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案情 2010年5月，甲公司為投資鋼鐵項目，擬租用乙公司的工業(yè)廠房，由于雙方商定租賃事宜時該工業(yè)廠房尚未建成，雙方約定待廠房建成且具備使用條件后再簽訂正式租賃合同，甲公司向乙公司支付定金10萬元，乙公司亦出具相應(yīng)收據(jù)（現(xiàn)收到甲公司定金10萬元）及書面承諾（內(nèi)容包括：①租賃期限，②租房的位置、面積、租金、水電費，③簽訂租賃合同日期及到期不簽訂租賃合同的相關(guān)責(zé)任，④收到保證金10萬元）。 2014年2月，甲公司以乙公司遲遲未建成廠房導(dǎo)致其投資項目落空為由起訴至B區(qū)法院，請求法院解除雙方之間的預(yù)約合同，并判令乙公司雙倍返還定金20萬元。 分歧 本案的訴訟標(biāo)的是定金合同關(guān)系還是租賃合同關(guān)系？ 訴訟標(biāo)的是指民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是民事訴訟的基礎(chǔ)和核心，對于處理好民事案件至關(guān)重要。針對本案的訴訟標(biāo)的有兩種不同的意見：一是本案的訴訟標(biāo)的是定金合同關(guān)系，理由：定金合同系實踐性合同，本案中甲公司交付了定金10萬元，則定金合同成立并生效；二是本案的訴訟標(biāo)的是租賃合同關(guān)系，理由：雖然本案雙方當(dāng)事人并未簽訂租賃合同，但是雙方預(yù)約合同即承諾書的內(nèi)容已經(jīng)具備了租賃合同（本約）的主要條款，應(yīng)該認(rèn)定為租賃合同，而定金合同是附屬于租賃合同的從合同，所以本案的訴訟標(biāo)的系主合同租賃合同關(guān)系。 評析 隨著現(xiàn)代交易的日益復(fù)雜化，合同的締結(jié)過程是紛繁復(fù)雜的。交易雙方在交易過程中常常會遇到一些法律上或事實上的障礙，而書面約定在障礙消除后再簽訂正式的合同本約。這種約定即為預(yù)約，即約定將來簽訂一定契約的契約。 在理論方面，關(guān)于預(yù)約的性質(zhì)，我國學(xué)者常常借鑒英美法的經(jīng)驗，對預(yù)約進(jìn)行分類，如以預(yù)約內(nèi)容的確定性為標(biāo)準(zhǔn)將其分為“未包含主要條款的預(yù)約”和“包含主要條款的預(yù)約”。[①]對于“未包含主要條款的預(yù)約”而言，雙方當(dāng)事人只是進(jìn)入初步磋商階段，對于本約的具體條款未有具體的約定，而是留待進(jìn)一步磋商。達(dá)成此種預(yù)約的雙方當(dāng)事人，僅負(fù)有誠信磋商的義務(wù)，而未負(fù)有將來一定要達(dá)成合同的義務(wù)，即使最后一方不履行締約義務(wù)，另一方也不能主張實際履行和要求履行利益的損害賠償。而在“包含主要條款的預(yù)約”中，雙方當(dāng)事人對于未來預(yù)達(dá)成的本約的主要條款已經(jīng)形成一致意見，此時雙方當(dāng)事人對未來達(dá)成本約具有合同期待，通過合同的解釋、補(bǔ)充等原則，雙方能夠達(dá)成一個獨立完整的合同。 在法律依據(jù)方面，最高人民法院2012年6月5日公布的《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋【2012】8號，簡稱《買賣合同司法解釋》）第2條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持”。從中可以看出，最高人民法院已經(jīng)明確了預(yù)約的合同性質(zhì)。 結(jié)合本案進(jìn)一步分析，既然預(yù)約也是合同，就必須滿足合同成立的要件。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《合同法解釋（二）》第1條第1款的規(guī)定“人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立”。本案中，甲公司與乙公司共同簽訂的承諾書已然具備了租賃合同的主要條款即合同的當(dāng)事人，標(biāo)的（租賃房屋的面積、位置）和數(shù)量即租金。可見，此承諾書已經(jīng)具備了租賃合同成立的主要條款和一些非主要條款。所以，此時的承諾書應(yīng)經(jīng)轉(zhuǎn)化為雙方意欲達(dá)成的租賃合同（本約）。 同時，《合同法解釋（二）》第1條第2款明確規(guī)定：“對合同欠缺的前款規(guī)定以外的內(nèi)容，當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，人民法院依照合同法第六十一條、第六十二條、第一百二十五條等有關(guān)規(guī)定予以確定”。從合同內(nèi)容的確定性上看，一旦當(dāng)事人訂立的預(yù)約中己經(jīng)包含了本約的成立要素時，不僅可以補(bǔ)全預(yù)約合同的內(nèi)容，依據(jù)《合同法解釋（二）》第l條第2款的規(guī)則，似乎也可以補(bǔ)全本約本身。筆者認(rèn)為，在這種情況下，考慮到預(yù)約作為合同締結(jié)類型的例外而非常態(tài)，同時依據(jù)民法傳統(tǒng)中“盡量使合同有效”的原則，合同解釋時應(yīng)盡可能賦予當(dāng)事人意思表示以最大限度的法律效力，就所存在的究竟是預(yù)約還是本約存在疑間時，更應(yīng)認(rèn)定為本約，必要時甚至可以是附條件的本約。正是在這個意義上，《法國民法典》第1589條規(guī)定了在雙方當(dāng)事人對標(biāo)的物與價金已相互同意時買賣預(yù)約即等于買賣的判決規(guī)則。理論上解釋為，如果訂立的預(yù)約和它所追求的本約在意思表示的根本內(nèi)容上并無二致，顯然也就沒有認(rèn)定一個獨立于本約的預(yù)約的可能和實益了。 綜上所述，筆者同意第二種意見，即雙方達(dá)成的預(yù)約即承諾書已轉(zhuǎn)化為本約，本案的訴訟標(biāo)的是租賃合同關(guān)系。其實，在內(nèi)容相對確定（尤其是足以客觀推導(dǎo)出本約內(nèi)容）的情況下，實踐中大量存在的名為預(yù)約的文本，都有認(rèn)定為本約的可能。 參考文獻(xiàn) [①]參見：彭插三、楊璐：《預(yù)約合同效力分析——商品房買賣合同效力爭議問題》，《判解研究》2005年第l輯，第113-115頁。' （姓名單位：重慶市長壽區(qū)人民法院） |
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