過去人們常說“一鋪養(yǎng)三代“，因此投資商鋪一直是我們?cè)S多人的投資傳統(tǒng)。

但是現(xiàn)在，很多人對(duì)投資商鋪已經(jīng)望而生畏，甚至有些害怕？這是為什么呢？

有朋友問，投資商鋪200萬每年可以獲得10萬的租金回報(bào)，是不是值得投資呢？

從投資回報(bào)率看，投資商鋪每年5%的投資回報(bào)率似乎并不低但為什么人們還會(huì)焦慮呢？難道真的是投資商鋪的時(shí)代已經(jīng)過去了嗎？

首先，說商鋪的投資時(shí)代已經(jīng)結(jié)束可能為時(shí)尚早，但是商鋪的經(jīng)營(yíng)越來越難卻是事實(shí)

商鋪的投資價(jià)值是租金，商鋪的租金取決于商業(yè)的火爆程度，也就是人們常說的商鋪的投資價(jià)值取決于商業(yè)的景氣指數(shù)。

商鋪能否及時(shí)出租、出租率和出租價(jià)格是商鋪投資價(jià)值的重要體現(xiàn)，一般情況下我們可以從小商業(yè)是否紅火、商業(yè)街的人氣程度來判斷和考察商鋪是不是值得投資的重要指標(biāo)。

同樣，投資商鋪的收益與存款、理財(cái)、投資住房的租金收益相比，也是分析判斷投資商鋪是不是具有比較優(yōu)勢(shì)的重要依據(jù)。

從現(xiàn)實(shí)看，商鋪越來越冷清似乎成為人們的共識(shí)，大街小巷上以前繁華無比、熙熙攘攘的各種小商鋪已經(jīng)失去了往日的輝煌，雖然不能說是凄凄慘慘但是說冷冷清清一點(diǎn)也不為過，商鋪的關(guān)門或者轉(zhuǎn)讓的速度比以前大大增加，以前人們經(jīng)常逛的大街小巷品牌店、服裝店、日用品店現(xiàn)在也已經(jīng)越來越少，商鋪的市場(chǎng)繁榮已經(jīng)不再。

我們經(jīng)?？吹揭郧凹t火的商鋪現(xiàn)在不斷轉(zhuǎn)讓和裝修，有的只營(yíng)業(yè)幾個(gè)月就關(guān)閉大吉，很多商鋪的營(yíng)業(yè)期限超不過一年就轉(zhuǎn)停。

一些商鋪經(jīng)常換商家，很多小店鋪不斷地裝修、更換門牌和經(jīng)營(yíng)內(nèi)容已經(jīng)成為一種常態(tài)。

雖然商鋪仍然具有一定的投資價(jià)值，但是也預(yù)示著以前那種商鋪的黃金投資時(shí)代確實(shí)已經(jīng)一去不復(fù)返了。

一些商鋪出現(xiàn)的形態(tài)也說明商鋪的投資價(jià)值在改變，有些地方的商圈甚至出現(xiàn)了很多“割鋪”現(xiàn)象，即將一家店鋪出現(xiàn)多種經(jīng)營(yíng)、幾家商家合租一個(gè)商鋪進(jìn)行一起經(jīng)營(yíng)，比如一家干洗店一分為三——一間4平米左右的小店鋪賣手撕烤兔，另一間6平米左右的小店鋪賣各種糕點(diǎn)，干洗店、糕點(diǎn)和手撕烤兔和諧共生在一家店鋪中。再一次說明商鋪的投資價(jià)值不可避免地出現(xiàn)景氣難再的趨勢(shì)。

其次，商鋪的投資價(jià)值還有優(yōu)勢(shì)嗎？分析得出的結(jié)論是：商鋪的投資價(jià)值與其它投資方式比較已經(jīng)不再具有優(yōu)勢(shì)

商鋪的投資價(jià)值在于持續(xù)穩(wěn)定而較高的投資回報(bào)率，那么現(xiàn)在我們要看看商鋪的投資價(jià)值還有優(yōu)勢(shì)嗎？

從目前的已經(jīng)出現(xiàn)的案例看，投資商鋪的收益恐怕難說有優(yōu)勢(shì)。

很多人認(rèn)為，一般門面房產(chǎn)權(quán)在40年，20年可以回收成本，剩余20年盈利。

同樣 的是，一般人也認(rèn)為商鋪的租金年化回報(bào)率一般能達(dá)到6%以上就劃算。

現(xiàn)實(shí)中情況到底如何呢？以上面的案例來分析，投資商鋪200萬可以獲得10萬的租金回報(bào)，簡(jiǎn)單計(jì)算投資年化回報(bào)率為5%。如果考慮商鋪出租率不足、部分時(shí)間空租的情況，年化收益率應(yīng)該還達(dá)不到5%的投資回報(bào)率。

還有一個(gè)現(xiàn)實(shí)案例投資商鋪30萬元，月租金1000元，年化租金率只有4%。

上面的案例還是比較好的，有相關(guān)報(bào)道，很多地區(qū)的商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率不僅達(dá)不到5%，很多往往低于3%，甚至一些地方無論租金多少以能把商鋪?zhàn)獬鋈ザ妓愫芎昧恕?/p>

在這樣的情況下，即使不算經(jīng)營(yíng)成本以及未來房產(chǎn)稅的因素，投資商鋪的投資回報(bào)率并不高。

如果我們將同樣的資金用于購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品，以前購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)程度比較穩(wěn)健的理財(cái)產(chǎn)品收益率在5%左右，現(xiàn)在略低一點(diǎn)到4.5-5%，從收益上看，商鋪的投資回報(bào)率已經(jīng)完全沒有了任何優(yōu)勢(shì)。

如果從銀行的大額存款和大額存單收益看，商鋪投資收益更沒有什么優(yōu)勢(shì)，銀行的大額存單收益在4.5%左右，三年到五年的大額定期存款收益也在4.5%-5%，因此，商鋪投資收益也沒有了什么優(yōu)勢(shì)。

如果購(gòu)買完全沒有風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)債，以2019年6月10日開始發(fā)行的國(guó)債為參考依據(jù)，3年期利率為4%，5年期利率為4.27%。收益與商鋪的投資回報(bào)率大體相當(dāng)。雖然比一些地方的商鋪投資回報(bào)率略低，但是完全沒有風(fēng)險(xiǎn)，沒有任何經(jīng)營(yíng)成本。

因此，即使從投資回報(bào)率和投資收益率的比較看，商鋪的投資回報(bào)率與國(guó)債、理財(cái)產(chǎn)品和銀行存款的收益率相比，也已經(jīng)完全沒有什么優(yōu)勢(shì)。

其三，商鋪投資具有更大的風(fēng)險(xiǎn)和收益的不確定性。如果考慮投資商鋪出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)以及收益的不確定性，你還會(huì)投資商鋪嗎？

投資商鋪面臨越來越大的不確定性，比如消費(fèi)水平下降，人們對(duì)商業(yè)的消費(fèi)能力和水平出現(xiàn)了較大的不確定性。

電子商務(wù)和網(wǎng)購(gòu)的快速發(fā)展以及外賣市場(chǎng)的大發(fā)展，對(duì)未來的商鋪業(yè)態(tài)將形成較大的沖擊，以前人們購(gòu)物會(huì)去商場(chǎng)、商鋪，現(xiàn)在各種網(wǎng)購(gòu)會(huì)滿足人們足不出戶的購(gòu)物需求，外賣讓人們不再全部去餐館消費(fèi)，因此商鋪的冷冷清清、需求減少也就成為一種趨勢(shì)，這將極大地限制商業(yè)對(duì)商鋪的需求量。2017年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額366262億元中網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)交易規(guī)模達(dá)71751億元，占到社會(huì)消費(fèi)品零售總額的19.6%，較2016年的14.9%， 2018年占比已經(jīng)超過20%。

在這種大的趨勢(shì)之下，投資商鋪會(huì)出現(xiàn)較大的不確定性，投資商鋪的收益也將面臨比較大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)：

一是投資商鋪的價(jià)格也可能會(huì)出現(xiàn)下降的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致你投資的商鋪難以做到保值。

投資商鋪?zhàn)罨镜哪繕?biāo)是保值，但是在目前我國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)并不確定的情況下，商鋪的投資價(jià)值在未來的趨勢(shì)具有較大的不確定性，特別是商鋪具有區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)，一旦投資商鋪所在的區(qū)域或者商圈市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下跌，其投資商鋪本金就有可能出現(xiàn)損失的風(fēng)險(xiǎn)。

二是商鋪的租金可能會(huì)出現(xiàn)下降的風(fēng)險(xiǎn)趨勢(shì)，從而投資收益面臨下降

投資商鋪的收益是很多人投資的目的，也是一商鋪養(yǎng)三代的最基礎(chǔ)邏輯。但是從目前的趨勢(shì)看，這種租金價(jià)格卻有可能出現(xiàn)一定的下降趨勢(shì)，那么投資收益就有可能會(huì)下降。本來就已經(jīng)不占優(yōu)勢(shì)的商鋪投資收益就更加不確定。

三是商鋪收益存在空租率的風(fēng)險(xiǎn)，空租期是商鋪收益的最大隱患

商鋪的收益除了租金價(jià)格因素，更需要租出去才有收益，而如果租不出去或者在租賃過程中出現(xiàn)商鋪存在出租空檔的情況，那么商鋪的租金收益將面臨較大的不確定性。

四是房產(chǎn)稅對(duì)商鋪投資的影響具有較大的不確定性，而這個(gè)不確定性是對(duì)投資收益的負(fù)面影響

收取房產(chǎn)稅已經(jīng)成為一種必然的趨勢(shì)，但是房產(chǎn)稅的收取一定會(huì)影響商鋪的投資價(jià)值，如果商鋪的租金收益不能提高，房產(chǎn)稅收取以后商鋪的投資收益將再一次下降。

五是商鋪的供應(yīng)越來越多，對(duì)投資商鋪也會(huì)有較大的負(fù)面影響

隨著商鋪需求的減少性趨勢(shì)，但商鋪的供應(yīng)卻越來越大，這種供需的剪刀差會(huì)對(duì)商鋪的投資產(chǎn)生非常大的影響。目前，只要是有住房小區(qū)就有配套的商鋪，只要有寫字樓就有配套商鋪，而很多城市對(duì)商圈的打造仍然樂此不疲，因此商圈越來越多，商鋪越來越多，各種高檔小區(qū)、寫字樓群、綜合商業(yè)中心能夠提供的商鋪越來越多，各種經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，這將嚴(yán)重影響和拉低商鋪的投資價(jià)值。

因此，不能說投資商鋪的時(shí)代已經(jīng)過去，也不能說一商鋪養(yǎng)三代的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，但是面對(duì)投資商鋪的較大不確定性，投資商鋪的收益不確定性也越來越大比較大。（作者：麒鑒，專注財(cái)經(jīng)金融）

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