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四大銀行隨著澳聯(lián)儲的降息開始下調(diào)各自的標準浮動利率，清空率也開始持續(xù)走高，我相信未來兩三個月會有更多的置業(yè)者去進入市場。 在以往的文章中，我用很多文字去說明貸款預批的重要性，然而貸款預批只是置業(yè)者的剛剛開始，余下的程序才是重中之重。 作為貸款經(jīng)紀人，我想從貸款角度再次重申買房需要經(jīng)歷的幾個步驟，它們分別是： 1. 貸款預批 2. 找房源，找律師，實地看房 3. 交付小定金，進入冷靜期(5個工作日)，做估價，做房屋檢驗報告 4. 交換合同 （Exchangecontract） 5. 房屋交割（Settlement） 以上五個步驟都非常關鍵，只有同時做好這五步您的置業(yè)才算成功。  置業(yè)者在購買物業(yè)之前需要拿到銀行對貸款人資質(zhì)的初級評審，這里包括收入條件，個人信譽，貸款能力等等，這就是我們所謂的預批。 如果等到交換合同后再申請貸款那么客戶將會面臨非常大的操作風險，例如：一旦貸款申請不能獲得銀行的批準，客戶將損失10%的定金。這里我做太多的闡述，如有需要請查詢以往文章。 置業(yè)者基本通過以下三種方式得到房源信息： 1 網(wǎng)站：Domain 或者 Realestate 2 買方中介: Buyer’s agent 3 賣方中介 列出你對物業(yè)的每項需求。需求包含核心需求和理想需求，核心需求一般包括，就業(yè)，交通，教育人文環(huán)境等等。然后根據(jù)自身預算進行量體裁衣。 大部分房源可以通過這兩個網(wǎng)站查到，有些時候買家也可以把自己的需求告訴當?shù)刂薪?，一旦他們擁有Listing,這些中介也會通知你看房。 對于購置價格較高的物業(yè)，買方中介是一個不錯的選擇。 買方中介擁有更為廣闊的關系網(wǎng)，對于即將上市的房源信息他們會第一時間了解，做出判斷并且代表客戶參與拍賣，與賣方中介商談價格。 買方中介是對房產(chǎn)投資專業(yè)知識要求非常高的一個職業(yè)，需要擁有投資知識深度與廣度，并不是市場上剛剛從事房產(chǎn)買賣行業(yè)所謂的投資顧問所能勝任的。 財神提示： 沒有房子可以達到十全十美，只要大部分符合自己的需求就可以考慮入手。千萬不要因為對物業(yè)期待太高而錯失入市機會。 好的過戶律師在整個交易環(huán)節(jié)中非常重要，他們可以給買家很多物業(yè)法律上的建議，在交易程序上也會幫助買家爭取更大的權益。 一旦看到喜歡的物業(yè)，第一件事情就是找你的律師去討論有關房屋的細節(jié)。 買家出價時可以參考幾點： 1 不出賣方開出來的價格; 2 不告訴中介你的最高預算; 3 多去看看周邊的拍賣情況 ; 4 可以嘗試低于要價10%-15%出價（具體情況具體分析）; 在正常購房過程中，買家有5天的冷靜期。冷靜期之內(nèi)房產(chǎn)賣方中介不能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給其他買家，但買家有權以損失小定金為前提退出合同。 客戶可以利用冷靜期這一黃金時間取得銀行估價報告與房屋質(zhì)檢報告。因此有效的利用冷靜期為置業(yè)者的成功提供至關重要的保證。 去年我的一位客戶在北區(qū)定了一套房子，定金支付兩天后銀行的估價報告比賣價少了27萬澳元。 由于沒有冷靜期，買家因此必須支付更多首付款。 如果不是其它銀行給出了更高的估價，客戶在短期之內(nèi)無法籌集這么多資金的情況下很有可能損失十幾萬澳元的定金。 市場上現(xiàn)在很多熱門地區(qū)的物業(yè)賣方是不提供冷靜期的，也就是我們常說的66W條款。 由于有些房屋比較稀缺，賣方中介也擔心買家出價后反悔對賣家造成損失。 財神提示： 置業(yè)者買房最好爭取冷靜期。如果賣方中介強烈要求簽署66W 協(xié)議，客戶又非常想拿下這套房產(chǎn)，一定預備出充足的首付款。 如果沒有足夠的首付我建議不要冒風險去簽署這樣的協(xié)議，以免造成不必要的損失。 一旦到了這個步驟，那么就代表買賣關系正式成立。買家需要向?qū)Ψ铰蓭熤Ц斗績r10%的定金，這個階段買方只能在規(guī)定的情況下退出合同，否則將面臨喪失10%定金并補償賣方其它損失。 在這段時間內(nèi)，買方律師將會向賣方律師做物業(yè)產(chǎn)權狀況問詢，同時也會就該房產(chǎn)的所有相關問題更全面地咨詢當?shù)厥姓d、政府有關等部門。 財神提示： 如果發(fā)生一些突發(fā)狀況，例如；貸款原因，產(chǎn)權問題，房屋問題等等，可以向賣方律師爭取更長一些的成交時間，但是這樣的申請也許會產(chǎn)生罰金。 成交這個步驟是購房過程中最后一步。買方律師將計算最后成交所需款項，例如，政府費用，銀行費用，中介費用與一些管理費用等等。然后由律師聯(lián)系賣房律師和貸款銀行去確定具體的交割時間。 在成交當天，買方律師會把尾款付給賣方律師，買家銀行會把房產(chǎn)證進行抵押注冊，整個交易完成。 財神提示： 買家在這個過程中一定和律師詳細核對成交所需款項細節(jié)。如果有不清楚的地方請及時詢問您的律師。購房者最好要參與到成交過程中來。 經(jīng)常與貸款經(jīng)理和律師保持溝通才可以保證順利成交。 每一個步驟都有很多瑣碎的細節(jié)，只有多問，多聽，多看，多查才能讓自己的置業(yè)之路更加穩(wěn)妥。 感謝閱讀，下期見！ 本文節(jié)選自《首次置業(yè)紅寶書》貸款篇 更多近期熱門文章： 海外投資人該如何該選擇基金旗下的三種貸款產(chǎn)品—BC Securities篇 「澳房大全」平臺聯(lián)合創(chuàng)始人 財神專欄主筆
《澳洲房產(chǎn)那點事兒》《首次置業(yè)紅寶書》 策劃人、紅寶書貸款篇作者
悉尼優(yōu)秀貸款經(jīng)濟人，擅長用文字去總結市場動態(tài)并提出更合理的解決方案，專欄發(fā)文125篇，累計發(fā)表文章已過15萬余字，入行10年；經(jīng)手貸款案例過千，從實際案例中提取精華，為投資者量身打造投融資方案。
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