河南省二手房交易需要繳納哪些稅費(fèi)？

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的遇冷，二手房交易也遭遇了寒冬。讓炒房者感受到了前所未有的壓力。一些購房者將目光轉(zhuǎn)向了二手房市場(chǎng)，但是，對(duì)于二手房交易需要繳納哪些稅費(fèi)，很多購房者對(duì)這方面缺乏基本的了解。本文將給大家講解一些二手房交易中的哪些稅費(fèi)問題（河南?。?/span>

二手房交易涉及的稅費(fèi)種主要有增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅及契稅。 

增值稅：

（一）個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

（二）個(gè)人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)(不含其購買的住房)，按照其轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

（三）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)（不含其自建自用住房），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

免征情形：

（一）個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

（二）個(gè)人銷售自建自用住房，免征增值稅。

（三）涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)免征增值稅。

 家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

筆者：二手房交易時(shí)，一定要注意住房的購買時(shí)間。目前，購房時(shí)間的計(jì)算，網(wǎng)簽時(shí)間、繳稅時(shí)間、拿房本時(shí)間各不相同，計(jì)算將以最有利于納稅人的方式來處理，即“哪個(gè)在前算哪個(gè)”。

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加：

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加隨同增值稅一并征免。

適用稅（費(fèi)）率為：

城市維護(hù)建設(shè)稅：以納稅人實(shí)際繳納的增值稅為計(jì)稅依據(jù)，按市區(qū)7% ，縣城、鎮(zhèn)５％，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為１％計(jì)征；教育費(fèi)附加：以納稅人實(shí)際繳納的增值稅為計(jì)征依據(jù)，按3% 的征收率計(jì)征；地方教育附加：以納稅人實(shí)際繳納的增值稅為計(jì)征依據(jù)，按 2% 的征收率計(jì)征。

減免情形：

對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人按50%幅度減征城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

筆者：個(gè)人可以享受50%幅度減征城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

政策依據(jù)：財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步實(shí)施小微企業(yè)“六稅兩費(fèi)”減免政策的公告(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第10號(hào))

個(gè)人所得稅

（一）個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目征收個(gè)人所得稅，稅率為20%。對(duì)轉(zhuǎn)讓二手房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

（二）納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)征管法的規(guī)定對(duì)其進(jìn)行核定征收。河南省個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房核定征收個(gè)人所得稅的核定比例暫按1%執(zhí)行。

【注意】“未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證”，是指納稅人不能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，或者契稅征管檔案中沒有上次交易價(jià)格或建造成本、費(fèi)用支出金額等記錄。凡納稅人能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價(jià)格或建造成本、費(fèi)用支出金額等記錄的，均應(yīng)按照核實(shí)征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。

特別提醒：

個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。

不征情形：

（一）以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

①房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

②房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

③房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

（二）通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅。

筆者:河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知[條款廢止] 豫地稅函[2006]第215號(hào) 一、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，凡納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按規(guī)定對(duì)其實(shí)行核定征稅。我省個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房核定征收個(gè)人所得稅的核定比例可暫按1%執(zhí)行。

印花稅

（一）個(gè)人買賣房屋應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目計(jì)算繳納印花稅，稅率為萬分之五，由買賣雙方分別計(jì)算繳納。

（二）“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”中房屋等建筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓包括買賣（出售）、繼承、贈(zèng)與、互換、分割。

減免情形：

（一）個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

（二）對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人按50%幅度減征印花稅。

筆者：根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于印花稅法實(shí)施后有關(guān)優(yōu)惠政策銜接問題的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第23號(hào))規(guī)定，2022年7月1日《中華人民共和國印花稅法》實(shí)施后，本文第二條繼續(xù)執(zhí)行。

二、 對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅?！　　?/span>

本通知自2008年11月1日起實(shí)施?！　?/span>

土地增值稅：

個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房時(shí)，凡能夠正確計(jì)算收入和扣除項(xiàng)目的，按土地增值稅的有關(guān)規(guī)定申報(bào)納稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓除住房以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目無法清算的按6%核定征收率征收土地增值稅。

免征情形：

（一）個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

不征情形：

（一）繼承不動(dòng)產(chǎn)不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（二）除下列贈(zèng)與行為不征收土地增值稅外，其他贈(zèng)與行為征收土地增值稅：

 ①房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

  ②房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

筆者：延伸一下，個(gè)人個(gè)人轉(zhuǎn)讓公寓如何繳納土地增值稅？答：以取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的增值額,按照規(guī)定繳納土地增值稅。（此為筆者在12366平臺(tái)查詢得到的信息）

筆者認(rèn)為，土地增值稅的優(yōu)惠政策，應(yīng)該是適用于普通住宅，如果出售公寓、非普通住宅等不適用此政策。

政策1：根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于印花稅法實(shí)施后有關(guān)優(yōu)惠政策銜接問題的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第23號(hào))規(guī)定?！　　?nbsp;                     

三、對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅?！　?/span>

政策2：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

契稅

個(gè)人購買的二手房，凡不符合減免稅規(guī)定的，在河南省住房按3%的稅率征收契稅，其他房屋和土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移為4%。

 對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。

減征情形：

?。ㄒ唬?duì)個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

（二）對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

免征情形：

（一）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

（二）婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

（三）因土地、房屋被縣級(jí)以上政府征收、征用后重新承受土地、房屋權(quán)屬，選擇貨幣補(bǔ)償且成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償部分免征契稅，對(duì)超出部分征收契稅；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、土地使用權(quán)置換且不支付差價(jià)的免征契稅，支付差價(jià)的對(duì)差價(jià)部分征收契稅。

（四）因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬的，免征契稅。 

注：實(shí)際中，如果稅率或者稅收政策有變化，以稅務(wù)部門解釋為準(zhǔn)。