題記：通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀、健康養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目定位進(jìn)行分析，列舉烏鎮(zhèn)雅園、杭州隨園嘉樹、親和源-康橋愛養(yǎng)之家項(xiàng)目特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)，提出健康養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目定位策略，以期找準(zhǔn)健康養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和前行方向的正確性.

早在2016年是我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展如火如荼的一年，2016年12月23日國(guó)務(wù)院辦公室印發(fā)《關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見》，明確指出：到2020年全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)。

2016年國(guó)家也開展了養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)，出臺(tái)政策簡(jiǎn)化企業(yè)開辦、審批程序，在多個(gè)省市進(jìn)行長(zhǎng)期護(hù)理險(xiǎn)試點(diǎn)。

推進(jìn)多種形式的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，出臺(tái)相關(guān)配套措施。積極開展互聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老的深度融合、線上線下互動(dòng)，推動(dòng)實(shí)體商業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。

同樣，2016年也是資本無(wú)從著手的一年，一個(gè)詞——“焦慮”彌漫整個(gè)中國(guó)，有來(lái)自富人階層對(duì)財(cái)富的焦慮，有中產(chǎn)階級(jí)對(duì)于身份的焦慮，更多的是資本在傳統(tǒng)地產(chǎn)由“黃金時(shí)代向白銀乃至青銅時(shí)代”轉(zhuǎn)化局面中的無(wú)所適從，故而開始瞄向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)。當(dāng)然資本的本質(zhì)是逐利，資產(chǎn)的本質(zhì)是增值，如何在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)這片藍(lán)海中掘金，并非易事?？v觀過(guò)去的幾年，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)迄今為止，沒有絕對(duì)成功的商業(yè)模式和發(fā)展模式值得業(yè)內(nèi)推廣，需要投資者更加謹(jǐn)慎詳實(shí)的策劃和判斷。

2．1 我國(guó)部分地區(qū)的地產(chǎn)現(xiàn)狀

選取3個(gè)典型城市進(jìn)行對(duì)比分析，以長(zhǎng)三角發(fā)達(dá)城市之一的蘇州市商品房市場(chǎng)供應(yīng)情況看，截至2016年底，蘇州樓市住宅成交79922套，同比2015年下降19．06％；成交面積為10126623-41m2，跌幅達(dá)15．44％。

從西部中心城市西安商品房市場(chǎng)供應(yīng)情況看，截至2017年4月，西安商品房庫(kù)存為2417．91萬(wàn)m2，去化周期為13個(gè)月，庫(kù)存壓力仍較高。

從南方旅游城市三亞商品房市場(chǎng)供應(yīng)情況看，2017年以來(lái)，大三亞市場(chǎng)不斷去化庫(kù)存，但庫(kù)存去化周期仍達(dá)侶個(gè)月。

故傳統(tǒng)以住宅為主的開發(fā)模式已難以為繼，同樣辦公樓宇的閑置及商業(yè)地產(chǎn)的遇冷也已成常態(tài)，龐大而焦慮的資本急需尋找新的突破口.

2．2資本動(dòng)向和資本意圖

2015年起，國(guó)資背景的金融、保險(xiǎn)、地產(chǎn)等公司開始布局或收購(gòu)養(yǎng)老項(xiàng)目。2016年，親和源、匯晨、人壽堂先后被收購(gòu)。

而由政府興建的郊區(qū)養(yǎng)老院和城區(qū)日間照料中心則面臨空置率高及經(jīng)營(yíng)難以為繼的局面，故鼓勵(lì)“社區(qū)養(yǎng)老驛站”+“照料中心”的公建民營(yíng)方式。

金融資本如直華健康稱：收購(gòu)親和源并不以盈利為目的，而是以養(yǎng)老社區(qū)為核心，拓展養(yǎng)老保險(xiǎn)、養(yǎng)老金融、養(yǎng)老旅游、養(yǎng)老服務(wù)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸、占據(jù)行業(yè)領(lǐng)先位置。

健康養(yǎng)老地產(chǎn)的這片藍(lán)海，真能成為焦慮資本的避風(fēng)港，并帶來(lái)穩(wěn)定收益嗎?這個(gè)問(wèn)題值得思考.

現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的用地屬性無(wú)非以下幾種：70年產(chǎn)權(quán)的住宅用地、40～50年產(chǎn)權(quán)的商辦用地及工業(yè)、旅游、醫(yī)療用地等。對(duì)應(yīng)不同用地屬性，無(wú)論是持有用地還是持有資金，針對(duì)不同的情況需要完全不同的定位策略進(jìn)行策劃規(guī)劃和設(shè)計(jì)，以保證投資健康養(yǎng)老地產(chǎn)能快速或有效掙錢。

3．1 持有較偏遠(yuǎn)70年產(chǎn)權(quán)住宅用地案例分析

3．1．1 浙江烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目概況

此類典型是綠城傾力打造的頤養(yǎng)住區(qū)：湘江烏鎮(zhèn)雅園(見圖1)，項(xiàng)目概況如表1所示。

圖1 首創(chuàng)中國(guó)學(xué)院式頤樂養(yǎng)生喬老：烏鎮(zhèn)雅園烏瞰

表1烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目概況

烏鎮(zhèn)雅園首創(chuàng)中國(guó)學(xué)院式頤樂養(yǎng)生養(yǎng)老模式。以“書院建筑”為型制特征，以“頤養(yǎng)天年、樂學(xué)人生”為主旨，有中式單層養(yǎng)生別墅、新民國(guó)風(fēng)格多層電梯洋房、高層養(yǎng)生公寓等多種產(chǎn)品類型，主力套型以57，77，95，120m2為主，全部精裝，實(shí)現(xiàn)拎包人住。

項(xiàng)目配套有建筑面積7．3萬(wàn)m2的雅達(dá)國(guó)際康復(fù)醫(yī)院、3．5萬(wàn)m2頤樂學(xué)院、Alila度假酒店及特色商業(yè)區(qū)。

由于離烏鎮(zhèn)還有一定距離，實(shí)際用地比較偏遠(yuǎn)，而且周邊原為醫(yī)療用地，可以建設(shè)醫(yī)院，故在普通地產(chǎn)的內(nèi)核上加入養(yǎng)老地產(chǎn)概念。當(dāng)然綠城作為一個(gè)有情懷的公司對(duì)于養(yǎng)老這個(gè)概念執(zhí)行力還是相對(duì)徹底，一度由于前期投人較大，后期人住率一直無(wú)法提高，導(dǎo)致資金緊張，開發(fā)商曾暫停對(duì)園區(qū)一系列的維護(hù)工作，導(dǎo)致園區(qū)住戶與開發(fā)商和牛勿業(yè)的矛盾加劇，該矛盾差點(diǎn)直接影響了烏鎮(zhèn)雅園前期在“養(yǎng)老地產(chǎn)”領(lǐng)域的形象。

整個(gè)項(xiàng)目由養(yǎng)生養(yǎng)老、健康醫(yī)療和休閑度假三大主題構(gòu)成，共有雅達(dá)國(guó)際康復(fù)醫(yī)院、國(guó)際養(yǎng)老中心、星級(jí)度假酒店、特色商業(yè)街、綠城烏鎮(zhèn)雅園養(yǎng)生養(yǎng)老住宅及頤樂學(xué)院6個(gè)板塊組成，整個(gè)園區(qū)是力提供養(yǎng)生養(yǎng)老需求而設(shè)計(jì)建造。雅達(dá)國(guó)際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園整體由雅達(dá)國(guó)際投資開發(fā)，雅達(dá)國(guó)際投資方包含社?；?云鋒基金、和諧基金、紅杉資本)，是一家專注于養(yǎng)老和健康服務(wù)業(yè)的大型投資公司。所以綠城烏鎮(zhèn)雅園實(shí)際也是幾種屬性用地、住宅、醫(yī)院、酒店互相配套的金融資本和地產(chǎn)公司的牽手之作。

3．1．2項(xiàng)目特點(diǎn)

1)住宅用地，銷售為主，部分自持，依靠銷售迅速回款。

2)客戶對(duì)象不設(shè)門檻，客戶群更加廣泛。

3)配套自成體系，有a醫(yī)院、大學(xué)、酒店等，能一站式為客戶提供完善服務(wù)。

3．1．3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

1)自持重資產(chǎn)投人過(guò)高，增加投資風(fēng)險(xiǎn)。

2)社區(qū)過(guò)于孤立，完全依靠自我完善。

3．2. 40年產(chǎn)權(quán)的商辦用地案例分析

3．2．1 杭州隨園嘉樹項(xiàng)目概況

萬(wàn)科隨園嘉樹位于良渚文化村內(nèi)，占地100畝，規(guī)劃為8棟多層建筑，338個(gè)房間，700多個(gè)床位，分為70，85，100，110m2等產(chǎn)品。項(xiàng)目緊鄰隨園嘉樹小鎮(zhèn)醫(yī)療體檢中心，由浙醫(yī)一院良渚分診部與數(shù)字醫(yī)療衛(wèi)生研究院組成，是我國(guó)首個(gè)數(shù)字化健康服務(wù)示范社區(qū)(見圖2，表2)。

圖2我國(guó)首個(gè)數(shù)字化健康服務(wù)示范社區(qū)：萬(wàn)科隨園嘉樹項(xiàng)目鳥瞰實(shí)景

表2萬(wàn)科隨園嘉樹項(xiàng)目概況

由于是商用產(chǎn)權(quán)，其只能銷售使用權(quán)，而且項(xiàng)目自拿地到建成經(jīng)歷了10年，地塊的產(chǎn)權(quán)年限到開盤時(shí)只剩30年。

3．2．2項(xiàng)目特點(diǎn)

1)旅游商業(yè)用地，銷售使用權(quán)。

2)地理位置較偏，老年人處在一個(gè)相對(duì)封閉的區(qū)域，好在文化村已頗具規(guī)模。

3．2．3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

1)前期培育周期過(guò)長(zhǎng)，投資回報(bào)期拉長(zhǎng)。

2)社區(qū)過(guò)于孤立，完全依靠自我完善。

3．3工業(yè)用地案例分析

3．3．1 親和源-康橋愛養(yǎng)之家概況

2016年10月民政部、發(fā)改委等11個(gè)部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于支持整合改造閑置社會(huì)資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知》，擬通過(guò)整合改造閑置社會(huì)資源，有效增加供給總量，推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展提質(zhì)增效，以更好地滿足社會(huì)日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老服務(wù)需求，親和源·康橋愛養(yǎng)之家是親和源通過(guò)租賃工業(yè)廠房改造的首例產(chǎn)品。

親和源·康橋愛養(yǎng)之家是上海親和源旗下將專業(yè)化的高端照護(hù)與公寓式頤養(yǎng)相結(jié)合的中高端養(yǎng)老項(xiàng)目。公寓建筑面積近2萬(wàn)m2，其中公寓單元126套，照護(hù)單元64間'!。公寓式居住單元，創(chuàng)造了家庭般的頤養(yǎng)氛圍。功能齊全的生活配套服務(wù)設(shè)施，從餐廳、水療SPA、娛樂活動(dòng)室、閱覽室到咖啡吧，一應(yīng)俱全，同時(shí)與親和源社區(qū)無(wú)間隔互動(dòng)，采購(gòu)、娛樂、興趣活動(dòng)往來(lái)自如，秘書式服務(wù)，為會(huì)員的生活照料、健康保健和身心愉悅提供高效、專業(yè)、細(xì)致而溫馨的服務(wù)(見圖3，表3)。

圖3親和源·康橋愛養(yǎng)之家鳥瞰

表3親和源·康橋愛養(yǎng)之家項(xiàng)目概況

作為全國(guó)首家會(huì)員制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，將專業(yè)化的高端護(hù)理與親和源“和、敬、養(yǎng)、樂”的家文化融為一體，讓需要養(yǎng)護(hù)的一方不離開家就能享受專業(yè)而溫馨的照護(hù)，而健康一方繼續(xù)享受高品質(zhì)的養(yǎng)老生活。解放子女、解放老伴是這一產(chǎn)品的核心理念。親和源-康橋愛養(yǎng)之家是繼上海親和源老年社區(qū)之后將“醫(yī)”“養(yǎng)”有機(jī)融合、智能化管理升級(jí)的親和源2．0版本。

新開發(fā)物業(yè)的供大于求，改制、轉(zhuǎn)型后的資產(chǎn)空置使盤活當(dāng)下閑置資源勢(shì)在必行。將閑置物業(yè)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，不但能使閑置物業(yè)煥發(fā)新的生命力，也能讓養(yǎng)老的天地更廣闊。

3．3．2項(xiàng)目特點(diǎn)

1)租賃工業(yè)廠房改造，成本相對(duì)低廉。

2)主打運(yùn)營(yíng)牌，以輸出服務(wù)務(wù)為主。

3．3．3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

1)規(guī)模較小、用地屬性只能銷售會(huì)員卡。

2)需要有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和一定的品牌效應(yīng)。

縱觀上述典型，資本焦慮下的健康養(yǎng)老地產(chǎn)，項(xiàng)目用地屬性決定了項(xiàng)目定位和產(chǎn)品配比，前期充分的準(zhǔn)備、基于市場(chǎng)一線和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研、精確的定位和詳細(xì)測(cè)算是項(xiàng)目存活的關(guān)鍵，而這些由專業(yè)的醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)咨詢公司，由他們的介入能幫助投資者歸避很多風(fēng)險(xiǎn)，助力項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速盈利。針對(duì)國(guó)家戰(zhàn)略層面及社會(huì)資本的全面推動(dòng)，作為項(xiàng)目投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)方，可從以下5方面對(duì)健康養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的前期定位準(zhǔn)備作。

4．1概念打造與資本導(dǎo)入

針對(duì)不同用地，健康養(yǎng)老地產(chǎn)可打造出全齡頤養(yǎng)社區(qū)、城市健康養(yǎng)老綜合體、旅居養(yǎng)老、休閑養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、康療保健形等不同概念，所以項(xiàng)目之初的精準(zhǔn)定位是項(xiàng)目成功的首要因素。而這些需要專業(yè)的醫(yī)養(yǎng)專業(yè)咨詢商介入。

4．2數(shù)據(jù)采集

針對(duì)擬建設(shè)項(xiàng)目的所在城市，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、人口模、輻射影響力、土地成本、建設(shè)成本、相關(guān)政策、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、市場(chǎng)容量、康養(yǎng)需求等進(jìn)行調(diào)研，同時(shí)對(duì)擬建設(shè)用地周邊擁有相似業(yè)態(tài)的項(xiàng)目進(jìn)行售價(jià)、產(chǎn)品、去化率等數(shù)據(jù)收集，獲得最為詳實(shí)的基礎(chǔ)信息，為項(xiàng)目決策提供數(shù)據(jù)支持。

合眾佑澤養(yǎng)老咨詢總結(jié)出醫(yī)養(yǎng)或者康養(yǎng)市場(chǎng)調(diào)研、數(shù)據(jù)采集包括以下12個(gè)大的方面：

4.2.1運(yùn)用PEST對(duì)項(xiàng)目地醫(yī)養(yǎng)市場(chǎng)宏觀環(huán)境和產(chǎn)業(yè)大趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)研并判斷

4.2.2對(duì)項(xiàng)目地醫(yī)養(yǎng)市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)醫(yī)養(yǎng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)研

4.2.3對(duì)項(xiàng)目地醫(yī)養(yǎng)市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)研

4.2.4對(duì)項(xiàng)目地老年病相關(guān)醫(yī)院、相關(guān)老年科進(jìn)行調(diào)研

4.2.5對(duì)項(xiàng)目地家政市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研

4.2.6對(duì)項(xiàng)目地居家社區(qū)養(yǎng)老市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研

4.2.7國(guó)內(nèi)外老年客群需求分析研究

4.2.8對(duì)項(xiàng)目地潛在養(yǎng)老客群16個(gè)需求維度進(jìn)行線上線下調(diào)查(圖 4)

圖 4：養(yǎng)老項(xiàng)目定位利器與細(xì)分市場(chǎng) 16 大維度

4.2.9對(duì)項(xiàng)目地潛在養(yǎng)老客群進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)訪談?wù){(diào)研

4.2.10對(duì)潛在養(yǎng)老客群消費(fèi)行為與消費(fèi)理念進(jìn)行調(diào)查分析

4.2.11對(duì)潛在養(yǎng)老客群消費(fèi)心理和生理特征進(jìn)行調(diào)查分析

4.2.12運(yùn)營(yíng)SWOT對(duì)項(xiàng)目自身進(jìn)行調(diào)研分析(30個(gè)細(xì)分因素）

4．3財(cái)務(wù)測(cè)算

通過(guò)對(duì)市場(chǎng)基本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后，初步確定項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)及配比。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目靜態(tài)及動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)測(cè)算，同時(shí)導(dǎo)入融資成本、產(chǎn)品溢價(jià)率等因素，得出項(xiàng)目的基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，從而得出項(xiàng)目損益率、投資回收周期、現(xiàn)金流與項(xiàng)目敏感性等結(jié)論，再反向?qū)υO(shè)定的業(yè)態(tài)及配比進(jìn)行調(diào)整，得出更加合理的結(jié)論。

4．4產(chǎn)品設(shè)計(jì)

優(yōu)秀的地產(chǎn)項(xiàng)目離不開優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目，始終堅(jiān)持“運(yùn)營(yíng)統(tǒng)籌一，先調(diào)查后定位，先定位后策劃，先策劃后規(guī)劃”，否則盈利模式無(wú)法落地。在明確項(xiàng)目定位(客群、功能服務(wù)、產(chǎn)品、品牌、形象）和業(yè)態(tài)（功能配置、戶形及其面積、床位配比）后，需對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)歸類和分析，找出規(guī)律，分析優(yōu)劣，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，確定最佳設(shè)計(jì)方案。

目前國(guó)內(nèi)康養(yǎng)地產(chǎn)囧境是：會(huì)投資的不懂策劃，懂規(guī)劃設(shè)計(jì)的不知道運(yùn)營(yíng)，會(huì)運(yùn)營(yíng)的又不會(huì)策劃和設(shè)計(jì)，盲目的高端化、不切實(shí)現(xiàn)的配套，開發(fā)模式、贏利模式出問(wèn)題，導(dǎo)致很多康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目落地后入住率、去化率不理想，投資者巨額資金投入打了水漂。而專業(yè)的醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，特別是有醫(yī)療養(yǎng)老咨詢資質(zhì)的咨詢公司，能幫助您解決這些問(wèn)題.（圖5)

圖5：項(xiàng)目咨詢策劃四維模型

4．5運(yùn)營(yíng)導(dǎo)入

不同項(xiàng)目需要導(dǎo)人的運(yùn)營(yíng)商和上下游產(chǎn)業(yè)鏈截然不同，所以準(zhǔn)確引入匹配的運(yùn)營(yíng)伙伴也是關(guān)鍵所在。問(wèn)題是，很多中小型開發(fā)商、投資者沒有資源或者資源有限，不能很好的去對(duì)接這些運(yùn)營(yíng)商或產(chǎn)業(yè)資源，他們更多的是運(yùn)營(yíng)能力弱，不能有效支持項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，所以，導(dǎo)致設(shè)計(jì)出來(lái)的“是什么就是什么”，往往沒有考慮養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)的實(shí)際需求，設(shè)計(jì)上的偏差不只是上百、幾百萬(wàn)設(shè)計(jì)費(fèi)的問(wèn)題，最終的結(jié)果可能會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目幾個(gè)、幾十個(gè)億投資出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。解決這些問(wèn)題，有關(guān)運(yùn)營(yíng)方的需求調(diào)查問(wèn)卷非常重要，直接影響到設(shè)計(jì)任務(wù)書的準(zhǔn)確性、科學(xué)性。

GPS是全球定位系統(tǒng)的簡(jiǎn)稱，健康養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和前行，同樣需要精準(zhǔn)的定位和準(zhǔn)確的導(dǎo)航，才能保證方向的正確性，認(rèn)真打造富于遠(yuǎn)見的健康養(yǎng)老項(xiàng)目——為認(rèn)真老去的父輩甚至是我們自己。