導(dǎo)讀：

土地征收工作幾乎是每個(gè)省市建設(shè)過(guò)程中都會(huì)面臨的普遍性問(wèn)題，也是社會(huì)矛盾最為集中的部分。土地征收是城市建設(shè)的開(kāi)始，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中必不可少的環(huán)節(jié)。從表面上來(lái)看，土地征收亦是一個(gè)博弈并獲得雙贏、多贏的過(guò)程，事實(shí)上，土地征收也是干部群眾思想上的交流、情感上的互動(dòng)、認(rèn)識(shí)上的共識(shí)、利益上的碰撞，最終實(shí)現(xiàn)共贏的過(guò)程。在城市化建設(shè)過(guò)程中，如何因地制宜，找到適合當(dāng)?shù)赝恋卣魇盏挠行Ｊ剑呀?jīng)成為擺在各地政府工作面前的重要課題。所以，土地征收工作必須堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，適應(yīng)社會(huì)形勢(shì)發(fā)展的總體需求。

當(dāng)前征收拆遷遇到的瓶頸1.補(bǔ)償政策不公平、不科學(xué)、不統(tǒng)一、不透明2.一些群眾對(duì)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)理解偏差甚至斷章取義3.對(duì)紛繁復(fù)雜的問(wèn)題不能融會(huì)貫通的依法處理4.少數(shù)人滿意不滿足5.少數(shù)人的蠱惑煽動(dòng)當(dāng)前棚改棚戶區(qū)遇到的瓶頸1.企業(yè)自行拆遷標(biāo)準(zhǔn)隨意2.開(kāi)口子致使遺留戶占便宜3.缺乏依法強(qiáng)制的支撐4.打擊非法信訪機(jī)制倒置5.職能部門(mén)履行職責(zé)有彈性

保障被征收人的合法利益

1、趨利避害的應(yīng)對(duì)

2、不得低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)有土地上合法房屋就近1:1，集體土地上房屋合理居住水平

3、適當(dāng)設(shè)置獎(jiǎng)勵(lì)

4、協(xié)議從優(yōu)，強(qiáng)制從嚴(yán)

5、改變對(duì)公共利益的理解

6、開(kāi)工沒(méi)有回頭箭，依法強(qiáng)制作保障

7、巧妙運(yùn)用附條件合同，捆綁獎(jiǎng)勵(lì)，鄰居推動(dòng)，舉報(bào)推動(dòng)，輿論推動(dòng)，感化推動(dòng)

起草補(bǔ)償安置方案的技巧

1、嚴(yán)格控制物權(quán)補(bǔ)償國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，盡量增加獎(jiǎng)勵(lì)

2、補(bǔ)償安置應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)群眾向善（“三頭” 的教訓(xùn)）

3、惠民政策并非國(guó)有資產(chǎn)流失，但不得違法

4、國(guó)有土地上合法房屋就近1:1安置，集體土地上住宅房屋補(bǔ)償適用中紀(jì)委8號(hào)文

5、合法房屋的判斷一是有證，二是尊重歷史及符合約定俗成

6、納入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上的合法房屋，參照國(guó)有中紀(jì)委8號(hào)文及最高法解釋

7、未納入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上的合法房屋按照：

重置價(jià)+區(qū)片地價(jià)+補(bǔ)貼=買(mǎi)得起合理居住水平的房屋

起草補(bǔ)償安置方案的技巧

8、城中村改造的四種模式利弊分析

（1）按人頭，在人頭界定上難度大

（2）按房屋面積，極易導(dǎo)致?lián)尳?/p>

（3）按戶安置，導(dǎo)致惡意分戶

（4）按宅基地兼顧合法房屋面積，較為科學(xué)

9、突出合法宅基地的價(jià)值，超面積宅基地運(yùn)用好階梯遞減規(guī)則

10、區(qū)分合法房屋的補(bǔ)償及違法建筑的補(bǔ)助（2018年1月1日，2017年12月21日）

11、住改商的補(bǔ)償

12、嚴(yán)格界定戶，避免惡意分戶

13、捆綁獎(jiǎng)勵(lì)

14、合法宅基地的補(bǔ)償

15、青苗附屬物的補(bǔ)償

16、征收企業(yè)的補(bǔ)償

17、沿街住兼營(yíng)的補(bǔ)償

18、租賃房屋的拆遷

19、人口界定堅(jiān)持四原則：

賴以生存、社會(huì)公平、

行政管理、村民自治

遺留戶處理職責(zé)分工及強(qiáng)拆方案

一、職責(zé)分工：執(zhí)法局、房地產(chǎn)管理局、自然資源與規(guī)劃局、公證處、公安局、衛(wèi)計(jì)委、消防局、監(jiān)察委

二、強(qiáng)拆方案規(guī)劃行政執(zhí)法促進(jìn)和收尾:所涉法律法規(guī)

(一)

1、《城市規(guī)劃條例》1984年1月5日實(shí)施

2、《城市規(guī)劃法》1990年4月1日實(shí)施

3、《村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》

1993年11月1 日實(shí)施

4、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》2008年1月1日實(shí)施：

（二）行政強(qiáng)制措施

1、停止施工通知書(shū)（規(guī)劃執(zhí)法部門(mén)蓋章）

2、查封施工現(xiàn)場(chǎng)和施工設(shè)施，最好政府蓋章《查封決定書(shū)》）

3、可以直接拆除，也可以移送公安根據(jù)《治安管理處罰法》治安處罰

（三）執(zhí)法的具體行政行為

1、行政處罰（執(zhí)法局）

（1）適用于對(duì)存量違法建設(shè)

（2）不受2年處罰的時(shí)效的限制（持續(xù)違法行為）

（3）需要催告

2、行政強(qiáng)制措施

（1）住建部規(guī)定零容忍

（2）對(duì)于新增的快速拆除

（3）查封、拆除通知無(wú)需催告

（四）執(zhí)法程序

1、執(zhí)法部門(mén)向規(guī)劃許可部門(mén)發(fā)出詢問(wèn)函詢問(wèn)，規(guī)劃局回復(fù)

（1）是否存在規(guī)劃審批

（2）是否可以補(bǔ)辦手續(xù)

2、與違法行為人的談話筆錄

3、向鄰居、社區(qū)、居委會(huì)、村小組調(diào)查筆錄

4、勘察筆錄

5、航拍圖

6、拍照、錄像

7、法律文書(shū)送達(dá)的五種方式

8、與土地執(zhí)法的關(guān)系

9、對(duì)征收拆遷工作的促進(jìn)作用（核武器）

（五）行政強(qiáng)制執(zhí)行

1、司法解釋明確法院不受理

2、期限的法律沖突與法律適用

3、程序：責(zé)令限期拆除決定——催告——報(bào)請(qǐng)政府強(qiáng)制執(zhí)行——政府責(zé)成有關(guān)單位強(qiáng)制拆除

總結(jié)：

征地工作關(guān)系到我國(guó)城市化建設(shè)、社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。正因?yàn)檎鞯毓ぷ髋c人們的關(guān)系緊密，問(wèn)題矛盾突出，所以相關(guān)部門(mén)的工作人員更應(yīng)該做好征地工作各個(gè)環(huán)節(jié)的具體安排，保證征地工作順利開(kāi)展。同時(shí)，國(guó)家需要進(jìn)一步明確征地措施、相關(guān)補(bǔ)償及被征地者后續(xù)生活問(wèn)題，只有這樣才能真正解決征地過(guò)程中存在的問(wèn)題，才能保障社會(huì)和諧穩(wěn)定