購(gòu)房者在開(kāi)發(fā)商還未取得預(yù)售許可證的情況下，和開(kāi)發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力問(wèn)題，直接影響購(gòu)房者能否要回定金或適用定金法則等法律問(wèn)題的適用。

一、在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，開(kāi)發(fā)商須返還定金。

法律依據(jù)是：

1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)?！?/p>

2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)海ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件；…”。第三十九條：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。”

二、在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)仍然有效，開(kāi)發(fā)商主張認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效，其只需返還定金的主張不能成立，開(kāi)發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。

認(rèn)購(gòu)書(shū)本質(zhì)上為預(yù)約合同，與預(yù)售合同是獨(dú)立的兩個(gè)合同。況且認(rèn)購(gòu)書(shū)只是約定將來(lái)要簽訂預(yù)售合同，而并非已現(xiàn)實(shí)地簽訂了預(yù)售合同。取得商品房預(yù)售許可證只是商品房預(yù)售的法定條件，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證，則簽訂的預(yù)售合同無(wú)效。此外，認(rèn)購(gòu)書(shū)作為特殊的擔(dān)保合同，其成立和法律效力均不因預(yù)售合同的存在和效力而受影響，特別是認(rèn)購(gòu)書(shū)中獨(dú)立存在的定金條款更不能因預(yù)售合同未能簽訂而失去法律效力。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條,出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條：出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)?！?/p>

三、《南京商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條，不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

四、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

第六條，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。

未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

五、未取得銷(xiāo)售許可銷(xiāo)售商品房所承擔(dān)的行政處罰

1、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第13條，開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》銷(xiāo)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第39條規(guī)定處罰；
《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第39條，違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取預(yù)付款百分之一以下的罰款。

2、《南京市商品房銷(xiāo)售管理暫行規(guī)定》第二十三條，對(duì)違反本規(guī)定第七條、第十二條、第二十二條私自進(jìn)行商品房交易的，由市房產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，繳清稅費(fèi)，對(duì)當(dāng)事人按應(yīng)繳稅費(fèi)的1至5倍處以罰款。

第七條，銷(xiāo)售商品房的開(kāi)發(fā)企業(yè)，須向市房產(chǎn)管理部門(mén)提交銷(xiāo)售申請(qǐng)書(shū)，經(jīng)審核批準(zhǔn)領(lǐng)取《商品房銷(xiāo)售許可證》后，由市房產(chǎn)管理部門(mén)通過(guò)報(bào)紙發(fā)布商品銷(xiāo)售公告，方可銷(xiāo)售。