|
- 2019年第 158 篇文章 - 在快節(jié)奏的當下，裝修設計不必自己費心，拎包即可入住的精裝修房十分受購房者歡迎。然而，因裝修全由開發(fā)商負責，導致用料和工程都不透明，精裝修房的質量也參差不齊。那么，當在房屋驗收的時候，如果遇到質量問題應該如何處理？能否直接拒收房屋？如果不能拒收房屋，購房者應該如何主張權利才能追回損失？精裝修房質量標準一般以國家標準為規(guī)范，其中一些強制性的標準、技術規(guī)范可作為具有普遍約束力的質量標準。比如《建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》、《住宅設計規(guī)范》、《民用建筑工程室內環(huán)境污染控制規(guī)范》、《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》等規(guī)范性文件都對用料和施工的標準制定了國家標準。除了行業(yè)的硬性規(guī)范，合同中的質量條款作為雙方當事人之間關于房屋質量的特別約定，只要不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，對雙方也具有約束力。根據(jù)建筑部2002年發(fā)布的《商品住宅裝修一次到位實施導則》，住宅開發(fā)單位和購房者應按照國家和地方的有關規(guī)定簽訂制式合同，并在房屋結構及設備標準中設置相關全裝修標準的內容，也就是說精裝修商品房買賣合同中必須對裝修的標準進行設置，一般來說，合同中會規(guī)定裝修各個部件使用的品牌、價位，施工的具體項目。另外，開發(fā)商提供的樣板間也可以成為交付標準。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第31條：“房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致?！?/span>也就是說如果沒有特別說明，開發(fā)商設立的樣板也可以作為精裝修商品房的交付標準。許多精裝修房的開發(fā)商，為了賺取報價和實收價之間的差價，會使用同品牌之中價位比較低廉的產品，甚至對于目光難及處的隱蔽工程應付了事。因此，很多業(yè)主在收房后不久，房屋就開始出現(xiàn)種種問題。一旦出現(xiàn)這樣的情況，購房者可以以質量瑕疵為由向開發(fā)商追責，但是對于不同的質量瑕疵類型，可以主張的請求并不相同。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。 也就是說，“房屋主體結構質量不合格”和“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用”兩種情況下，購房者可以拒收房屋，并要求開發(fā)商賠償；而一般的質量問題，購房者并不能拒收，只能要求開發(fā)商進行修復，并承擔修復費用及損失。實務中，上海法院對質量問題嚴重影響正常使用的認定非常保守，購房者僅以裝修質量問題主張拒收房屋，法院一般很難予以支持。上海法院的觀點是購房者無權拒收房屋，但有權在接受房屋后向開發(fā)商提出整改主張，整改期間影響房屋占有使用的，可另行主張房屋空置損失。審判觀點的保守對購房者而言非常不利，但購房者并非無計可施。鑒于新商品房多數(shù)是精裝修住宅，購房者在驗房時可以自行做甲醛檢測，如果甲醛超標的情況下購房者有權拒收房屋，并主張逾期交房違約金。下面這則案例中，購房者就以甲醛超標為由成功追究開發(fā)商的逾期交房責任：2015年5月10日，張某購買本市某全裝修房屋，與開發(fā)商簽訂了《上海市商品房預定協(xié)議》與《補充協(xié)議》，并在其中約定“公司會委托有資質的檢測機構對室內空氣質量進行抽檢并出具檢測報告... ...房屋交付時存在質量瑕疵或裝修瑕疵，由公司負責交房后修復、整改，不影響房屋交付。購房者以質量瑕疵或裝修瑕疵為由拒絕收房，公司無需承擔延期交房責任。除不可抗力外，公司逾期超過90天交付房屋，且購房者同意繼續(xù)履行合同的，公司應支付總房款10%作為違約金?！?/span>張某在收房后，自行聘請專業(yè)檢測公司檢測出房屋甲醛超標，將檢測報告提供給開發(fā)商工作人員，而開發(fā)商卻一直未進行整改。于是在2017年3月，張某以甲醛超標，房屋質量問題嚴重影響正常使用為由，向法院提起訴訟，請求判決公司逾期交房違約金160萬元。 本案經一審、二審，最終認定“鑒于室溫對甲醛釋放會有顯著影響，綜合張某自行委托的檢測報告及司法鑒定結果來看，應當認定公司向張某交付房屋時確實存在甲醛超標問題。甲醛排放應當符合國家標準，張某以甲醛超標為由拒收房屋，于法有據(jù)?！弊罱K，因開發(fā)商延遲交付房屋達兩年之久，法院判決該公司支付張某違約金100萬元。 精裝修房雖然便利，但一旦出現(xiàn)質量糾紛，合同中對此又無具體約定時，購房者的利益常常難以得到保障。因此，建議購房者在簽訂合同時，對質量瑕疵的類型及法律后果作具體的約定，將裝修標準盡可能地細化。當發(fā)生糾紛時，可通過拍照、公證等方式留存證據(jù)，為解除合同、索賠等提供依據(jù)。文丨高原、于越 編丨唐詩穎（星瀚運營）
|
