作者：陳沸、朱春苗

作者：陳沸

陳沸，男，上海建緯（杭州）律師事務(wù)所主任，西南政法大學(xué)法律碩士，現(xiàn)兼任杭州仲裁委員會(huì)仲裁員、武漢仲裁委員會(huì)仲裁員、浙江省律師協(xié)會(huì)建設(shè)工程專業(yè)委員會(huì)副主任等專業(yè)職務(wù)。

作者：朱春苗

朱春苗，女，上海建緯（杭州）律師事務(wù)所專職律師。

聯(lián)系電話：0571-85268526

本文榮獲第三屆杭州律師論壇論文一等獎(jiǎng)、第七屆浙江律師論壇論文三等獎(jiǎng)

【內(nèi)容摘要】因“附贈(zèng)花園”引發(fā)的各類糾紛，實(shí)質(zhì)上隱含了出賣人、首層業(yè)主、小區(qū)其他業(yè)主之間各方權(quán)利和利益的沖突與博弈，其中最本質(zhì)的是首層業(yè)主對(duì)附贈(zèng)花園專有使用權(quán)的享有與物權(quán)法第73條規(guī)定的綠地使用權(quán)原則上由業(yè)主共有之間的矛盾。如何在現(xiàn)行法律框架下，妥善處理各方矛盾與沖突、厘清各方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，是實(shí)務(wù)中亟待解決的重要問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】附贈(zèng)花園 公共綠地 權(quán)利沖突 物權(quán)規(guī)則

根據(jù)2007年10月1日施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。即住宅小區(qū)內(nèi)的綠地，除法律規(guī)定的特定情形外，應(yīng)屬全體業(yè)主共有。但在商品房銷售過(guò)程中，為提高首層房屋溢價(jià)率，彌補(bǔ)首層房屋實(shí)際存在的濕度大、采光差等缺陷，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）采取“買一贈(zèng)一”的銷售方式，即業(yè)主購(gòu)買首層房屋，出賣人附贈(zèng)與物業(yè)毗鄰花園之使用權(quán)。由此，首層房屋有了“附贈(zèng)花園”的加持，其銷售價(jià)格亦是扶搖直上，部分小區(qū)更是產(chǎn)生了首層房屋價(jià)格遠(yuǎn)高于小區(qū)房屋均價(jià)的情形。但由于各種因素疊加作用，在合同實(shí)際履行過(guò)程中，“附贈(zèng)花園”銷售模式導(dǎo)致的后果是，相關(guān)各方爭(zhēng)執(zhí)不斷。如何在現(xiàn)行法律框架下，妥善處理各方矛盾與沖突、厘清各方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，是實(shí)務(wù)中亟待解決的重要問(wèn)題。

一、附贈(zèng)花園凸顯綠地率指標(biāo)虛化之困境

綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和占居住區(qū)用地面積的比率；居住區(qū)內(nèi)綠地應(yīng)包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地。[1]綠地率是反映居住區(qū)內(nèi)可綠化的土地比率，它為搞好環(huán)境設(shè)計(jì)、提高環(huán)境質(zhì)量創(chuàng)造了物質(zhì)條件，為此屬于必要指標(biāo)。[2]《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 50368-2005）第4.4條規(guī)定，新區(qū)的綠地率不應(yīng)低于30％；公共綠地總指標(biāo)不應(yīng)少于1㎡/人?！逗贾菔谐鞘芯G化管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》第5條規(guī)定，居住區(qū)人均公共綠地面積應(yīng)符合以下標(biāo)準(zhǔn)：居住區(qū)級(jí)不低于1.5平方米；小區(qū)級(jí)不低于1平方米；組團(tuán)級(jí)不低于0.5平方米。但實(shí)際上由于嚴(yán)格執(zhí)行綠地率指標(biāo)，對(duì)出賣人而言，屬于增加成本而無(wú)法直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的行為，故往往易導(dǎo)致綠地率指標(biāo)趨于虛化。而出賣人通過(guò)附贈(zèng)花園的形式允諾首層業(yè)主可對(duì)公共綠地單獨(dú)享有使用權(quán)，實(shí)際上損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，若剔除附贈(zèng)花園部分綠地面積，其他業(yè)主可享有的人均公共綠地面積及整個(gè)小區(qū)的綠地率實(shí)際上都無(wú)法達(dá)到法律規(guī)定之標(biāo)準(zhǔn)。但實(shí)踐中，出賣人通常是將允諾首層業(yè)主單獨(dú)使用的綠地面積依然計(jì)入小區(qū)綠地率并可通過(guò)有關(guān)行政部門的竣工驗(yàn)收，而現(xiàn)行法律法規(guī)并未對(duì)該種情況下綠地率的計(jì)算規(guī)則進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)范，且出賣人又往往是通過(guò)制定統(tǒng)一的合同條款的方式使其他所有業(yè)主放棄公共綠地使用權(quán)，在這種情況下，業(yè)主以綠地率未達(dá)標(biāo)為由主張權(quán)利恐難實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上經(jīng)筆者檢索中國(guó)裁判文書網(wǎng)，也暫未檢索到業(yè)主以此為由主張損害賠償?shù)陌咐?/p>

二、專有使用權(quán)[3]與物權(quán)規(guī)則之銜接

（一）私贈(zèng)花園與立法意旨的背離

出賣人未經(jīng)全體業(yè)主同意，擅自采用贈(zèng)送花園的銷售方式，在純排屋或別墅社區(qū)中，因各業(yè)主都可享有毗鄰花園的專有使用權(quán)，各業(yè)主之間存在著一致默契，就各毗鄰花園的權(quán)利占有、使用、維護(hù)等問(wèn)題一般不易產(chǎn)生沖突。但現(xiàn)在更多的小區(qū)是，出賣人為了滿足項(xiàng)目規(guī)劃的容積率要求，同時(shí)獲得房屋的高溢價(jià)率，往往采取拉高拍低的“高低配”方式建設(shè)項(xiàng)目，如高層+洋房、高層+排屋等，此時(shí)，洋房或排屋一樓“私有花園”對(duì)小區(qū)綠化率和公共空間的嚴(yán)重侵占，為業(yè)主間的利益沖突與矛盾埋下了伏筆。

我國(guó)《物權(quán)法》第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。也即住宅小區(qū)內(nèi)的綠地原則上應(yīng)屬全體業(yè)主共有，全體業(yè)主皆享有使用權(quán)。故出賣人未經(jīng)其他業(yè)主同意與首層業(yè)主單獨(dú)約定附贈(zèng)一樓花園的，將會(huì)損害其他業(yè)主的“經(jīng)濟(jì)和生態(tài)權(quán)利”[4]，在其他業(yè)主持有異議的情形下，實(shí)際上無(wú)法履行，其他業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)放花園，進(jìn)入花園休憩、娛樂(lè)，共同行使對(duì)小區(qū)花園及綠地的使用、管理等權(quán)利。

（二）私贈(zèng)他人之物與無(wú)權(quán)處分

小區(qū)公共綠地屬全體業(yè)主共有，出賣人未經(jīng)業(yè)主同意擅自向首層業(yè)主贈(zèng)送毗鄰花園專有使用權(quán)的行為，其效力頗有爭(zhēng)議。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：該行為侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，系損害社會(huì)公共利益之行為，應(yīng)屬無(wú)效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：該行為系出賣人之無(wú)權(quán)處分行為，需經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)追認(rèn)方為有效，若不予追認(rèn)或拒絕追認(rèn)的，則該行為歸于無(wú)效。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為：該行為系出賣人之無(wú)權(quán)處分行為，合同有效，出賣人無(wú)法履行的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

筆者傾向于以上第三種意見(jiàn)。首先，出賣人未經(jīng)其他業(yè)主同意擅自將全體業(yè)主共有之花園使用權(quán)贈(zèng)與單個(gè)業(yè)主，確已損害小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益，但能否就此歸入“損害社會(huì)公共利益”的范圍，從而適用《合同法》第52條第4項(xiàng)之規(guī)定徑直認(rèn)定其無(wú)效？筆者認(rèn)為該觀點(diǎn)殊值商榷，存在不恰當(dāng)擴(kuò)張法律適用范圍、動(dòng)輒以損害公共利益為由否認(rèn)合同效力之嫌。其次，認(rèn)定無(wú)效不利于保護(hù)買受人即首層業(yè)主之權(quán)益。在合同無(wú)效的情形下，業(yè)主僅能根據(jù)《合同法》第42條之規(guī)定追究出賣人之締約過(guò)失責(zé)任，而無(wú)法直接適用違約責(zé)任的規(guī)定，依據(jù)通說(shuō)，信賴?yán)嬉曰謴?fù)買受人訂約之前狀態(tài)為目的，其賠償范圍一般以不超過(guò)履行利益為限，故將該約定認(rèn)定為無(wú)效，實(shí)際上等于放縱出賣人的該等不當(dāng)行為，不利于保護(hù)首層業(yè)主合法權(quán)益。再次，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第15條之規(guī)定所確立的處分行為與負(fù)擔(dān)行為相區(qū)分的原則，無(wú)權(quán)處分人處分他人之物，合同約定系負(fù)擔(dān)行為應(yīng)為有效。至于《合同法》第51條所述之“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)”, 應(yīng)將其理解為僅對(duì)“處分行為”而言，負(fù)擔(dān)行為不包括在內(nèi)，更為契合[5]。最后，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第3條“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”之規(guī)定，最高院力圖遵循《物權(quán)法》第15條規(guī)定之精神，理順負(fù)擔(dān)行為與處分行為之間的聯(lián)系，使負(fù)擔(dān)行為之效力歸于《合同法》調(diào)整范圍，而處分行為之效力適用《物權(quán)法》的規(guī)制，此規(guī)定應(yīng)系最高院對(duì)無(wú)權(quán)處分行為效力的明確表態(tài)，即在無(wú)權(quán)處分情形下，合同實(shí)為有效，真正效力未定的應(yīng)為處分行為的效力及物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。綜上，筆者認(rèn)為，出賣人私贈(zèng)花園之行為，應(yīng)系無(wú)權(quán)處分，該約定有效，出賣人不能履行的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

（三）業(yè)主專有使用權(quán)之適用條件

如前所述，出賣人將毗鄰花園贈(zèng)與首層業(yè)主的行為，應(yīng)屬有效，而出賣人能否實(shí)際履行該約定，使首層業(yè)主可自由行使其專有使用權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)其排他使用毗鄰花園的目的則需審查該約定是否已滿足一定之條件。筆者認(rèn)為，業(yè)主可對(duì)毗鄰花園享有專有使用權(quán)的，應(yīng)包含兩種情形：經(jīng)規(guī)劃確定可專屬使用或經(jīng)全體業(yè)主同意。前者毗鄰花園使用權(quán)應(yīng)為首層業(yè)主單獨(dú)所有；而后者毗鄰花園使用權(quán)應(yīng)仍為全體業(yè)主共有，首層業(yè)主僅是根據(jù)全體業(yè)主之共同意思表示而享有專有使用權(quán)。

第一種情形：經(jīng)規(guī)劃確定可專屬使用。筆者認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條[6]之規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定花園、綠地亦是可包括在“露臺(tái)等”之范圍內(nèi)。在此情形下，首先，該花園在規(guī)劃上應(yīng)專屬于特定房屋，這里的規(guī)劃，是指與規(guī)劃有關(guān)的所有文件，而不僅僅是規(guī)劃圖，如經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的施工首層圖就明確表明了小區(qū)的首層房屋是否有專門附屬于該房屋的綠地，綠地面積有多大。[7]其次，出賣人應(yīng)在商品房買賣合同將首層業(yè)主享有毗鄰花園單獨(dú)使用權(quán)之事實(shí)予以明確，并在附圖上劃定花園的面積及界線。最后，根據(jù)《物權(quán)法》第73條之規(guī)定，出賣人還應(yīng)通過(guò)公示、沙盤模型、廣告、合同、劃定花園界線等方式“明示屬于個(gè)人”，使小區(qū)其他業(yè)主可知悉該花園的權(quán)利歸屬狀態(tài)。

第二種情形：經(jīng)全體業(yè)主同意。在實(shí)踐中，花園部分經(jīng)規(guī)劃審批為“專屬于特定房屋”的情形較少，且花園部分亦很難取得產(chǎn)權(quán)登記，業(yè)主難以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書等公示其專用使用權(quán)之存在。故大部分小區(qū)花園或綠地是屬于全體業(yè)主所共有的。在此情形下，首層業(yè)主欲實(shí)現(xiàn)對(duì)毗鄰花園之專有使用權(quán)，應(yīng)通過(guò)合同約定或管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)決議等形式取得全體業(yè)主之同意。管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)基于綠地使用管理、維護(hù)的需要，對(duì)事實(shí)上只能由特定業(yè)主使用的綠地設(shè)定為該特定業(yè)主享有專有使用權(quán)，一則可以減少全體業(yè)主對(duì)該綠地的養(yǎng)護(hù)成本，二則可以充分利用該綠地。[8]

在該條件下業(yè)主專有使用權(quán)的取得，首先，相應(yīng)花園部分設(shè)計(jì)應(yīng)已經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門的審批。該規(guī)劃審批應(yīng)僅是指，相應(yīng)花園部分設(shè)計(jì)已經(jīng)規(guī)劃審批確定作為綠地之用途；其次，該附贈(zèng)花園由首層業(yè)主享有專有使用權(quán)應(yīng)經(jīng)全體業(yè)主同意。實(shí)踐中，一般是出賣人在商品房買賣合同中列入附贈(zèng)花園專有使用權(quán)條款，由業(yè)主簽字確認(rèn)，或是由全體業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)等形式?jīng)Q定對(duì)花園使用權(quán)之歸屬與利用。因小區(qū)業(yè)主作為公共綠地的共同共有人，根據(jù)《物權(quán)法》之規(guī)定，有權(quán)決定公共綠地的使用、維護(hù)等各項(xiàng)事宜。在施鴻躍與蔡關(guān)健、浙江蕭山農(nóng)村合作銀行物權(quán)保護(hù)糾紛案[9]中，浙江高院即認(rèn)定，法律允許全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)決議、管理規(guī)約等形式對(duì)共有部分的用途作出改變或?qū)灿胁糠诌M(jìn)行處分，本案中，蔡關(guān)健提交的“蕭山商城花園業(yè)主大會(huì)決議”顯示，商城花園小區(qū)已通過(guò)業(yè)主大會(huì)決議的形式同意保留訴爭(zhēng)綠地上的景觀，在此情形下，施鴻躍關(guān)于拆除訴爭(zhēng)綠地上假山、水池、水井、石柵欄，恢復(fù)綠地的訴訟請(qǐng)求不符合全體業(yè)主之共同意思表示，本院難以支持。

（四）“授權(quán)條款”的效力之爭(zhēng)

在實(shí)踐中，出賣人一般是通過(guò)制定統(tǒng)一的合同條款如“買受人明確知悉并同意一樓物業(yè)毗鄰花園部分由其他業(yè)主專屬使用，買受人對(duì)該花園由其他業(yè)主專有使用之事實(shí)無(wú)異議，且其后亦不得通過(guò)任何方式主張上述權(quán)利”并將其列入購(gòu)房合同中，要求業(yè)主在購(gòu)房時(shí)統(tǒng)一簽字確認(rèn)上述條款。但不少業(yè)主由于種種原因，在合同簽訂尤其是房屋交付后，會(huì)對(duì)毗鄰花園使用權(quán)之歸屬提出異議，并由此產(chǎn)生與出賣人、首層業(yè)主之間的種種糾紛屢見(jiàn)報(bào)端，進(jìn)而引發(fā)人們對(duì)出賣人制定的前述“授權(quán)條款”的效力爭(zhēng)議。

質(zhì)疑該條款效力的主要理由是，該“授權(quán)條款”系出賣人為重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在合同訂立時(shí)未與買受人協(xié)商的格式條款。根據(jù)我國(guó)《合同法》第40條之規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。筆者認(rèn)為，能否認(rèn)定為格式條款應(yīng)從以下兩方面認(rèn)定：首先，應(yīng)審查出賣人是否已經(jīng)以合理方式提請(qǐng)業(yè)主注意前述授權(quán)條款的存在并已明確理解其含義；其次，結(jié)合各住宅小區(qū)具體情況分析該條款是否存在明顯權(quán)利義務(wù)分配失衡之情況，如在極端情況下可能出現(xiàn)的因附贈(zèng)花園導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)可供業(yè)主公共活動(dòng)之綠地幾近于無(wú)或非常之少，此時(shí)，應(yīng)認(rèn)定為對(duì)業(yè)主權(quán)利的嚴(yán)重剝奪及侵害，從而判定為無(wú)效條款。否則，應(yīng)認(rèn)定該條款屬于業(yè)主之真實(shí)意思表示而為有效。在柯靜靜與寧波世貿(mào)新里程置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案[10]中，浙江高院即認(rèn)定，涉案綠地雖為業(yè)主共有的綠地，但涉案7號(hào)地塊上的房屋均為別墅，涉案地塊上的房屋《商品房買賣合同》為格式文本，其附件八第二十四條對(duì)綠地均作出相同約定，可視為全體業(yè)主對(duì)綠地使用達(dá)成的公約，業(yè)主包括柯靜靜對(duì)相鄰綠地的獨(dú)立使用有實(shí)現(xiàn)可能。在該案例中，法院即對(duì)上述“授權(quán)條款”之效力予以認(rèn)可并將其視同為“全體業(yè)主對(duì)綠地使用達(dá)成的公約”。

三、業(yè)主擅自改建花園、搭建圍墻所涉之法律問(wèn)題

在業(yè)主實(shí)際使用出賣人附贈(zèng)之花園的過(guò)程中，基于各業(yè)主實(shí)際使用需求，出現(xiàn)了部分業(yè)主私自改造花園的情況，如鏟除草皮、鋪設(shè)地磚或硬化地面等方式，更有甚者在花園里種植菜蔬、蓄養(yǎng)家畜，完全改變了原花園所承載的觀賞及美化環(huán)境的功能。另外，部分業(yè)主為增強(qiáng)花園的私密性，明確各自所占有的“領(lǐng)地”范圍，采取了擅自加設(shè)圍墻或柵欄的界線劃分方式，還有些業(yè)主砌起了高高的實(shí)心磚墻，儼然將原屬公共綠地的花園部分設(shè)置成了專屬的私有城堡。

（一）公法層面：侵害城市規(guī)劃許可法律制度

筆者認(rèn)為，業(yè)主擅自改造花園的行為侵害了城市規(guī)劃許可法律制度，擾亂了城市規(guī)劃的管理秩序，屬違法行為，業(yè)主應(yīng)依法自行拆除上述違法建筑或構(gòu)筑物并將花園恢復(fù)原狀。《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第40條第1款規(guī)定：“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。”第64條規(guī)定：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款?！惫蕵I(yè)主未辦理規(guī)劃許可手續(xù)而擅自改造花園的，其建設(shè)行為應(yīng)屬違法，根據(jù)上述法律規(guī)定，業(yè)主應(yīng)負(fù)有拆除違法建筑或構(gòu)筑物、恢復(fù)原狀的義務(wù)。在郭峰、樓媚霞與杭州市西湖區(qū)城市管理行政執(zhí)法局規(guī)劃行政處罰糾紛[11]案件中，法院亦是循著這一思路，從而認(rèn)定郭峰、樓媚霞未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而在房屋南側(cè)空地上搭建木地板，并設(shè)置木質(zhì)圍欄的行為違反了《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條之規(guī)定，杭州市西湖區(qū)城市管理行政執(zhí)法局作出的責(zé)令郭峰、樓媚霞自行拆除違法建（構(gòu)）筑物，恢復(fù)原狀的行政處罰決定事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿，適用法律正確，故而駁回了原告郭峰、樓媚霞要求撤銷行政處罰的訴訟請(qǐng)求。

（二）私法層面：背離業(yè)主公約與物業(yè)管理規(guī)定

即便是根據(jù)全體業(yè)主授權(quán)或同意，首層業(yè)主對(duì)毗鄰花園可享有專有使用權(quán)，但業(yè)主在行使該權(quán)利時(shí)，亦不是無(wú)限制的，相反，其權(quán)利的行使應(yīng)受到小區(qū)內(nèi)部業(yè)主制定的業(yè)主公約及物業(yè)管理制度的約束。在實(shí)踐中，無(wú)論是出賣人贈(zèng)與業(yè)主使用權(quán)的合同條款還是業(yè)主公約及小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，一般都會(huì)對(duì)業(yè)主的專用使用權(quán)的行使范圍進(jìn)行約定，業(yè)主不得隨意破壞、改造花園，或是業(yè)主應(yīng)保證其花園應(yīng)與整個(gè)小區(qū)的環(huán)境綠化、園林設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào)等，業(yè)主違反上述義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)恢復(fù)原狀等法律責(zé)任。在《最高人民法院公報(bào)》2007年第9期刊登的“青島中南物業(yè)管理有限公司南京分公司訴徐獻(xiàn)太、陸素俠物業(yè)管理合同糾紛案”中，法院在裁判文書說(shuō)理部分即明確指出，即使徐獻(xiàn)太、陸素俠對(duì)于該庭院綠地具有獨(dú)占使用權(quán)，鑒于該庭院綠地屬于小區(qū)綠地的組成部分，根據(jù)物權(quán)的公益性原則，徐獻(xiàn)太、陸素俠在使用該庭院綠地時(shí)亦應(yīng)遵守業(yè)主公約、物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議關(guān)于小區(qū)綠地的管理規(guī)定，不得擅自破壞該庭院綠地，損害小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)利。故此法院最終判決業(yè)主自行拆除在房屋南陽(yáng)臺(tái)外庭院綠地內(nèi)改建的水泥地、魚池、花臺(tái)，恢復(fù)庭院綠地原狀。

四、管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)能否收回公共綠地使用權(quán)

如前所述，就小區(qū)內(nèi)公共綠地，首層業(yè)主可經(jīng)全體業(yè)主同意而取得花園專有使用權(quán)，但在實(shí)際履行過(guò)程中，因首層業(yè)主對(duì)附贈(zèng)花園進(jìn)行不正當(dāng)之使用等問(wèn)題，業(yè)主間爭(zhēng)議頻發(fā)。此時(shí)，全體業(yè)主能否再通過(guò)管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)之決定而收回花園使用權(quán)，恢復(fù)為由全體業(yè)主共同使用？

筆者認(rèn)為，專有使用權(quán)系經(jīng)全體業(yè)主（包括管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)）同意或授權(quán)而取得，其性質(zhì)應(yīng)系“共有人之間依約定由部分共有人或他人占有共有物的特定部分而使用的權(quán)利，此種約定屬于共有物分管契約”[12]。既屬契約，在符合規(guī)定條件下根據(jù)各共有權(quán)人一致之意思表示應(yīng)可變更或終止。首層業(yè)主既然可通過(guò)全體業(yè)主同意的方式而取得花園專有使用權(quán)，且該權(quán)利的取得一般是無(wú)償?shù)?、長(zhǎng)期的，若其他業(yè)主無(wú)法通過(guò)其他任何途徑恢復(fù)綠地之共同使用權(quán)，那該專有使用權(quán)將變?yōu)閷?shí)質(zhì)上的“所有權(quán)”，與物權(quán)法相悖。小區(qū)管理規(guī)約是業(yè)主自治的成果及體現(xiàn)，系全體業(yè)主對(duì)小區(qū)管理事宜之一致意思表示，對(duì)業(yè)主具有法律拘束力。且根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17條第1款規(guī)定，管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。因此，管理規(guī)約有權(quán)對(duì)共有物及共有事務(wù)的管理進(jìn)行規(guī)定，并約束全體業(yè)主，而管理規(guī)約則一般是由業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的方式進(jìn)行制定和修改的。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第76條規(guī)定，對(duì)于制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)等的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。故筆者認(rèn)為符合上述物權(quán)法規(guī)定之程序及條件所作變更公共綠地使用、管理權(quán)限之決定應(yīng)為有效。

五、出賣人未能履行“附贈(zèng)花園”約定時(shí)的法律責(zé)任

出賣人與業(yè)主訂立合同后，應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)，在出賣人無(wú)法按照合同約定向首層業(yè)主交付花園或無(wú)法交付符合合同約定條件的花園的情況下，首層業(yè)主應(yīng)有權(quán)要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，其中有爭(zhēng)議的問(wèn)題是業(yè)主能否主張撤銷或解除合同。筆者認(rèn)為，當(dāng)業(yè)主購(gòu)買一樓房屋的前提是基于附贈(zèng)花園的存在，且該花園對(duì)該房屋價(jià)格的確定具有重大影響，出賣人未能完全履行交付花園義務(wù)的，業(yè)主可根據(jù)案件具體情況主張撤銷或解除購(gòu)房合同。如在帥紹武、王淑萍與浙江圣豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案[13]中，法院即認(rèn)定盡管案涉房屋的花園產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有，但對(duì)案涉房屋而言具有獨(dú)立的使用價(jià)值，應(yīng)當(dāng)視作雙方房屋交易的一部分；案涉樓盤系高端住宅，消費(fèi)者對(duì)房屋品質(zhì)要求相對(duì)較高，而門前獨(dú)立使用的花園大小以及形狀足以影響消費(fèi)者的購(gòu)房決定。該案中，人行出入口的面積足有20平方米，不僅使案涉房屋的花園分成兩東西兩塊，且形狀也變成了不規(guī)則，法院由此認(rèn)定案涉房屋東南角是否存在20平方米的人行出入口會(huì)對(duì)帥紹武、王淑萍的購(gòu)房決定產(chǎn)生重要影響，而圣豪公司在銷售房屋時(shí)并未明確告知帥紹武、王淑萍在花園中存在人行出入口，且無(wú)證據(jù)證明帥紹武、王淑萍在買房時(shí)應(yīng)當(dāng)知道上述事實(shí)，故法院認(rèn)定構(gòu)成重大誤解，從而撤銷雙方簽訂的購(gòu)房合同。

六、結(jié)語(yǔ)

庭院既是房屋的物質(zhì)空間，也是人們的精神空間，“宅中有園、園中有屋、屋中有院、院中有樹(shù)”寄托了人們對(duì)于美好生活的追求和向往，但“美好”背后隱藏的法律風(fēng)險(xiǎn)亦是不可忽視。對(duì)此，筆者建議，完善立法，從規(guī)范附贈(zèng)花園情境下綠地率計(jì)算規(guī)則、界定專有使用權(quán)適用之范圍與條件、明確全體業(yè)主授權(quán)條款之效力等方面細(xì)化法律法規(guī)，同時(shí)倡導(dǎo)各方當(dāng)事人提高法律意識(shí)，遵守法律規(guī)則，如出賣人與業(yè)主在購(gòu)房之初即應(yīng)充分明確附贈(zèng)花園使用權(quán)之性質(zhì)，并在合同中劃定花園使用與管理的四至范圍及法律界限等，且業(yè)主在實(shí)際使用過(guò)程中，亦應(yīng)遵守法律法規(guī)及業(yè)主公約、物業(yè)管理制度等規(guī)定，合理使用公共綠地，共同營(yíng)造美麗、生態(tài)、文明、和諧的小區(qū)環(huán)境。

[1]《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 50180—93）（2016年版）第2條。

[2]《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 50180—93）（2016年版）第11條。

[3]參見(jiàn)最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社，2009年出版，第77頁(yè)：“……以前我們?cè)谄鸩輼琼斊脚_(tái)的歸屬問(wèn)題時(shí)，有一稿曾經(jīng)用了‘專有使用權(quán)’這一概念……但在征求意見(jiàn)中，專家學(xué)者們幾乎異口同聲地對(duì)‘專有使用權(quán)’這一用語(yǔ)表示不同意，其理由是，根據(jù)物權(quán)法定原則，物權(quán)的種類是法定的，《物權(quán)法》沒(méi)有‘專有使用權(quán)’的規(guī)定，其他法律也沒(méi)有專有使用權(quán)的規(guī)定，司法解釋不能創(chuàng)設(shè)新的物權(quán)類型，因此，建議刪去這一用語(yǔ)。我們認(rèn)為，這一意見(jiàn)是正確的……基于此，我們后來(lái)刪去了‘專有使用權(quán)’的表述?！北疚臑樾形姆奖?，暫使用“專有使用權(quán)”這一表述。

[4]參見(jiàn)楊振竚：《小區(qū)綠地專有制度研究》，載《遼寧科技大學(xué)學(xué)報(bào)》，2011年4月，第34卷第2期。

[5]參見(jiàn)王澤鑒著：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第四冊(cè)），北京大學(xué)出版社，2009年版，第102頁(yè)。

[6]《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條第2款規(guī)定：規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

[7]參見(jiàn)最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社，2009年出版，第56頁(yè)。

[8]參見(jiàn)高圣平：《建筑區(qū)劃內(nèi)綠地的權(quán)利歸屬研究—兼評(píng)<建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋（征求意見(jiàn)稿）>第3條第1款》，載《政治與法律》，2009年第2期。

[9]案號(hào)：（2015）浙民提字第76號(hào)。

[10]案號(hào)：（2016）浙民申143號(hào)。

[11]案號(hào)：（2015）浙杭行終字第110號(hào)。

[12]參見(jiàn)高圣平：《建筑區(qū)劃內(nèi)綠地的權(quán)利歸屬研究—兼評(píng)<建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋（征求意見(jiàn)稿）>第3條第1款》，載《政治與法律》，2009年第2期。

[13]案號(hào)：（2015）浙杭民終字第2569號(hào)。