(duì)面地整齊排列，否則隱秘性太差。

采光及通風(fēng)。房屋的采光面越多越好，如果某屋只有一面采光卻隔著三間房，房屋采光很差，就算白天時(shí)進(jìn)屋也一定要開(kāi)燈。

格局與空間的合理性。室內(nèi)格局要能完整區(qū)分公共區(qū)(如客廳、餐廳、公共衛(wèi)浴)及私秘區(qū)(臥房)，而附屬建筑物與主建筑物的面積分配也要成正比。

(4)如何看房型圖?

在看懂總平面規(guī)劃圖后，應(yīng)仔細(xì)研究房型圖。它將直接決定你購(gòu)買的房屋情況。一般在房屋銷售中，售樓部會(huì)提供戶型平面圖和房型模型。這兩種方式都比較抽象，最大的用處是讓您了解到房屋內(nèi)部各個(gè)空間的分布和之間的關(guān)系。

由于戶型圖是墨線圖、很少標(biāo)示比例尺及距離，因此很多銷售平面圖都有將家具的尺寸縮小的問(wèn)題，使室內(nèi)空間看起來(lái)更寬敞，如將床、桌子、柜子的尺寸變小，而購(gòu)房人在完工交房后，才發(fā)現(xiàn)擺了床后，室內(nèi)空間就所剩無(wú)幾了。因此，購(gòu)房人對(duì)自己不懂的事項(xiàng)應(yīng)一一詳細(xì)了解，若自己看不懂戶型圖應(yīng)請(qǐng)專業(yè)人士代看、解釋，切不可因不好意思、擔(dān)心顯出自己無(wú)知而忽略戶型圖。

在看圖時(shí)，還需注意以下幾項(xiàng)：

方位：目前戶型平面圖上未標(biāo)明南、北向，購(gòu)房人可向現(xiàn)場(chǎng)銷售人員詢問(wèn)。一般坐北朝南的建筑物冬暖夏涼，方位最佳;東、西向房屋易東、西曬，使用空調(diào)也較耗電，北向房屋則較陰冷。而室內(nèi)空間如陽(yáng)臺(tái)，因需曬衣，也適合朝南。

采光及通風(fēng)：房屋的采光面越多越好。

格局與空間合理性：室內(nèi)格局要能完整區(qū)分公共區(qū)(如客廳、餐廳、公共衛(wèi)浴)及私秘區(qū)(臥房)，管道越靠邊越好。廚房的空間是否可容納雙排柜，以及是否預(yù)留冰箱、排油煙機(jī)的空間，都可能影響日后使用的便利性。

活動(dòng)空間：可以試想在房子中活動(dòng)的情形，體會(huì)動(dòng)線是否流暢，另外走道也不要有太多轉(zhuǎn)折，以免浪費(fèi)使用面積，廁所門不應(yīng)正對(duì)走廊或餐廳、臥房、廚房

考察新房手續(xù)及開(kāi)發(fā)商資質(zhì)

考察樓盤(pán)手續(xù)及開(kāi)發(fā)商資質(zhì)是了解該樓盤(pán)是否合法銷售的重要途徑。消費(fèi)者可通過(guò)以下幾方面進(jìn)行考察：

1、查視五證二書(shū)

購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”和“兩書(shū)”，這是法律對(duì)銷售方的基本要求。

五證：

(1)國(guó)有土地使用證：

國(guó)有土地使用證是單位和個(gè)人使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。

(2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證：

建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒(méi)有該證的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

(3)建筑工程用地規(guī)劃許可證：

建筑工程用地規(guī)劃許可證是辦理建筑工程用地規(guī)劃許可證后必須經(jīng)過(guò)的程序

(4)建設(shè)工程施工許可證：

建設(shè)工程施工許可證是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。武漢市建委負(fù)責(zé)開(kāi)工審批等項(xiàng)工作。

(5)商品房預(yù)售許可證：

商品房預(yù)售證的主管機(jī)關(guān)是武漢市城市綜合開(kāi)發(fā)管理辦公室，證書(shū)由市開(kāi)發(fā)辦統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。

“五證”中最重要的是土地使用證和商品房預(yù)售許可證，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。

在審查時(shí)，應(yīng)注意“五證”的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實(shí)際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購(gòu)買的房屋。在其領(lǐng)取的《商品房?jī)?nèi)/外銷預(yù)售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項(xiàng)目的部分樓號(hào)，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應(yīng)著重審查您所購(gòu)買的房屋是否在預(yù)/銷售范圍之內(nèi)。

二書(shū)：

(1)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照

該執(zhí)照是取得企業(yè)法人資格的合法憑證，有限公司即屬此類。

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等進(jìn)行核定。未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)(以下簡(jiǎn)稱資質(zhì)證書(shū))的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

附：知識(shí)小常識(shí)——如何讀懂商品房預(yù)售許可證

在武漢市，《商品房預(yù)售許可證》全稱為《武漢市商品房預(yù)售許可證》。每個(gè)《武漢市商品房預(yù)售許可證》都有證號(hào)，為武開(kāi)管預(yù)售[200*]***號(hào)，這是它的登記號(hào)，就好比它的“身份證”，消費(fèi)者可以把證號(hào)記下來(lái)，據(jù)此了解該預(yù)售證的有關(guān)信息。

《武漢市商品房預(yù)售許可證》注明了被許可單位的名稱、房地產(chǎn)項(xiàng)目的名稱、地址、總建筑面積和允許預(yù)售的商品房等內(nèi)容。為了保障自己的權(quán)益，購(gòu)房者一定要看清楚要購(gòu)買的房屋是不是在允許銷售的范圍之內(nèi)。

作為武漢市房地產(chǎn)行業(yè)的行政主管部門武漢市城市綜合開(kāi)發(fā)管理辦公室是《武漢市商品房預(yù)售許可證》發(fā)證機(jī)關(guān)。在商品房預(yù)售許可證的發(fā)證機(jī)關(guān)及發(fā)證日期欄里，有該辦公室的鋼印和印章。

或許有些消費(fèi)者會(huì)對(duì)售樓處懸掛的《武漢市商品房預(yù)售許可證》或是樓盤(pán)廣告及樓書(shū)上的真實(shí)性存有疑慮，解決這個(gè)問(wèn)題的方法很簡(jiǎn)單，只要記住它的證號(hào)然后上億房網(wǎng)上預(yù)銷售證欄目(http://chaxun./cert/cert.asp)一查就行了。

如消費(fèi)者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)的五證兩書(shū)出現(xiàn)問(wèn)題，可向武漢市城市綜合開(kāi)發(fā)管理辦公室咨詢或舉報(bào)，電話：027-82600651。消費(fèi)者也可在億房網(wǎng)合同文本欄目中查詢五證二書(shū)樣式：(http://news./fcbk/htwb/66817.htm)

根據(jù)武漢市商品房銷售規(guī)定，售樓部必須懸掛以下證件：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》、《國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)》、《建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。如果開(kāi)發(fā)商不能出示上述證件，則說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的法律手續(xù)可能不完備。購(gòu)房者最好不要購(gòu)買法律手續(xù)不完備的商品房，以免將來(lái)產(chǎn)生法律糾紛。

考察樓盤(pán)配套公建

在前幾步已經(jīng)向大家說(shuō)明了考察樓盤(pán)的規(guī)劃和配套的方式。在實(shí)地考察中，除了了解考察重點(diǎn)之外，還需要從細(xì)節(jié)方面逐一了解：

考察樓盤(pán)的規(guī)劃布局，應(yīng)重點(diǎn)考察居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)情況。居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施不配或少配，會(huì)給購(gòu)房者工作、生活帶來(lái)諸多不便。居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施(也稱配套公建)，應(yīng)包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理及其他八類設(shè)施。

教育設(shè)施主要包括：托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等。

醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施主要包括：醫(yī)院、門診所、衛(wèi)生站、護(hù)理院等。

文化體育設(shè)施主要包括：會(huì)所、文化活動(dòng)中心、文化活動(dòng)站、居民運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、居民健身設(shè)施等。

商業(yè)服務(wù)設(shè)施主要包括：綜合食品店、綜合百貨店、超市、餐飲酒店、中西藥店、書(shū)店、市場(chǎng)、便民店、其他第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施等。

金融郵電設(shè)施主要包括：銀行、儲(chǔ)蓄所、電信支局、郵電所等。

社區(qū)服務(wù)設(shè)施主要包括：社區(qū)服務(wù)中心、養(yǎng)老院、托老所、殘疾人托養(yǎng)所、治安聯(lián)防站、居委會(huì)(社區(qū)用房)、物業(yè)管理等。

市政公用設(shè)施主要包括：公共廁所、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、垃圾收集點(diǎn)、居民存車處、居民停車場(chǎng)(庫(kù))、公交始末站、消防站、燃料供應(yīng)站等。

行政管理及其他設(shè)施主要包括：街道辦事處、市政管理機(jī)構(gòu)(所)、派出所、其他管理用房、防空地下室等。

不同區(qū)域的配套設(shè)施有其不同的特點(diǎn)，消費(fèi)者在實(shí)地考察之前可先上億房生活網(wǎng)億居搜索(http://life./)查詢區(qū)域生活配套情況，以便于在實(shí)地考察中有的放矢。

1.看房方式支招：

<1>獨(dú)自一人去樓盤(pán)了解——事先要打電話，問(wèn)清楚具體的地址，并查詢清楚乘車路線;

<2.>自己和親友團(tuán)一起去看房——這樣可以相互探討，交流對(duì)房子的看法和評(píng)價(jià)。問(wèn)清楚具體的地址，并查詢清楚乘車路線;

<3>參加團(tuán)購(gòu)，一般報(bào)社、房地產(chǎn)網(wǎng)站、中介等都會(huì)組織看房團(tuán)——優(yōu)點(diǎn)是規(guī)模大，方便、售樓部的服務(wù)更加周到，不足點(diǎn)是，人太多，自己對(duì)房子的看法容易受到別的看房人的影響。這種方式，看之前要了解清楚出發(fā)時(shí)間、乘車地點(diǎn)、所要看的樓盤(pán)、結(jié)束時(shí)間等。

<4>請(qǐng)專家一起去看房(比如驗(yàn)房師)——優(yōu)點(diǎn)是可以得到專家的指點(diǎn)，對(duì)房子的了解會(huì)更加深入，不明白的問(wèn)題專家可以現(xiàn)場(chǎng)給予指導(dǎo);

2.看房前的準(zhǔn)備物品：

<1>.看房之前通過(guò)天氣預(yù)報(bào)，了解第二天的天氣情況，如果是雨天，就要帶雨傘，高溫天氣，要注意帶防暑降溫的物品，女士帶遮陽(yáng)傘。

<2>.帶照相機(jī)，可以對(duì)樓盤(pán)環(huán)境、樣板間等拍照片，這樣回家后不至于忘記，也便于和家人討論;

<3>.紙、筆。這樣，可以把事先不知道，通過(guò)詢問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)售樓人員了解到的系列重要信息，及時(shí)記錄下來(lái)，供回后繼續(xù)深入研究;

<4>.其它物品。你自己覺(jué)得對(duì)看房有利的東西。

3.看房過(guò)程中做什么:

<1>房子的戶型、朝向、結(jié)構(gòu)、通風(fēng)、采光、消防設(shè)施、建筑的墻面和轉(zhuǎn)角、是否有裂縫、煤氣管道設(shè)施、防盜門、窗、墻面涂料、陽(yáng)臺(tái)、照明設(shè)施、玻璃材料、面積、層高、防水材料等等和房子相關(guān)的每一個(gè)細(xì)節(jié);

<2>小區(qū)環(huán)境：綠化、體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施、道路、建筑小品、購(gòu)物商店等;

<3>樓盤(pán)沙盤(pán),總平面圖,了解小區(qū)的整體狀況和周遍的交通狀況;

<4>咨詢售樓人員,向他們提問(wèn)——自己不清楚和要有關(guān)的一切問(wèn)題;

<5>對(duì)一些重要的信息做記錄,對(duì)小區(qū)環(huán)境、樣板間拍照.

4.對(duì)房子進(jìn)行比較研究:

<1>價(jià)格方面的考慮——結(jié)合自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行研究;

<2>房子本身情況的考慮——從戶型、樓層、面積、建筑材料、房屋質(zhì)量等進(jìn)行研究;

<3>小區(qū)及周遍配套——小區(qū)環(huán)境、對(duì)外交通、地段、周遍配套設(shè)施等進(jìn)行比較研究;

<4>和家人進(jìn)行商量溝通——結(jié)合所拍攝照片與記錄進(jìn)行研究、綜合思考,

<5>對(duì)于不明白的問(wèn)題通過(guò)向?qū)＜易稍儭⒕W(wǎng)絡(luò)、已經(jīng)買過(guò)該樓盤(pán)的人等研究清楚;

考察住宅的設(shè)計(jì)

如果您購(gòu)買的房屋為現(xiàn)房或您購(gòu)買的房屋雖為期房但之前已有前期建成的新房，可以從以下方面進(jìn)行考察：

具體考察項(xiàng)目應(yīng)包括：住宅的套內(nèi)空間、公用部分、室內(nèi)環(huán)境、建筑設(shè)備等四方面。

住宅的套內(nèi)空間主要包括：結(jié)構(gòu)型式、套型(戶型)、臥室、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間、套內(nèi)使用面積、層高和室內(nèi)凈高、陽(yáng)臺(tái)、過(guò)道、貯藏空間和套內(nèi)樓梯、門窗等。

公用部分主要包括：樓梯和電梯、走廊和出入口、垃圾收集設(shè)施、地下室和半地下室、附建公共用房等。

室內(nèi)環(huán)境主要包括：日照、天然采光、自然通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲等。

建筑設(shè)備主要包括：給水、排水、采暖、燃?xì)?、通風(fēng)和空調(diào)、電氣、綜合設(shè)計(jì)等。

考察樓盤(pán)宣傳的真實(shí)性

實(shí)地考察的重要方面是看售樓廣告、售樓書(shū)、售樓模型、樣板房等是否與實(shí)際相符。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，開(kāi)發(fā)商為了促銷，制作了越來(lái)越精美的售樓廣告、售樓模型、樣板房等。售樓廣告中精美的圖片和充滿詩(shī)情畫(huà)意的文字，為購(gòu)房者展現(xiàn)了一幅美好生活的畫(huà)卷。細(xì)心的購(gòu)房者也許會(huì)發(fā)現(xiàn)，在售樓廣告上一般都印有類似這樣的文字“本資料及圖片是要約邀請(qǐng)，僅供參考，一切以政府批準(zhǔn)之圖冊(cè)及法律文件為準(zhǔn)”。根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。也就是說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商在售樓廣告中注明了售樓廣告是要約邀請(qǐng)，那么該售樓廣告對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有法律約束力。

購(gòu)房者識(shí)破虛假?gòu)V告的最好辦法，是要求開(kāi)發(fā)商出示《商品房預(yù)售許可證》及商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖等法律文件。上述文件需經(jīng)過(guò)政府有關(guān)部門審查批準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商不得擅自變動(dòng)，否則，將受到有關(guān)部門的處罰。購(gòu)房者認(rèn)真查看有關(guān)規(guī)劃、設(shè)計(jì)方面的法律文件資料后，可以清楚了解樓盤(pán)的總體規(guī)劃及每套房屋具體的戶型和結(jié)構(gòu)。

了解認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房合同

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)指購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨(dú)立于正式房屋買賣合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是購(gòu)房過(guò)程中的必須的法律程序，在《合同法》上認(rèn)購(gòu)書(shū)視為要約合同。雖然認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定的購(gòu)買行為有效，但是買賣雙方仍需簽訂正式的購(gòu)房合同。因此，最終的購(gòu)房法律文本只有購(gòu)房合同。即便購(gòu)房者不簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，開(kāi)發(fā)商也無(wú)權(quán)要求購(gòu)房者簽訂。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》有關(guān)規(guī)定，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”是當(dāng)事人的“預(yù)約”請(qǐng)求。即在訂立購(gòu)房合同前，當(dāng)事人約定將來(lái)簽訂合同的民事行為。因此，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”在購(gòu)房合同尚未簽訂前屬于預(yù)約合同。

依據(jù)現(xiàn)行的《武漢市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》范本規(guī)定，認(rèn)購(gòu)書(shū)必須包含以下三項(xiàng)內(nèi)容：將來(lái)要簽訂的《武漢市商品房買賣合同》全部?jī)?nèi)容;當(dāng)事人做出的在將來(lái)某個(gè)條件具備時(shí)簽訂購(gòu)房合同的承諾;如在某個(gè)條件具備時(shí)不簽訂購(gòu)房合同，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。然而，時(shí)下開(kāi)發(fā)商出具的認(rèn)購(gòu)書(shū)多數(shù)僅有后兩項(xiàng)，對(duì)“將來(lái)要簽訂的購(gòu)房合同所有內(nèi)容”一項(xiàng)卻鮮有涉及。此外，認(rèn)購(gòu)書(shū)中涉及的預(yù)付款項(xiàng)也應(yīng)表述為“訂金”，而絕非需要履行購(gòu)房合同所有條款的“定金”。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的認(rèn)購(gòu)書(shū)，正是基于類似以上的種種不規(guī)范行為，為購(gòu)房者設(shè)下重重絆腳石。購(gòu)房者簽訂這樣有缺陷的認(rèn)購(gòu)書(shū)，一旦在日后簽訂購(gòu)房合同時(shí)出現(xiàn)各式糾紛，開(kāi)發(fā)商往往以購(gòu)房者違約在先為由，拒絕賠付相關(guān)損失。由于購(gòu)房者所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)確已具備法律效應(yīng)，司法機(jī)關(guān)在處理此類糾紛時(shí)，只能采取調(diào)解的方式處理，這使得簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的購(gòu)房者處于不利地位。