個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋涉及增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅。購(gòu)買方涉及契稅、印花稅。本文結(jié)合最新稅收政策，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋稅收的征與免分析如下：

一、增值稅的征與免。銷售房屋屬于增值稅征稅范圍，但對(duì)個(gè)人銷售房屋征收增值稅區(qū)分普通住房、非普通住房和非住房，其中住房又區(qū)分自建自用住房和非自建自用住房，非住房又區(qū)分自建非住房和非自建非住房?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))的規(guī)定，個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅；個(gè)人銷售外購(gòu)住房，北京市、上海市、廣州市和深圳市：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。個(gè)人銷售非住宅：個(gè)人銷售自建自用非住房，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；個(gè)人銷售非自建自用非住房：應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

二、城市維護(hù)建設(shè)稅的征與免。增值稅的納稅人應(yīng)當(dāng)在繳納增值稅的同時(shí)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅，計(jì)稅依據(jù)為納稅人繳納的增值稅稅額，根據(jù)不同地區(qū)實(shí)行差別稅率，市區(qū)的稅率為7%，縣城、建制鎮(zhèn)的稅率為5%，其他地區(qū)的稅率為1%。城市維護(hù)建設(shè)稅的征收管理比照增值稅的規(guī)定辦理,因此，增值稅減免，相應(yīng)城市維護(hù)建設(shè)稅一并減免。

三、教育費(fèi)附加的征與免。增值稅的納稅人應(yīng)當(dāng)在繳納增值稅的同時(shí)繳納教育費(fèi)附加，計(jì)費(fèi)依據(jù)為納稅人繳納的增值稅稅額，費(fèi)率為3%。教育費(fèi)附加的征收管理比照增值稅的規(guī)定辦理,因此，增值稅減免，相應(yīng)教育費(fèi)附加一并減免。

四、地方教育費(fèi)附加的征與免。增值稅的納稅人應(yīng)當(dāng)在繳納增值稅的同時(shí)繳納地方教育附加，地方教育附加征收率統(tǒng)一為2%?！逗笔∪嗣裾k公廳關(guān)于降低企業(yè)成本激發(fā)市場(chǎng)活力的意見》（鄂政辦發(fā)〔2016〕27號(hào)）的規(guī)定，從2016年5月1日起，將企業(yè)地方教育附加征收率由2%下調(diào)至1.5%，降低征收率的期限暫按兩年執(zhí)行。地方教育附加的征收管理比照增值稅的規(guī)定辦理,因此，增值稅減免，相應(yīng)地方教育費(fèi)附加一并減免。

五、土地增值稅的征與免。土地增值稅以納稅人在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅收。但根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）第三條的規(guī)定，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。。因此，個(gè)人銷售住房，不論是普通翟方還是非普通住房，均應(yīng)當(dāng)暫免征收土地增值稅。但對(duì)個(gè)人銷售非住房應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納土地增值稅。個(gè)人銷售的房屋類型如何判斷，應(yīng)主要依據(jù)房屋所有權(quán)證書所載明的登記類型確定。對(duì)于營(yíng)業(yè)用房登記為住宅類型的，應(yīng)據(jù)實(shí)判斷，不能適用上述免稅規(guī)定。

六、個(gè)人所得稅的征與免。個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目依20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。納稅人未完整、準(zhǔn)確提供房產(chǎn)原值或其他費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房產(chǎn)原值、費(fèi)用和應(yīng)納稅額的，實(shí)行核定征收。核定征收率為1%－3%。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2007〕33號(hào)）的規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個(gè)人所得稅。所稱“自用5年以上”是指?jìng)€(gè)人購(gòu)房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上。個(gè)人按照國(guó)家房改政策購(gòu)買的公有住房，以其購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依照“孰先”原則確定；個(gè)人購(gòu)買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照“孰先”原則確定。個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的日期以銷售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，因產(chǎn)權(quán)糾紛等原因未能及時(shí)取得房屋所有權(quán)證書，對(duì)于人民法院、仲裁委員會(huì)出具的法律文書確認(rèn)個(gè)人購(gòu)買住房的，法律文書的生效日期視同房屋所有權(quán)證書的注明時(shí)間，據(jù)以確定納稅人是否享受稅收優(yōu)惠政策?！凹彝ノㄒ簧钣梅俊笔侵冈谕皇?、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。 

七、契稅的征與免。契稅是由購(gòu)買方繳納，個(gè)人購(gòu)買房屋的契稅的計(jì)稅依據(jù)為不含稅價(jià)，契稅實(shí)行3%-5%的幅度比例稅率，契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定。但根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房。（北京市、上海市、廣州市、深圳市不實(shí)施該項(xiàng)，采用當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率3%）。納稅人申請(qǐng)享受稅收優(yōu)惠的，根據(jù)納稅人的申請(qǐng)或授權(quán)，由購(gòu)房所在地的房地產(chǎn)主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，并將查詢結(jié)果和相關(guān)住房信息及時(shí)傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)。暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠(chéng)信保證，誠(chéng)信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報(bào)，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理，并將不誠(chéng)信記錄納入個(gè)人征信系統(tǒng)。

八、印花稅的征與免。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)應(yīng)以合同所載金額依0.5‰計(jì)征印花稅。但根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）第二條的規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。另外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》的規(guī)定，繳納印花稅的權(quán)利許可證照包括政府部門發(fā)放的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè)證、專利證、土地使用證。因此，受讓方取得的房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證應(yīng)當(dāng)按照“權(quán)利許可證照”按件貼花5元，兩證合一后，僅就“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書”繳納5元印花稅。