１、對貸款次數(shù)及辦理時間如果沒限制，坑賣方！

所有賣方都是希望盡快拿到全部房款的，尤其是那些改善需求的人，賣房的同時還在買房，急著賣了房去交購房款，就更是如此。

但是，要知道一個常識：貸款申請銀行是可能不批的，這個不批的原因可能有很多：買方信用不夠、某家銀行近期沒有額度、貸款政策調(diào)整等各種可能都有，很多時候銀行對不批貸款的原因并不給予正式解釋。

有時因某家銀行不批貸或者批貸的額度沒有達到買家的理想標(biāo)準(zhǔn)，就可能會出現(xiàn)買家要向第二家甚至更多家銀行申請貸款的可能。每多做一次貸款申請，獲取貸款的時間顯然就要延后一段！

那么買家向一家銀行申請貸款被拒，有沒有權(quán)利再向其銀行申請貸款？如果又被拒，有沒有權(quán)利再轉(zhuǎn)向其它銀行申請？到底可以申請多少次？

這幾個問題很多人在簽約時根本就沒想過，如果買家貸款很順利自然也沒問題，但一旦買家向第一家銀行申請貸款被拒，再向第二家申請時賣家可能就不愿意了！

雙方發(fā)生糾紛怎么辦？看合同！

合同會怎么約定呢？這個并沒有法定標(biāo)準(zhǔn)，但如果簽約時沒有特別要求，中介提供的合同對于貸款的次數(shù)和時間通常是不會做限制的，很可能會約定“向一家銀行申請不成，再向另一家申請，直到貸款批準(zhǔn)為止”。

也就是說，理論上講，買家申請貸款一次不成，可以多次向不同銀行申請貸款。如果真的經(jīng)歷向三五家銀行申請貸款，那么長的時間有幾個賣家能愿意？！

但不愿意又怎么樣？你合同里約定了可以多次貸款，沒有任何限制，這時如果不配合貸款或者提出毀約，賣家是要承擔(dān)違約責(zé)任的。發(fā)生這種情況，買家要么捏著鼻子認了，要么不配合貸款引起雙方糾紛！

楊文戰(zhàn)律師經(jīng)常能碰到有賣家因一次貸款不成，又急于用款想解約的情況，拿過來合同一看就是這樣的條款。這時賣方可能大聲喊冤：“當(dāng)初沒告訴我貸款要這么長時間！還說很快就能辦好!而且我確實急用錢呀！”楊律師只能告訴他，你說的“很快辦好”的這些說法，書面合同是沒有的。

那么，賣家怎么防止發(fā)生這種事兒呢？

很簡單：如果賣家急需用款、對余款短時間支付有較強期待，最好要求在合同中明確貸款次數(shù)限制或貸款時間限制，比如“貸款最多不超過兩次”，再比如“某年某月某日前賣方不能收到貸款買家有義務(wù)自籌款項支付余款”等。這樣一旦發(fā)生貸款不順利的情況，就能按合同設(shè)定的條款要求處理了。

２、對不能取得貸款怎么辦沒約定，坑買方！

前面說過了，貸款可能會因為各種原因而不獲批準(zhǔn)，有時換家銀行申請就批了，但也可能換很多家銀行都不被批準(zhǔn)。如果賣家一直在配合挑不出毛病來，這事兒就輪到買家解決了！

如果根本就無法獲得貸款審批了，或者因為各種原因銀行不能足額批貸，那么買方有無能力自行支付余款？很多買方可能在簽約時就沒想過這種可能，但楊律師要告訴大家，這種可能確實是時常發(fā)生的！

有些買方這時會這么想：“是銀行不批貸款，不是我不想買，這就不能算我違約了。所以，親愛的賣家，咱們解除合同吧，請退錢給我！”

甚至楊律師還碰到過一個更奇葩的買家，明明是自己信用原因貸不了款，也不肯自籌款項支付余款。賣家考慮到房價畢竟有上漲同意不追究責(zé)任，想解約后趕緊另賣。但這位買家竟然不同意，說“房價上漲了你另賣肯定賺錢，你得分我點兒，我才同意跟你解約?！弊詈篝[到法院，被判賠償還滿嘴不服“銀行不批貸，能怪我嗎？憑什么讓我承擔(dān)責(zé)任？”

通過貸款購房只是買方籌集房款的一種渠道，對賣方來講不管通過什么渠道籌集房款，買方都有義務(wù)付款。

而且事先如果沒有特殊協(xié)商和約定，在二手房買賣書面合同或補充協(xié)議中，通常會約定如果貸款不成，買方有義務(wù)自籌款項支付余款。

而這一點，很多買方在簽約時根本就沒看到，或者雖然看到了，但輕信自己能取得貸款而忽視了這項約定。

一旦貸款出了問題，買方才會重視此事，如果這個買方恰好又沒有能力自行籌集余款，就面臨窘境了。比如最近很多地方出臺二手房貸款比例限制政策就可能導(dǎo)致即使能批貸也會影響額度的問題。

這時如果房價在上漲，賣家又不是很難說話，也許會同意不追究或少追究責(zé)任的情況下解約。但如果賣家就是要嚴(yán)格追究違約責(zé)任，或者房價下跌呢？買家就難受了！

未料勝先料敗，楊文戰(zhàn)律師建議大家凡是還是先做好最壞準(zhǔn)備。

買家怎么防范這個風(fēng)險呢？

買家如果確認自己只能通過貸款購房，絕對不能自籌款項，最好在簽訂合同時，要求加一個解除條款。明確“在不能取得貸款時買家有權(quán)提出解除合同，并約定不承擔(dān)責(zé)任解約，或約定以比較低的代價作為解除條件。”

如果擔(dān)心銀行只批部分貸款額度時，不能自籌款項補足房款怎么辦？在前面那句話的“貸款”前面加兩個字，約定為“足額貸款”就可以了。

比加最近北京9.30新政調(diào)整了貸款政策，如果合同里有這樣的條款，就可以直接解決問題而不至于引發(fā)爭議了。