原創(chuàng)： 法人律事  法人律事  今天

買房、賣方是所有人人生中不可避免的一件“大事”，為了提升效率，房產(chǎn)中介就成了無(wú)法繞過(guò)去的一環(huán)，提升信息效率的本意卻客觀上造就了信息的極度不對(duì)稱。相信大家在多年的斗爭(zhēng)經(jīng)驗(yàn)中早已練就了一雙去偽存真的“火眼金睛”。以虛假房源信息騙取關(guān)注爾后推薦真正房源、把買家湊在一起人為制造火爆搶房局面等一系列營(yíng)銷手法，在此不發(fā)表任何意見，僅從法律視角剖析下常見的法律糾紛：

一、獨(dú)家賣房之坑

作為賣家，中介最希望從你身上拿到的就是獨(dú)家代理權(quán)，以一份《獨(dú)家代理委托售房協(xié)議》，牢牢把你拴在手里，簽完字，不管賣不賣的出去，先給你一份獨(dú)家代理金，數(shù)著錢的你心里美滋滋，事后有了更合適的買方或者家庭有變故不想賣了，卻發(fā)現(xiàn)合同里赫然寫著“委托期限內(nèi)，甲方不得以任何理由提高約定房?jī)r(jià)，或推脫交易，不得轉(zhuǎn)讓他人或自行出售，并應(yīng)無(wú)條件協(xié)助乙方工作，否則將視為違約，所造成的一切經(jīng)濟(jì)損失由甲方承擔(dān)。甲、乙雙方任何一方違約，應(yīng)支付對(duì)方委托代理銷售房屋價(jià)格的5%作為違約金。”小算盤一打，200萬(wàn)的房子，我要賠10萬(wàn)呢，虧大了！還好你關(guān)注了本公眾號(hào)，在這正式告訴你，該條款因?yàn)檫`背了委托合同的一般原理，從而違反了《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)無(wú)效。但是，你收的獨(dú)家代理金以及房產(chǎn)中介從事居間活動(dòng)中支出的必要費(fèi)用，你該還還是要還，訴訟費(fèi)也要適當(dāng)承擔(dān)一些，其余的，當(dāng)他沒(méi)說(shuō)。

二、獨(dú)家買房之坑

作為買方，你在看房的時(shí)候，肯定在看房意向書上面簽過(guò)字，簽的時(shí)候告訴你，是他們免費(fèi)看房車報(bào)銷油費(fèi)的憑證，但意向書里往往這么寫著“乙方或其近親屬等利害關(guān)系人在本次勘察后的6個(gè)月內(nèi)自行或通過(guò)其他途徑購(gòu)買了中介陪同勘察過(guò)的房源，視為認(rèn)可并利用了中介提供的房源信息，乙方應(yīng)向甲方支付違約金（成交價(jià)格的1%-2%）”。意思很明確，在我這看了房，就只能從我這買，否則中介費(fèi)照付。這里面，分為兩種情況：a.繞過(guò)中介，私底下與房東交易，此種情形，請(qǐng)參照約定，支付違約金。b.別的中介成交價(jià)更低，我想在別的中介買。好，放心大膽的去吧。因?yàn)?，最高院指?dǎo)案例說(shuō)了“房屋買賣居間合同關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效，但是當(dāng)賣方將同一房屋通過(guò)多個(gè)中介公司掛牌出售時(shí)，賣方可以通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買方有選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒(méi)有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約”。

三、定金之坑

“帶著定金來(lái)看房”“手慢無(wú)”，這一定是看房者聽到頻率最多的話。腦袋一熱，定金交出去就要不回來(lái)了，因?yàn)椤逗贤ā返?15條是這么寫的：“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！钡枪P者聽說(shuō)有些和中介關(guān)系好的把定金要回來(lái)了，或者說(shuō)要回了大部分。感覺(jué)不可思議，因?yàn)橹薪槭谴斩ń?，返還定金是房東的事，中介怎么做的了主呢？深究了一下，這樣的定金其實(shí)你一分都不該給。因?yàn)槟阒皇窃谥薪榈馁?gòu)房意向書上簽字交了定金，作為甲方的房東并沒(méi)有簽字，這份合同沒(méi)有生效。所以這種情況，即使房東違約，你也不能從房東身上拿到雙倍定金（房東的責(zé)任中介有其他合同主張自身?yè)p失，跟你無(wú)關(guān)）。但是你違約了，中介卻可以找房東補(bǔ)一下簽字，沒(méi)收定金。那些拿回部分定金的，想想你的錢去哪了吧。所以，友情提示，沒(méi)見到房東簽字，你也不要交定金簽字。

四、差價(jià)之坑

如果說(shuō)，有一件事是中介最忌諱的，那一定是買賣雙方接觸。很多中介會(huì)刻意制造時(shí)間差，即使過(guò)戶，雙方也碰不到面。一些不良中介會(huì)兩邊忽悠，給賣方說(shuō)賣了100萬(wàn)，給買方說(shuō)最低110萬(wàn)成交，除去中介費(fèi)外，還賺10萬(wàn)差價(jià)。那么，這個(gè)差價(jià)到底合法嗎？

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十八條明確規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵守價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格和信息。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用；不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容和標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐。”這種價(jià)格欺詐多收的錢，可以要求返還。

以上所述，只針對(duì)市場(chǎng)上少數(shù)不良商家。買房賣房盡量選擇大型正規(guī)房產(chǎn)中介，遇法律糾紛，可咨詢本公眾號(hào)。具體法律事實(shí)的認(rèn)定，不同地區(qū)稍有不同，歡迎交流留言。