國有土地使用權出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將土地使用權在一定的年限內讓予以土地使用者的行為。國有土地使用權出讓可以采取下列方式：協(xié)議、招標、拍賣。齊精智律師提示國有土地出讓為土地一級市場，國有土地轉讓為土地二級市場。
 

本文不惴淺陋，分析如下:
 

一、 與街道辦簽訂的土地使用權出讓合同應認定無效。
 

裁判要旨：土地使用權出讓合同，違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十五條關于“土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂”的規(guī)定和《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十一條、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》第四條的規(guī)定。

案件來源：（2017）最高法民申770號。
 

二、逾期交付土地出讓金按每日遲延交付款項的1‰計算的違約金責任，合法有效。
 

裁判要旨：土地出讓合同中約定的違約金標準（應按每日1‰，年36.5%），受行政文件及部門規(guī)章的約束，受讓方逾期支付土地出讓金給出讓方造成的資金損失，不能簡單地以銀行同期貸款利率或民間借貸規(guī)定的利息標準進行評判，應當考慮違約金條款內容的法定性、行政管理的強制性、違約責任的可預見性等因素，在無特殊情形下原則上應不予調減。

案件來源：昆明市國土資源局、昆明滇池國家旅游度假區(qū)管理委員會建設用地使用權出讓合同糾紛二審民事判決書，最高人民法院（2017）最高法民終561號。
 

三、國有土地出讓前所簽訂的土地出讓金返還協(xié)議無效。
 

裁判要旨：涉案《協(xié)議書》《補充協(xié)議》約定商務區(qū)開發(fā)公司代表青島中央商務區(qū)，完成涉案地塊拆遷補償、土地儲備，協(xié)調國土部門發(fā)布土地使用權拍賣公告，民建投資公司競得土地使用權，享受返還土地出讓金差額的優(yōu)惠。雙方在涉案地塊土地使用權拍賣出讓前以約定土地出讓金返還的方式排除其他競買者，違反了拍賣出讓土地使用權應當遵循的公平公開原則。并且，該約定的返還標的直接指向土地出讓金，損害了國家利益，屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項規(guī)定的情形。原審法院依法認定上述協(xié)議無效，并無不當。因協(xié)議無效，民建投資公司預期可獲得的總土地出讓金差額不具有合法性。

案件來源：（2018）最高法民申2879號。
 

四、區(qū)人民政府無權出讓國有土地。
 

裁判要旨：本院認為:駐馬店市帥通汽車銷售有限公司要求為其解決涉案國有土地使用權用地手續(xù)辦理的問題，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第十二條、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第九條和第十六條、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》第二十條第一款的規(guī)定，國有土地使用權的出讓，由市、縣人民政府負責，驛城區(qū)政府無權出讓國有土地。駐馬店市驛城區(qū)國土資源局及相關單位未與駐馬店市帥通汽車銷售有限公司簽訂成交確認書或土地出讓合同，未收取土地出讓金，國有土地出讓行為并未完成，因此，駐馬店市帥通汽車銷售有限公司未取得涉案國有土地使用權，其要求駐馬店市政府為其辦理國有土地使用權證缺乏事實基礎，不具備辦證條件。

    案件來源：中華人民共和國最高人民法院，行政裁定書（2017）最高法行申8715號。
 

五、棚戶區(qū)改造項目中，政府承諾企業(yè)可優(yōu)先摘牌拿土地的約定,也可合法有效。
 

裁判要旨：政府部門與企業(yè)就棚戶區(qū)改造項目未來的土地摘牌達成協(xié)議，約定企業(yè)在墊付拆遷補償金后，政府部門可通過協(xié)調的方式給予企業(yè)優(yōu)先摘牌，墊付的拆遷補償金計入成交總地價款，該等約定合法有效。

案件來源：錦州市住房和城鄉(xiāng)建設局、遼寧茂源置業(yè)有限公司與錦州市住房和城鄉(xiāng)建設局、遼寧茂源置業(yè)有限公司合同糾紛申請再審民事裁定書，[最高人民法院（2015）民申字第2556號]。
 

六、國有土地使用權出讓合同糾紛屬于民事訴訟受案范圍。
 

裁判要旨：國有土地使用權出讓合同糾紛屬于民事訴訟受案范圍，當事人因國有土地使用權出讓合同產(chǎn)生爭議并提起民事訴訟的，法院應當受理并進行實體審理。

案件來源：海南香江德福大酒樓、海南香江實業(yè)有限公司清算組與?？谑袊临Y源局建設用地使用權出讓合同糾紛二審民事裁定書，[最高人民法院（2015）民一終字第83號]。
 

七、國有建設用地使用權掛牌出讓過程中競買人的串通競買行為不構成串通投標罪。
 

裁判要旨: 國有建設用地使用權掛牌出讓過程中競買人采取行賄方式串通競買，以低價獲得國有建設用地使用權，該行為不符合串通投標罪的犯罪構成要件。

案件來源：最高人民法院刑事審判一至五庭主辦《刑事審判參考》（總第106集）第1136號案例，張建軍、劉祥偉對非國家工作人員行賄案。
 

八、因企業(yè)替政府整理土地，開發(fā)商可分享未來土地拍賣成交價款的約定合法有效。
 

裁判要旨：政府部門與企業(yè)簽訂土地整理合同，約定企業(yè)負責籌集資金完成土地的整理拆遷等義務，如果土地將來掛牌交易由該企業(yè)取得，則該企業(yè)僅支付土地出讓金不再支付其他費用；如果由其他主體取得，則該企業(yè)有權取得實際拍賣成交價與土地出讓金的差額部分。該約定不屬于以合法形式掩蓋非法目的、損害國家利益的情形，應認定合法有效。

案件來源：沈陽市于洪區(qū)于洪新城管理委員會與沈陽順豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、沈陽市于洪區(qū)人民政府、沈陽市人民政府土地整理合同糾紛二審民事判決書，[最高人民法院（2013）民一終字第72號]。
 

九、與開發(fā)區(qū)管委會訂立的土地出讓合同原則上無效。
 

裁判要旨：《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條  本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協(xié)議。 第二條  開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。本解釋實施前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。

案件來源：再審申請人福州宏偉興業(yè)化纖有限公司與被申請人福建省羅源灣開發(fā)區(qū)建設發(fā)展公司、羅源灣開發(fā)區(qū)管理委員會合同糾紛申請再審民事裁定書，[最高人民法院（2013）民申字第2283號]。
 

十、不具備凈地出讓條件的土地，屬于依法禁止出讓的情形。
 

裁判要旨：在土地使用權出讓合同關系中，作為受讓方的合同目的，是以支付出讓金為對價取得土地使用權，通過對土地進行開發(fā)、使用和經(jīng)營等活動，實現(xiàn)一定的經(jīng)濟利益。因此，確保用于出讓的土地符合現(xiàn)行法律和政策規(guī)定、不存在不利于合同目的實現(xiàn)的障礙和瑕疵，是提供土地使用權一方當事人的基本合同義務。在城市國有土地使用權出讓問題上，國務院相關部門多次明確發(fā)文要求，土地掛牌出讓前必須完成安置補償、做到凈地出讓。?？谑袊辆肿鳛楫?shù)刎撠熗恋亻_發(fā)建設與管理的政府職能部門，理應了解并嚴格地遵守相關政策和法律要求。其應當清楚將尚不符合條件的土地進行出讓，既違反相關政策和法律，也將會對合同相對方構成違約。
 

土地是否屬于無權利瑕疵的凈地，涉及到受讓人合同目的能否順利實現(xiàn)，是土地使用權出讓合同關系中的重要內容，如實進行告知和披露是出讓人的一項主要合同義務。海口市國土局隱瞞該重要事實，違反了應盡的合同義務，已經(jīng)構成違約。