一、車位符合登記單元

1、由于該案件在《不動產登記暫行條例》實施之前，因此應根據《房屋登記辦法》第10條以及《房屋登記技術規(guī)程》2.1.3之規(guī)定來判斷，根據以上兩條規(guī)定，車位符合能夠區(qū)分相鄰房屋登記基本單元或共用部分，由固定的圍護物或明確的界址點閉合形成的界線的特定空間，因此屬于合法的可以登記的房屋登記基本單元。

因此法院在審理中將地上車位認定為土地使用權而隨房屋專有部分的轉讓而轉移給全體業(yè)主是不正確的。

二、不計容面積也可以登記

在該案二審判決（2016）渝民終7號民事判決書中，法院認為“本案中，雖然帝景豪苑小區(qū)的地面停車位確系建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位，但地面停車位并未計入建筑面積，也未納入容積率計算；已建成的地面停車位不屬于能夠辦理產權登記手續(xù)和能夠通過登記成為特定業(yè)主所有權的客體范疇，當然也不屬于開發(fā)商可以取得產權登記的物業(yè)。”在法院認為，不計容的面積就不屬于可以登記的面積，這是對登記規(guī)則的誤解。

是否計容和不動產登記無關，這是由于不動產登記的規(guī)則與規(guī)劃許可的規(guī)則本身不同，規(guī)劃是要控制具體建設需滿足規(guī)劃要求的各自技術指標，如綠化率、容積率、控高等等，其計算建筑面積的標準適用的是《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》。而不動產登記所適用的建筑面積計算規(guī)則《房屋測量規(guī)范》中并無容積率，也無需考慮容積率，即是否計容不是登記依據，只需要是規(guī)劃合法審批建設的即可進行登記。

《房屋登記簿填寫說明》《不動產登記簿填寫說明》中也明確規(guī)定建筑面積需按照《房產測量規(guī)范》等技術規(guī)定測量的房屋建筑面積填寫，區(qū)分所有建筑物的建筑面積包括專有建筑面積和分攤建筑面積。

三、沒有登記不代表不能登記

對于地上停車位的登記問題，其實是國內大多數不動產登記機構所忽視的一個地方，甚至很多地方連地下車位都沒登記，因此簡單的用是否取得登記來判斷是不妥的。

并且根據《房屋登記辦法》第31條、《重慶市土地房屋權屬登記條例》第40條直至現在適用的《不動產登記暫行條例實施細則》第36條均有需將“建筑區(qū)劃內依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業(yè)主共有。”的規(guī)定，如此車位屬于全體業(yè)主共有的部分，則依法就應該登記了，沒有登記，只是當事人的申請和不動產登記機構的登記出現問題，而不能就簡單推定為不能登記，而《物權法》第74條第3款規(guī)定的“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”就屬于不能登記的車位類型，因為此類車位并未通過規(guī)劃批準，是竣工后改造并占用了業(yè)主共有的土地使用權部分，因此自然應當屬于業(yè)主共有。

地上車位登記的困難當然也不能簡單的認為是不動產登記機構的不作為，因為從規(guī)則上來說，車位只有劃線而無墻體、頂蓋等圍護結構，確實不符合不動產登記的建造面積計算規(guī)則，因而無法填寫建筑面積，這是登記規(guī)則制定的時候的一個缺失。

四、空余土地使用權并不必然屬于全體業(yè)主

法院認為“開發(fā)商建設的小區(qū)經驗收合格，是開發(fā)商的基本義務，且綠化是否超過規(guī)劃面積對認定停車位是否占用業(yè)主共有場地沒有必然聯系。故豪運公司關于原判決認定案涉車位系占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的車位，缺乏事實依據的申請再審事由不能成立。”法院其實混淆了一個問題，即滿足了綠地率、容積率等指標以后空閑的土地使用權并不必然屬于全體業(yè)主，因而推理出來的結論自然也占不住腳，在實踐中，很多開發(fā)項目會超過綠地率的，底層部分綠地在銷售時，約定給商品房小區(qū)中的底層業(yè)主。更何況有些小區(qū)既有高層建筑，又有別墅型單體建筑，單體建筑往往都有單獨的綠地。因此法院的這種推論是不成立的。

五、法院的認定不符合立法本意

根據《物權法釋義》中關于第74條的條文解讀中敘述“立法部門認為，屬于業(yè)主共有的財產，應是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專有的財產，如電梯等公用設施、綠地等公用場所。從房地產市場的情況看，一般來說，專門用來停放汽車的車庫、車位的歸屬，是由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定歸業(yè)主專有或者專用的。這樣，既容易操作，也可以避免糾紛。如果規(guī)定車庫、車位歸業(yè)主共有，由于車庫、車位和住宅的配套比例不同、業(yè)主之間享有的住宅面積不同、商品房銷售的狀況不同等原因，歸業(yè)主共有很難操作。”

六、對不動產登記機構的警示

如果此案例的影響擴大，開發(fā)企業(yè)由于車位未登記而無法取得既得利益而起訴登記機構，則登記機構很難逃脫敗訴的結局，而在實務中，一些地方登記機構往往喜歡選擇性的進行登記，除了地上車位以外，架空層、地下空間、人防設施等都是不動產登記機構習慣性忽略的應登記的空間。

建議登記機構應該吸取本案例的警示，不能選擇性登記，應對規(guī)劃合法審批的可登記空間均予以明確歸屬，避免類似的糾紛發(fā)生，對于地上車位的登記，可采用記載面積而非建筑面積的方法來處理。建議國土部需盡快制定對特定空間的記載規(guī)則，因為建筑面積并不適用于所有的可登記空間，除車位外還有很多構筑物的登記也無法簡單的用建筑面積來進行記載。