案情回顧

甲醛，作為我們日常生活中最容易接觸到的有毒有害物質，近年來越來越引起人們的重視。但是，在司法審判實踐和日常生活中，人們一般所采用祛除甲醛的方式并不專業(yè)，仍然可能留下隱患，隨著生活質量的提高，住房者對于房屋的甲醛也越來越難容忍。

2015年5月，本案主人公小趙與某房地產公司簽訂《商品房預定協(xié)議》，約定購買本市某全裝修房屋，房屋總價款300萬元。

雙方在《補充協(xié)議》中約定，公司會委托有資質的檢測機構對室內空氣質量進行抽檢并出具檢測報告。房屋交付時存在質量瑕疵或裝修瑕疵，由公司負責交房后修復、整改，不影響房屋交付。購房者以質量瑕疵或裝修瑕疵為由拒絕收房，公司無需承擔延期交房責任。除不可抗力外，公司逾期超過90天交付房屋，且購房者同意繼續(xù)履行合同的，公司應支付總房款的10%作為違約金。

2015年7月，公司通知小趙接收房屋時，小趙為了家人的健康著想，便自行聘請專業(yè)檢測公司進行房屋空氣質量檢測。該檢測公司檢測后發(fā)現(xiàn)該房屋甲醛超標，并及時將檢測報告提供給了小趙及房地產公司工作人員。公司收到報告后一直未予整改。小趙一家人也無法入住新房。2016年，小趙以公司逾期交房為由向人民法院提起訴訟，請求公司向其支付逾期交房違約金30萬元。

法院審理

一審法院判決支持20萬元。

一審審理中，法院委托該市某房屋建筑設計院有限公司對房屋甲醛狀況進行司法鑒定，《司法鑒定意見書》載明：室內甲醛第一次檢測為2015年8月，檢測結果超標較大；第二次檢測于同年冬季，因氣溫較低，不利于甲醛釋放，檢測結果未超標。

一審法院認為，房屋經(jīng)鑒定甲醛超標，不符合規(guī)范要求，即便公司曾通知小趙收房，但房屋不符合交付條件，逾期交房責任由公司承擔，判決公司酌情賠償違約金20萬元。

公司不服一審判決，提起上訴。

二審法院認為，公司上訴請求不能成立，應予駁回。一審法院認定事實清楚，證據(jù)確鑿，適用法律正確，依法予以維持。

律師點評

本案中，小趙與公司簽訂的《補充協(xié)議》中約定了關于房屋交付時存在質量瑕疵時的相關條款，那么如何理解“房屋交付時存在質量瑕疵”呢？

房屋質量瑕疵是不足以嚴重影響正常居住使用的問題。目前市場上精裝修房屋越來越多，在驗房時容易出現(xiàn)的窗戶輕微漏水、地磚輕微裂縫、墻紙局部脫落等問題，尚不足以嚴重影響居住使用，故一般可以認定為質量瑕疵。購房者可以在接收房屋后要求開發(fā)商予以維修，開發(fā)商拒絕維修的，購房者亦可自行修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔。

而甲醛超標問題雖然可以通過后期的技術手段予以整改，但是在問題尚未解決之前，甲醛的存在嚴重危害了居住者的身體健康，甲醛超標的房屋并不適居。因此，甲醛超標不屬于一般意義上的質量瑕疵，開發(fā)商不得通過合同約定的方式排除購房者拒收房屋的權利。