一、南曦大廈停水停電

　　5月19日，《北京晚報》報導了豐臺區(qū)南曦大廈因欠繳公共區(qū)域電費，導致連續(xù)停水停電4天，影響居民正常生活。

　?。ㄒ唬┱{查情況

　　南曦大廈位于豐臺區(qū)南三環(huán)中路70號（木樨園橋東南角），為2004年投入使用的商住樓，分為ABCD四個樓座，1-3層為底商（金達商場），4-24層為住宅，底商業(yè)主148戶，住宅業(yè)主330戶。2010年5月，南曦大廈業(yè)委會完成換屆選舉后，解聘老物業(yè)鴻運南曦物業(yè)公司，新選聘金海都物業(yè)公司。

　　6月6日，我中心會同豐臺區(qū)物業(yè)管理部門到大紅門街道辦事處調查了解南曦大廈停水停電的情況。據(jù)街道反映，南曦大廈因拖欠公共區(qū)域電費導致方莊供電所多次采取拉閘斷電的方式催繳電費，進而發(fā)生停水和電梯停運等連鎖反應。大紅門街道工委、辦事處領導高度重視南曦大廈的問題，街道曾先后多次牽頭組織各相關單位參加協(xié)調會，雖暫時解決了停電問題，但拖欠電費問題始終沒有得到根本解決，主要原因是：

　　1、交接遺留問題。2011年1月1日金海都物業(yè)公司進駐大廈，交接時鴻運南曦物業(yè)公司未將已收取的部分業(yè)主2011年1-9月物業(yè)費及大廈部分業(yè)主電費移交給金海都物業(yè)公司，造成新、老兩家物業(yè)公司未完成全部財務交接；

　　2、新物業(yè)不按期繳費。因歷史拖欠電費未結清，方莊供電所不同意變更之前與老物業(yè)、北京楠溪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂供電協(xié)議，金海都物業(yè)公司收取電費后以未變更供電協(xié)議為由不按時向方莊供電所繳納電費；

　　3、業(yè)委會監(jiān)督不到位。業(yè)委會委員張森（前任業(yè)委會副主任）與金海都物業(yè)公司之間有利害關系，其配偶與子女是公司大股東，其本人在業(yè)委會中有一定影響力，受利益驅動與現(xiàn)任業(yè)委會主任之間存在矛盾，由于業(yè)委會內部難以形成統(tǒng)一意見，致使對物業(yè)公司的監(jiān)督職責流于形式。

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　　根據(jù)上述調查情況，我中心現(xiàn)場提出如下指導意見：

　　1、街道辦事處聯(lián)系供電所，分別核算2011年1月1日物業(yè)交接前后所欠電費后，督促新、老物業(yè)各自結清管理期間的電費；

　　2、業(yè)委會與金海都物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同將于今年9月份到期，按照合同約定，如合同到期業(yè)委會不提出解約則合同期限自動順延一年。鑒于物業(yè)管理現(xiàn)狀，由街道辦事處按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第五十條的規(guī)定，督促業(yè)委會組織召開業(yè)主大會對是否續(xù)簽合同事項進行表決；如業(yè)委會逾期不履責，由街道辦事處協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會。

　　二、物業(yè)私鋪信號裝置遭抵制

　　5月30日，《京華時報》報導了大興區(qū)香留園小區(qū)物業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，私自鋪設信號裝置，引業(yè)主不滿。

　?。ㄒ唬?nbsp;調查情況

　　大興區(qū)香留園小區(qū)為低密度別墅區(qū)，是翡翠城項目的二期工程，由華潤置地（北京）物業(yè)管理有限責任公司翡翠城物業(yè)管理部負責物業(yè)管理。小區(qū)內由于前期未安裝移動信號覆蓋系統(tǒng)，手機信號較弱，且時斷時續(xù)。為解決業(yè)主反映信號不暢的問題，物業(yè)公司進行信號測試后，與有資質的施工單位簽訂施工合同，2012年3月中國移動和中國聯(lián)通兩家運營商審核批準了施工方案。

　　物業(yè)公司在征求部分業(yè)主意見后，于5月23日在園區(qū)重點位置及重點區(qū)域張貼通知，告知施工事宜。5月24日現(xiàn)場施工時，物業(yè)公司接到業(yè)主投訴后，立即通知施工單位停止施工，入場材料隨即撤場，并于5月25日全部撤出。

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　　在未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的情況下，物業(yè)公司的行為違反了《北京市物業(yè)管理辦法》的相關規(guī)定。為此，大興區(qū)物業(yè)管理部門約談了物業(yè)公司，要求：

　　1、安排專人在物業(yè)公司接待業(yè)主來訪，做好解釋工作；

　　2、小區(qū)目前正在籌備首次業(yè)主大會，物業(yè)公司要協(xié)助做好相關配合工作；

　　3、對于施工事項，物業(yè)公司應書面征求業(yè)主意見或提交業(yè)主大會表決，在取得過半數(shù)業(yè)主同意之前不得進場施工。

　　目前，物業(yè)公司已按約談要求開展相關工作。

　　三、綠地變車棚居民不滿

　　5月31日，《北京青年報》報導了海淀區(qū)水清木華園小區(qū)物業(yè)在綠地上搭建自行車棚，引起部分居民不滿。

　?。ㄒ唬┱{查情況

　　海淀區(qū)水清木華小區(qū)共有業(yè)主686戶，1999年投入使用， 2002年12月31日物業(yè)服務合同到期，經(jīng)業(yè)主大會決定，該小區(qū)實行自管。小區(qū)自管期間，業(yè)主向業(yè)委會繳納物業(yè)服務費，并由小區(qū)業(yè)主楊勁松等人成立的物業(yè)服務企業(yè)水清木華園物業(yè)公司開具物業(yè)服務費發(fā)票，該公司沒有物業(yè)企業(yè)資質，并未與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同。

　　小區(qū)內自行車棚由于年久失修，面積太小等因素，已經(jīng)不能滿足小區(qū)業(yè)主正常的停車需求。經(jīng)業(yè)委會決定，對原有自行車棚進行擴建改造，但此項決定未征求全體業(yè)主的意見。

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　　針對小區(qū)業(yè)委會工作癱瘓的問題，項目所在地街道辦事處已開展組織業(yè)委會換屆工作；針對未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的情況下，業(yè)委會私自決定擴建改造自行車棚的問題，我中心約談了業(yè)主委員會，要求：

　　1、立即通知施工單位停止施工；

　　2、對于施工事項，業(yè)主委員會應書面征求業(yè)主意見或提交業(yè)主大會表決，在取得過半數(shù)業(yè)主同意之前不得進場施工。

　　目前，業(yè)主委員會已按約談要求開展相關工作。

　　                                                                                   二O一二年六月十八日