執(zhí)行實踐中，物業(yè)費類執(zhí)行案件作為小標(biāo)的案件雖然涉案金額一般不大，但案件數(shù)量在全部執(zhí)行案件中占有一定的比重，且隨著城市化進程的的發(fā)展，越來越多的群眾入住到相應(yīng)的小區(qū)，此類案件數(shù)量也不斷攀升。因其關(guān)系到基本民生問題，執(zhí)行法院必須對此類案件慎重處理。

筆者發(fā)現(xiàn)，主要有“四難”制約著此類案件的順利執(zhí)結(jié)：

一、被執(zhí)行人難找。之所以如此，主要有兩方面原因：一方面是當(dāng)事人即被執(zhí)行人往往因為對物業(yè)服務(wù)有諸多不滿而存在對抗情緒，不論是通過電話或是傳票通知的形式當(dāng)事人均很難主動來法院；另一方面很多業(yè)主將其房屋通過中介公司對外進行出租，而被執(zhí)行人本人已不在相應(yīng)房屋內(nèi)居住，由此執(zhí)行人員很難查到被執(zhí)行人的現(xiàn)住址。

二、入戶難。現(xiàn)如今建的小區(qū)均采取了較為先進的安全防范措施，較之老式的小區(qū)，新小區(qū)的單元門均為防盜門，每戶也都在防盜門上裝有貓眼。這無形中增加了案件執(zhí)行難度。執(zhí)行人員向當(dāng)事人表明身份后，很多當(dāng)事人往往拒絕執(zhí)行人員進入；即使在小區(qū)物業(yè)人員的協(xié)助下進入單元樓內(nèi)，當(dāng)事人通過貓眼得知是法院的執(zhí)行人員后也經(jīng)常拒絕開門或佯裝不在家中。

三、全方位采用執(zhí)行措施難。鑒于物業(yè)費案件標(biāo)的普遍較小，執(zhí)行人員很難采取查封、拍賣被執(zhí)行人房產(chǎn)、車輛等強制措施。大多數(shù)案件需通過查詢銀行存款進行扣劃執(zhí)結(jié)，而查詢銀行存款及扣劃的周期往往較長，且由于未能實現(xiàn)集約查詢易導(dǎo)致執(zhí)行資源的浪費。

針對上述物業(yè)費案件執(zhí)行中的“四難”，筆者提出如下對策：

一、明確要求物業(yè)公司積極配合法院執(zhí)行工作。首先物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)有義務(wù)協(xié)助執(zhí)行人員進入單元樓門，以便配合法院執(zhí)行人員送達執(zhí)行通知及傳票；其次由于物業(yè)公司對于被執(zhí)行人是否在小區(qū)內(nèi)居住比較清楚，因此執(zhí)行法院可要求物業(yè)公司積極提供被執(zhí)行人的住址相關(guān)信息，協(xié)助法院執(zhí)行人員跟被執(zhí)行人接觸。

二、到房屋中介公司調(diào)取被執(zhí)行人信息。針對很多被執(zhí)行人將房屋出租的情況，考慮到被執(zhí)行人在中介公司一般都留有可用的聯(lián)系方式，執(zhí)行人員可以到相應(yīng)的中介公司調(diào)取被執(zhí)行人的信息。

三、集中查詢、扣劃銀行存款，提高執(zhí)行效率。執(zhí)行局可以安排專人對需要查詢當(dāng)事人銀行存款的物業(yè)費類案件進行統(tǒng)計，并交由專人到相關(guān)銀行進行查詢，避免浪費緊張的執(zhí)行資源。同時專職負(fù)責(zé)查詢的人員應(yīng)及時將有效查詢信息反饋給相應(yīng)承辦人，由承辦人采取扣劃措施。

四、慎用拘留等強制性措施。由于物業(yè)費類案件標(biāo)的數(shù)額較小，通過采取拘留等強制性措施的可能性即可對當(dāng)事人形成一種震懾作用，往往能夠?qū)崿F(xiàn)案結(jié)。但由于此類措施屬于限制人身自由類，因此在適用過程中一定注意盡量減少激化其他矛盾的可能性，從而真正實現(xiàn)事了。

五、采取限制被執(zhí)行人高消費的強制措施。針對拒不履行法律義務(wù)的被執(zhí)行人，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于限制被執(zhí)行人高消費的若干規(guī)定》，法院可以通過采取限制其在乘坐交通工具二等一上艙位、星級以上場所進行高消費等措施督促其履行。同時建立與相關(guān)部門的聯(lián)動機制，并建立及時的信息反饋機制。

六、在小區(qū)內(nèi)公布拒執(zhí)人信息。對于多次、惡意拒繳物業(yè)費并煽動其他群眾拒絕履行法律義務(wù)的業(yè)主，執(zhí)行人員可以制作相關(guān)公告書并列明拒執(zhí)人的信息，通過在小區(qū)公告欄內(nèi)張貼等形式對拒執(zhí)人的違法行為予以曝光，從而通過輿論的壓力督促其履行法律義務(wù)并進而促進整個小區(qū)內(nèi)良好風(fēng)氣的形成。