| 一、個人貸款產(chǎn)品、機構準入 和授權的關系 二、個人貸款審查重點及注意 事項 三、主要個貸產(chǎn)品風險點及防 控措施 個貸產(chǎn)品全系列概況 總體 形象 創(chuàng)業(yè) 好時貸 個人商業(yè)用房貸款 個人助業(yè)貸款 個人綜合授信貸款 個人自助循環(huán)貸款 個人商用車貸款 農戶小額貸款 農村個人生產(chǎn)經(jīng)營 貸款 糧食直補貸款 安居 好時貸 綜合授信貸款 個人質押貸款 固定/混合利率” 二手房交易資金 托管 存貸雙贏 還款假日計劃 氣球貸 本息分別還款 自助循環(huán)貸款 綜合產(chǎn) 品和服 務 消費 好時貸 一手房 二手房 接力貸 循環(huán)貸 置換式 非交易轉按 跨行交易轉按 直客式貸款 個人自用車貸 款 個人助學貸款 綜合消費貸款 房抵貸 隨薪貸 縣域工薪人員 小額消費貸款 出國留學保證 金貸款 二、個人貸款審查重點是什么？ 合規(guī)合法性審查是信貸審查的重點。 （三）基本要素審查。信貸業(yè)務基礎資料 和內部運作資料是否齊備。 (二）主體資格審查。客戶和擔保人是否 具有完全民事行為能力、有關證明材料是 否符合規(guī)定；客戶有效收入證明是否合理； 客戶、擔保人是否有不良信用記錄。 二、個人貸款審查重點是什么？ （三）信貸政策審查。信貸用途是否合規(guī)合法； 信貸用途、金額、期限、利率、方式等是否符 合農業(yè)銀行信貸政策規(guī)定，定價是否合理，是 否綜合考慮了業(yè)務風險與綜合收益情況。 （四）信貸風險審查。審核客戶部門(或調查崗) 測定的客戶信用評分；客戶職業(yè)背景、收入來 源的穩(wěn)定性以及家庭資產(chǎn)負債狀況；還款來源； 擔保情況；該筆貸款相對應的合作商合作協(xié)議 是否已到期，該合作協(xié)議項下貸款余額是否已 超過合作協(xié)議最高額度。對于個人經(jīng)營類信貸 業(yè)務，還應重點分析客戶經(jīng)營管理能力、生產(chǎn) 經(jīng)營情況和地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境。 三、主要個貸產(chǎn)品風險點及防控措施 （一）個人信貸操作風險風險點及內容 （二）農戶小額貸款風險點及防控 （三）個人助業(yè)貸款風險點及防控 （四）個人住房貸款風險點及防控 （五）個人商用房貸款風險點及防控 （六）綜合消費貸款風險點及防控 （七）下崗失業(yè)人員小額擔保貸款風險點及防控 （八）個人汽車消費貸款風險點及防控 （一）個人信貸操作風險風險點及內容 個人信貸業(yè)務操作風險主要集中在內部欺詐、外部欺詐和流程管理三個類 別。 內部欺詐： 1.隱瞞客戶不良信用記錄。 （1）風險因素：一是打印出有不良信用記錄的信用報告后，通過掃描修 改等手段改為無不良記錄的信用報告。二是通過故意輸錯身份證號碼，在 姓名與身份證不匹配的情況下，打印出查無此人信息；三是故意不打印有 不良記錄的共有人信用信息；四是故意不打印有不良記錄的借款人曾用名 信用信息。 （2)風險信號：一是信用報告疑似為復印件，且征信查詢結果為查無此人 信息；二是打印件上身份證證號碼與基本資料中顯示的身份證號碼不符， 且征信查詢結果為查無此人信息；三是打印件、復印件上有明顯人為修改 痕跡；資料中無共有人信用信息。 （3)控制措施：一是當征信查詢結果為查無此人信息，打印件上身份證證 號碼與基本資料中顯示的身份證號碼不符時，建議進行復查；二是當個貸 檔案中信用報告為復印件時建議復查；三是打印件、復印件上有明顯人為 修改痕跡時，建議復查；四是當借款人、財產(chǎn)共有人和財產(chǎn)所有人信用報 告不全時，建議復查。 （一）個人信貸操作風險風險點及內容 內部欺詐： 2.人為調高信用等級評分。 （1）風險因素：客戶經(jīng)理降低客戶信用評分條件，將有區(qū) 間值的打分執(zhí)行為最高。 （2)風險信號：一是借款人信用等級評分表中借款人收入、 學歷、職稱等情況與收入證明不符；二是借款人負債與人行 征信系統(tǒng)查詢結果不一致；三是供養(yǎng)人口數(shù)量和學歷信息與 戶口簿不符；四是非個私業(yè)主的借款人在我行無開戶信息， 但是信用評分表中與我行業(yè)務關系得分較高；五是評分指標 證明材料收集不全。 （3）控制措施：一是當評分指標證明材料與貸款申報材料 不一致時，建議進行復查；二是當評分指標證明材料收集不 全時，建議復查；三是建議經(jīng)營行強化審查職能，加強監(jiān)督 檢查。 （一）個人信貸操作風險風險點及內容 內部欺詐 3、隱瞞重大風險。 （1）風險因素：調查報告對應能發(fā)現(xiàn)的重大風險情況 刻意回避，避重就輕，反映內容片面。 （2）風險信號：一是調查報告中表述存在歧義、客戶 事實描述不明確的；二是客戶盈利水平明顯高于當?shù)赝?業(yè)平均標準的，抵押物價值明顯高估的；三是調查報告 所列歷年的經(jīng)營、財務和資產(chǎn)等數(shù)據(jù)，證明材料收集不 完善不充分的。 （3）控制措施：一是當對調查報告表述存在異議時， 建議進行復查；當調查報告所舉數(shù)據(jù)、證明材料等收集 不完善不充分時，建議進行復查；三是建議經(jīng)營行強化 審查職能，加強監(jiān)督檢查。 （一）個人信貸操作風險風險點及內容 內部欺詐： 4、假名、冒名貸款。 （1）風險因素：一是客戶經(jīng)理利用已還清貸款的客戶資料， 重新申請辦理貸款；二是客戶經(jīng)理受理客戶貸款申請后，對 客戶謊稱貸款申請不符合條件，辦理已終止，并利用客戶資 料辦理貸款。 （2）風險信號：一是客戶經(jīng)理以各種理由拒絕檢查人員檢查 指定客戶的貸款；二是聯(lián)網(wǎng)核查系統(tǒng)不存在申請人信息或與 申請人提供信息不符。 （3）控制措施：一是當客戶經(jīng)理拒絕監(jiān)察人員檢查指定客戶 時，貸款資料中申請人前后簽字不符時，建議通過電話等方 式詢問借款人的借款基本情況；二是對單筆金額較大的貸款， 且材料瑕疵較多的借款人，建議通過聯(lián)網(wǎng)核查方式核查申請 人身份；三是建議經(jīng)營行強化審查職能，加強監(jiān)督檢查。 （一）個人信貸操作風險風險點及內容 內補欺詐： 5、抵押物不符合擔保準入規(guī)定。 （1）風險因素：一是客戶經(jīng)理用擔保管理辦法以外的抵 押物發(fā)放貸款；二是抵押物所有權人為無民事行為能力人 或限制民事行為能力人。 （2）風險信號：一是抵押物證明材料復印不全；二是打 印件、復印件上有明顯人為修改痕跡。 （3）控制措施:一是建議對土地使用權證所登記相關記載 是否合規(guī)，重點為土地性質是否為集體土地使用權、土地 是否位于本地級市行政管轄區(qū)域內；二是建議核對房屋所 有權證所登記內容是否合規(guī)，重點是房產(chǎn)性質是否為產(chǎn)權 式酒店、抵押物產(chǎn)權是否清晰；三是建議通過聯(lián)網(wǎng)核查系 統(tǒng)核查抵押物所有權人年齡與身份證件和戶口是否相符， 財產(chǎn)所有人是否為未成年人；三是建議經(jīng)營行強化審查職 能，加強監(jiān)督檢查。 （一）個人信貸操作風險風險點及內容 外部欺詐： 1、收入證明虛假。 （1）風險因素：一是借款人單位開具的收入證明中收入虛 高；二是不存在雇傭關系的單位開具收入證明；三是借款人 偽造收入證明；四是客戶提供虛假的凈資產(chǎn)證明或股東分紅 證明；五是客戶提供變造后的銀行流水等虛假的輔助證明。 （2）風險信號：一是個人收入證明上的收入明顯高于當?shù)?同業(yè)平均水平；二是個人收入證明開具單位與個人征信報告 記錄不符；三是個私業(yè)主開具的收入證明金額遠高于注冊資 本。 （3）控制措施：一是應向借款人收入證明開具單位調查其 職務、級別、收入等情況；二是借款人如有其它收入來源， 應核實相關證明材料（租賃收入、股本分紅等） （一）個人信貸操作風險風險點及內容 外部欺詐： 2、購房行為不真實。 （1）風險因素：一是客戶并未與開發(fā)商發(fā)生真實購房行為，或 未簽訂合法有效的房屋買賣協(xié)議；二是開發(fā)商將房屋銷售后，再 與其他購房人簽訂商品房買賣合同，重復銷售；三是開發(fā)商將房 屋出售給關系人，套取資金。 （2）風險信號：一是借款人單位為房屋的開發(fā)商、銷售代理商、 承建商、材料供應商或其他關聯(lián)企業(yè)；二是中介機構內部員工作 為買方或賣方發(fā)生的二手房交易、近親屬之間發(fā)生的二手房交易； 三是借款人對房屋基本情況不熟悉、不關心；四是滯銷樓盤或尾 盤突然熱銷；五是商品房已有人居?。涣嵌鄠€借款人集中簽訂 合同，集中辦理貸款；七是借款人對利率不敏感不關心；八是借 款人對我行辦理保險等要求答應很爽快，但要求我行盡快辦理。 （3）控制措施：一是實地調查了解房屋的位置、朝向、結構、 銷售等情況；二是通過面談或電話等方式知釋借款人對房屋情況 的了解程度，了解借款人購房行為的真實性；三是向房屋產(chǎn)權部 門售房合同備案情況。 （一）個人信貸操作風險風險點及內容 外部欺詐： 3、資金用途不真實。 （1）風險因素：客戶通過偽造進貨或銷售合同等方式，編造資 金需求；客戶把貸款資金用于股市投機、高利貸等高風險領域， 挪用貸款資金。 （2）風險信號：一是通過實地察看合同交易中雙方的生產(chǎn)情況 發(fā)現(xiàn)不存在此貸款需求；二是在外部環(huán)境發(fā)生重大變化的情況下， 通過同期對比、進貨或銷售不符合以往或同業(yè)的生產(chǎn)銷售規(guī)律； 三是合同中所購買物品非生產(chǎn)經(jīng)營所用物品；四是資本市場投資 行為活躍時期，客戶循環(huán)借貸周期極短、頻率極高。 （3）控制措施：一是實地察看生產(chǎn)經(jīng)營情況，項交易對手查詢， 核實交易合同的真實性；二是核查貸款發(fā)放后，借款人是否直接 將信貸資金劃轉入個人投資參股的法人類企業(yè)賬戶；三是經(jīng)營行 發(fā)放貸款時嚴格核查借款人賬戶是否為資本投資賬戶。 （一）個人信貸操作風險風險點及內容 外部欺詐： 4、汽車購銷行為不真實。 （1）風險因素：一是經(jīng)銷商借用內部職工或關聯(lián)公司員工名義， 辦理汽車按揭貸款；二是經(jīng)銷商冒用他人身份證件辦理按揭貸款； 三是經(jīng)銷商法人代表或其親屬在本公司購買汽車辦理按揭貸款。 （2）風險信號：一是購車人身份與所購車型明顯不符；二是對 所購車輛和貸款漠不關心；三是經(jīng)銷商以種種理由推諉實地調查； 四是較短時間內同一經(jīng)銷商集中辦理按揭貸款；五是買車人士經(jīng) 銷商內部員工或關聯(lián)公司員工；六是車輛價格普遍高于市場價格； 七是積壓車輛突然熱銷；八是一人購買多輛汽車；九是借款人對 我行要求答應較快，但要求我行盡快辦理。 （3）控制措施:一是與借款人聯(lián)系了解其購車行為的真實性，詳 細了解借款人家庭情況；二是密切關注汽車經(jīng)銷商財務情況，防 止其利用按揭貸款套取銀行信貸資金；三是三是建議經(jīng)營行強化 審查職能，加強監(jiān)督檢查。 （一）個人信貸操作風險風險點及內容 流程管理： 1、基本資料未核實。 （1）風險因素：未核實商品房、汽車等買賣合同的真實性；二 是未核實身份證、結婚證、戶口簿等資料原件；三是未核實房屋、 汽車等其他抵押物權利證明原件；四是未核實個體經(jīng)營資質、企 業(yè)經(jīng)營資質等資料原件。 （2）風險信號：一是復印件為傳真件；二是復印件未加蓋與原 件核對相符章和客戶經(jīng)理簽字；三是企業(yè)法人提供抵押時，未確 認公司章程已備案登記且條款合規(guī)。 （3）控制措施:一是當復印件為傳真件時，建議復查原件；二是 當復印件未加蓋與原件核對相符章和客戶經(jīng)理簽字，建議復查原 件；三是當公司章程明確規(guī)定不得為股東和其他自然人提供抵押 時，當公司章程未經(jīng)工商管理部門簽章確認時，建議向工商部門 查詢備案登記原件；四是建議經(jīng)營行強化審查職能，加強監(jiān)督檢 查。 （一）個人信貸操作風險風險點及內容 流程管理： 2、對共有權人的調查流于形式。 （1）風險因素：一是未核實借款人、共有權人身份， 他人冒充借款人或共有權人在貸款申請表、借款合同、 房地產(chǎn)買賣成交確認書等資料簽名；二是未獲取二手房 出售方配偶或其他共有權人同意交易的證明；三是未獲 取共有權人同意抵押的證明。 （2）風險信號：一是借款人、共有權人在辦貸環(huán)節(jié)中 簽名與交易合同中簽名不一致；二是買賣成交確認書中 出售方共有權人未簽字；三是貸款申請表或借款合同中 沒有買方共同債務人的簽名。 （3）控制措施:一是貸款調查面談時，調查人員應同時 約談借款人和共有權人；二是貸款合同簽約時，借款人 和共有權人應同時到場簽訂合同。 （一）個人信貸操作風險風險點及內容 流程管理： 3、抵押登記不落實。 （1）風險因素：一是借款人未到抵押登記部門辦理抵押登記手 續(xù)，偽造他項權證，致使我行債券懸空；二是房屋登記部門和土 地登記部門分立的，因未對土地使用權證和房產(chǎn)所有權證抵押情 況進行核實，而導致我行抵押無效；三是對于具備辦證條件的貸 款，未及時辦理抵押登記，導致我行債權懸空。 （2）風險信號：一是抵押登記部門領取登記的簽名非我行指定 的客戶經(jīng)理；二是在房產(chǎn)和土地分別登記的情況下，貸款資料中 只有房產(chǎn)或土地登記資料；三是發(fā)放2年以上的貸款，仍無他項 權證等權屬證明材料。 （3）控制措施:一是我行客戶經(jīng)理必須參加抵押登記過程，辦理 與取回抵押登記手續(xù)須由不同的銀行工作人員執(zhí)行，不得委托中 介機構和第三方代為辦理；二是房屋登記管理部門和土地部門分 立的，必須首先核實土地使用權證和房屋所有權證是否抵押，并 按照相關要求辦妥抵押手續(xù)；三是對存量貸款權證辦理情況進行 清理整頓，及時跟蹤樓盤產(chǎn)權證辦理情況，落實抵押登記；四是 建議經(jīng)營行強化審查職能，加強監(jiān)督檢查。 （一）個人信貸操作風險風險點及內容 流程管理： 4、貸款催收不及時。 （1）風險因素：貸款產(chǎn)生逾期時，未及時通過 電話、約見客戶、發(fā)送催收通知書或訴訟等手段 進行催收。 （2）風險信號：一是發(fā)生逾期30天內，催收登 記簿無相關催收登記；發(fā)生逾期31-60天內，未 約見客戶或上門催收，發(fā)送催收通知書，由借款 人簽收回執(zhí)的；二是催收單無客戶簽名簽字。 （3）控制措施:一是建議各行按月進行逾期貸款 預警和次月到期貸款提示；二是建議經(jīng)營行強化 審查職能，加強監(jiān)督檢查。 （二）農戶小額貸款風險點及防控 案例七：貸前調查失實 到期償還留隱患 案例八:遠離市場 情況不清 甄別乏力 案例九：用人失察 埋下隱患 違規(guī)操作 風險產(chǎn)生 （二）農戶小額貸款風險點及防控 1、農戶貸款不良的主客觀原因： 客觀原因：一是自然災害或養(yǎng)殖業(yè)出現(xiàn)疫情； 二是部分農戶種養(yǎng)產(chǎn)品未出售，導致手中缺乏 還款資金；三是貸戶走、死、逃、亡、外出打 工或家庭出現(xiàn)重大不利變故，保證人不履行擔 保義務，訴訟程序繁雜；四是貸戶的還款意愿 差，存在賴賬的僥幸心理； 主觀原因：一是部分客戶經(jīng)理管戶數(shù)量多、額 度大，風險管控能力不足問題日漸顯現(xiàn)。二是 個別客戶經(jīng)理違規(guī)違紀發(fā)放貸款。部分支行及 網(wǎng)點負責人管理不到位 （二）農戶小額貸款風險點及防控 2、風險點： 貸款是否做到了“誰貸的款入誰的賬”；是否按照合同約定 用途使用信貸資金；是否存在私貸公用、冒（頂、假）名貸 款、多人承貸一人使用等違規(guī)問題；是否存在客戶經(jīng)理冒用、 頂替、假借農戶名義，編造虛假農戶印章及材料騙取貸款的 虛假農戶貸款現(xiàn)象；是否存在貸款被他人（含擔保人、合作 機構）冒領、截留問題；柜臺簽約支現(xiàn)等手續(xù)是否由借款人 本人辦理； 多人承貸一人使用即營業(yè)機構負責人和信貸人員存在道德風 險，明知多人作為承貸主體，在我行獲取信貸資金后，實為 一人使用，導致債權債務關系錯亂）； 私貸公用貸款（由于資金短缺或融資渠道受阻，在個人貸款 發(fā)放過程中，營業(yè)機構負責人和信貸人員存在道德風險，明 知企業(yè)或其他經(jīng)濟組織假借個人貸款名義，辦理借貸手續(xù)， 獲取信貸資金，事實上改變了個人貸款的對象及用途） （二）農戶小額貸款風險點及防控 是否存在通過內部員工個人賬戶代收貸款 資金和還貸現(xiàn)象；是否存在借助社會閑散 人員為“中間人”發(fā)放貸款，“介紹人” 或“中間人”涉嫌多貸一用、從中收取好 處等；是否存在貸款資金用于歸還他行貸 款、民間融資借貸、流入股市、地下錢莊 或用于高息拆借情況；是否存在同一借款 人參加兩個聯(lián)保小組現(xiàn)象；是否存在同一 聯(lián)保小組成員貸款出現(xiàn)逾期，又為聯(lián)保小 組的其他成員發(fā)放貸款現(xiàn)象。 （二）農戶小額貸款風險點及防控 3、防控措施 （1）加大力度進行農戶貸款結構調整 一是加強對農戶貸款增量授信的管控。嚴 格執(zhí)行農戶貸款新的準入標準，嚴格規(guī)范 農戶貸款的調查和審批流程。 （二）農戶小額貸款風險點及防控 （1）加大力度進行農戶貸款結構調整 二是繼續(xù)大力營銷中高端農戶，支持農 民展業(yè)創(chuàng)業(yè)。向高端客戶群體發(fā)放農戶貸款， 向種養(yǎng)業(yè)大戶、家庭農場、專業(yè)合作社社員等 規(guī)?；?jīng)營農戶，農產(chǎn)品運銷專業(yè)戶、多種經(jīng) 營戶；個體工商戶、個私業(yè)主等新型農戶發(fā)放 貸款，向能夠管控到位的農戶發(fā)放貸款。 真正使農戶貸款達到風險可控、效益可 觀、發(fā)展可持續(xù)目標。 （二）農戶小額貸款風險點及防控 （1）加大力度進行農戶貸款結構調整 三是做好全省農戶貸款結構調整重點 發(fā)展區(qū)域的名單制管理，以各行“三 農”金融生態(tài)圖譜為基礎，確定優(yōu)先 發(fā)展農戶貸款的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、專業(yè)市場、目 標客戶群體，明確營銷責任和目標， 積極培育優(yōu)質中高端農戶市場。 （二）農戶小額貸款風險點及防控 2、繼續(xù)做好農戶直補資金擔保貸款試點工作 一是繼續(xù)督導各試點行做好直補資金擔 保貸款的常年發(fā)放工作，發(fā)揚吃苦耐勞 的工作作風，組織客戶經(jīng)理深入村屯和 農戶，送貸下鄉(xiāng)，辦貸到戶，使農戶財 政直補資金擔保貸款深入、持續(xù)、有效 地開展下去，真正打造農行服務農民廣 覆蓋、普惠制的良好品牌形象。 （二）農戶小額貸款風險點及防控 2、繼續(xù)做好農戶直補資金擔保貸款試點工作 二是加大對政府、財政和相關部門的協(xié)調溝通 力度，及時匯報和宣傳我行開展試點工作的經(jīng) 驗和成果，使政府、財政、廣大農民和社會各 界支持我行開辦直補資金擔保貸款業(yè)務，創(chuàng)造 良好的輿論氛圍。積極營銷以直補為依托的各 項金融業(yè)務，不斷擴大我行的市場份額。 （二）農戶小額貸款風險點及防控 3、常抓不懈，有效管控農戶貸款風險 一是堅持以防范內部操作風險和農戶信用風險為重點， 把選準農戶、加強貸款用途和限額管理、確保貸款真正 發(fā)放到農民手中作為風險防范的重中之重。（必須控制 好準入環(huán)節(jié)，實行雙人調查，區(qū)域和客戶的準入由所在 網(wǎng)點負責人把關，深入到規(guī)定范圍內的村屯，挑選信用 村，對準入客戶進行調查摸底，列成清單，對符合準入 條件的網(wǎng)點負責人應召開會議集體審議，通過后，在名 單內由客戶經(jīng)理進一步調查后才可發(fā)放貸款。) 二是堅持“五查”制度（雙人調查、交叉檢查、入戶抽 查、電話核查、飛行檢查），對信訪舉報、非現(xiàn)場監(jiān)測 等風險線索或事項進行實地檢查，提高對風險發(fā)現(xiàn)和處 置能力。 （二）農戶小額貸款風險點及防控 三是繼續(xù)加強不良貸款臺帳管理，通過每日在 線監(jiān)測，定期發(fā)布風險報告和督查通知書，及 時監(jiān)測發(fā)現(xiàn)風險、及時消除風險隱患。 四是認真落實總行集中審計、省分行各類檢查 發(fā)現(xiàn)問題的整改，逐一落實責任，跟蹤督辦整 改，對違規(guī)違紀責任人嚴肅追究責任。嚴格執(zhí) 行農戶貸款停復牌制度，對超過停復牌警戒線 的，一律停牌。 （三）個人助業(yè)貸款風險點及防控 案例一：貸款用途不真實 貸后管理出問 題 貸款不良成必然 案例二：經(jīng)營能力不濟 執(zhí)法環(huán)境不公 銀行債權難保證 （三）個人助業(yè)貸款風險點及防控 1、客戶信用風險 2、客戶經(jīng)營風險 3、擔保風險 4、合作機構風險 5、業(yè)務規(guī)范操作風險 6、市場風險 （三）個人助業(yè)貸款風險點及防控 ☆客戶信用風險 借款人的信用風險是個人助業(yè)貸款首要控制的風 險因素，主要在貸前調查環(huán)節(jié)要對借款人的還款 意愿和還款能力進行準確和全面的了解，并加以 判斷。 還款意愿。從借款人身份、家庭情況、信用記錄 狀況等綜合評價借款人還款意愿。 還款能力。通過調查了解借款人的盈利能力、所 擁有資產(chǎn)情況來總體判斷借款人的還款能力。 （三）個人助業(yè)貸款風險點及防控 主要風險點和防控措施 ☆客戶經(jīng)營風險 由于客戶貸款資金用于生產(chǎn)經(jīng)營用途，必須將借款人經(jīng)營 狀況納入貸款的風險管理。主要考察以下方面： 經(jīng)營的合法合規(guī)性。如營業(yè)執(zhí)照是否有效、是否具有所 經(jīng)營范圍的經(jīng)營權、是否符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。 經(jīng)營商譽。通過向借款人周邊客戶、工商、稅務部門等 調查了解其有無重大糾紛，商譽狀況。以及借款人用水、 用電等情況是否正常。 經(jīng)營能力和穩(wěn)定性?？疾旖杩钊酥鳡I業(yè)務現(xiàn)金流量情況； 所從事行業(yè)的發(fā)展狀況以及借款人所在行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷等因 素。 （三）個人助業(yè)貸款風險點及防控 主要風險點和防控措施 ☆擔保風險 有效擔保措施是個人助業(yè)貸款發(fā)放的重要條件之一， 因此，應加強擔保風險的控制。 抵押文件真實有效。房產(chǎn)證、土地證、評估報告 等。 抵押物的合法性。抵押物是否屬于擔保法、物權 法認可的抵押物類型。 抵押物權屬的完整性。了解抵押物是否已設定抵 押、是否有共有人、房產(chǎn)是否已經(jīng)出租等信息。若 抵押房產(chǎn)已出租，應簽署《承租方同意出租物抵押 聲明書》，排除出租對實現(xiàn)抵押權的影響。 （三）個人助業(yè)貸款風險點及防控 主要風險點和防控措施 抵押物存續(xù)狀況是否良好。是否真實存在、維修 保養(yǎng)狀況、抵押物位置等與權證記載內容是否一致。 貸款金額與抵押物評估價值的比率是否控制在規(guī) 定的范圍內。 抵押物的評估是否符合規(guī)定。要嚴防抵押物價值 高估風險。 抵押操作的規(guī)范性。貸款抵押手續(xù)辦理程序要規(guī) 范，要由我行人員參與抵押手續(xù)辦理全過程，且必 須為調查人員以外的其他人員；辦妥抵押后，要將 權證入庫保管。 （三）個人助業(yè)貸款風險點及防控 主要風險點和防控措施 ☆合作機構風險 要規(guī)范與外部合作機構的管理，既要充分發(fā)揮合 作機構在業(yè)務拓展、客戶選擇等方面的積極作用， 又要有效防范合作中的風險環(huán)節(jié)，把握好風險控 制的主動權。目前，我行中介機構主要是信用擔 保機構。 信用擔保機構的準入權限在一級分行。 要加強對信用擔保機構的動態(tài)管理。對于出現(xiàn)擔 保貸款不良率較高等情況的，要停止合作。 （三）個人助業(yè)貸款風險點及防控 主要風險點和防控措施 ☆業(yè)務規(guī)范操作風險 為有效防范業(yè)務風險，應強化管理，提高業(yè)務操作的規(guī) 范性。 規(guī)范化操作。如大額貸款要實行雙人調查。 加強信貸資金流向控制。嚴格按照支付管理辦法要求 操作?？蛻艚?jīng)理應在貸款發(fā)放后密切監(jiān)控資金的用途。 如果發(fā)現(xiàn)以貸還貸、以貸收息，或未按合同約定用途使 用信貸資金的情況，應及時采取措施收回貸款。嚴格執(zhí) 行授權規(guī)定，嚴禁超授權、變相超授權發(fā)放貸款。 （三）個人助業(yè)貸款風險點及防控 主要風險點和防控措施 ☆市場風險 個人助業(yè)貸款市場風險主要受經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定性、 產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢、市場競爭環(huán)境等方面因素影 響。 加強經(jīng)濟發(fā)展情況的關注。準確把握國家經(jīng)濟 政策、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)政策，為合理確定助業(yè)貸 款發(fā)展方向提供有力的市場判斷依據(jù)，從業(yè)人員 要形成對借款人生產(chǎn)經(jīng)營進行經(jīng)驗判斷的素質。 （三）個人助業(yè)貸款風險點及防控 ☆市場風險 關注房地產(chǎn)市場行情。個人助業(yè)貸款以房地 產(chǎn)抵押擔保方式為主，抵押物價值的合理性 和穩(wěn)定性是影響第二還款來源的重要因素。 因此，一是要準確把握房地產(chǎn)評估價值的準 確性，建立房地產(chǎn)交易市場價格信息庫，并 進行定期更新，作為對抵押物評估價值進行 校驗的參考，還要加強對房產(chǎn)交易市場相關 知識的培訓，具備一定的抵押物價值判斷經(jīng) 驗。二是要密切關注房地產(chǎn)交易市場發(fā)展趨 勢，靈活調整相關政策。 （三）個人助業(yè)貸款風險點及防控 主要風險點和防控措施 ☆市場風險 加強對個人助業(yè)貸款同業(yè)市場動態(tài)的關注，科學合理應對 市場競爭。 一方面，要及時發(fā)現(xiàn)我行業(yè)務發(fā)展中的劣勢和不足，并做相 應的優(yōu)化和改進。 另一方面，要對同業(yè)在競爭中所采取的拓展市場的措施和手 段進行理性的分析判斷，應在確保貸款風險可控、合法合規(guī) 前提下，采取應對競爭的策略；不可在市場競爭激烈的情況 下，盲目跟進，采取一些非理性的市場拓展手段，降低貸款 條件，忽視風險管理。 （四）個人住房風險點及防控 案例三：1、樓盤盲目準入 按揭風險堪憂 2、個人一手房虛假按揭案例 （十一）.doc （四）個人住房風險點及防控 1、虛假按揭風險 2、抵押物不落實風險 3、按揭樓盤爛尾風險 4、借款人信用風險 5、假權證風險 6、中介合作風險 （四）個人住房風險點及防控 虛假按揭風險 主要表現(xiàn)為借款人購房行為不真實、貸款用途不真實。假按 揭實質是套取銀行信用，詐騙銀行信貸資金，我行大部分住 房不良貸款都是由虛假按揭造成的，危害極大。 防控措施 要優(yōu)選房地產(chǎn)開發(fā)商和按揭合作樓盤，從源頭上防范假 按揭； 要加強盡職調查，嚴格落實面談、面簽、自主直接調查 制度，認真核實借款人購房行為真實性。熟練掌握假按 揭的主要特征和表現(xiàn)形式，提高防假辨假水平； 謹慎發(fā)放開發(fā)商內部員工或關聯(lián)企業(yè)員工按揭貸款； 要強化貸后管理，及時發(fā)現(xiàn)假按揭預警信號，采取保全、 清收措施。 （四）個人住房風險點及防控 抵押物不落實風險 一手住房貸款由開發(fā)商承擔階段性保證擔保并以所購住房作為抵押 物，由于開發(fā)商、借款人、銀行等多方面的原因，使得貸款存在抵 押物不落實風險。 防控措施 盡量協(xié)商開發(fā)商繳納按揭保證金，提高開發(fā)商協(xié)助銀行辦 理正式抵押登記手續(xù)的主動性； 在合同條款中約定借款人及時辦理抵押登記的義務和違約 責任，提高借款人辦理正式抵押登記手續(xù)的自覺性； 銀行要加強抵押房屋登記管理工作，設立專門臺賬，明確 責任人負責對抵押登記手續(xù)的督辦工作。 （四）個人住房風險點及防控 按揭樓盤爛尾風險 由于開發(fā)商建設資金不到位，會導致按揭樓盤無法按照預 定計劃完工而形成爛尾風險。 防控措施 首先要從源頭入手，嚴格樓盤準入，優(yōu)選開發(fā)商， 嚴格審查開發(fā)商法人資格、開發(fā)能力、開發(fā)業(yè)績 及經(jīng)營者素質，審查項目的合法性、建設資金落 實情況和市場銷售前景； 其次，要加強對開發(fā)商建設資金的監(jiān)管，防止建 設資金挪作他用形成資金缺口。 （四）個人住房風險點及防控 借款人信用風險 主要是由借款人還款能力不充足引發(fā)的。 防控措施 重視對借款人及其配偶信用記錄及負債情況的審查，合理 認定借款人的承貸能力，對信用狀況不好、還貸收入比超 過規(guī)定比例的借款人不得發(fā)放貸款； 在還款能力的認定上，重點關注借款人收入的持久性和穩(wěn) 定性； 合理確定貸款成數(shù)，對預期收入不穩(wěn)定的借款人要進一步 提高首付款比例，通過降低貸款成數(shù)、降低貸款額來減輕 借款人還貸壓力，化解銀行信貸風險。 （四）個人住房風險點及防控 假權證風險 銀行內外部不法分子利用假權證騙貸，使銀行 第二還款來源懸空 防控措施 抵押（預告）登記申請及他項權利證書領 取等工作須由調查人員之外的農業(yè)銀行內 部員工親自辦理。 對已辦妥的抵押登記權證要定期或不定期 到房屋登記機構進行抽查核對。 （四）個人住房風險點及防控 中介合作風險 房產(chǎn)交易經(jīng)紀公司、評估機構、專業(yè)擔保機構等已成為銀行辦理個 人二手住房貸款業(yè)務的重要合作伙伴。但從近兩年內發(fā)生房產(chǎn)中介 機構倒閉、管理人員卷款潛逃、中介機構出具虛假評估報告等事件 分析，中介機構合作是二手房業(yè)務的重要風險點，銀行需要加強與 中介機構的合作管理： 嚴格合作中介機構的準入審批，選擇大型、優(yōu)質、品牌中介合作，準 入審批要明確業(yè)務合作范圍和擔保額度，放款前要查詢擔保余額； 自主調查，嚴格執(zhí)行面談面簽制度，關注關聯(lián)人員購房真實性，將假 按揭拒之門外； 調查人員應對評估價格是否合理出具調查意見，審查人員應對抵押物 價格評估報告是否合法、有效，估價結論是否基本合理出具審查意見 ； 抵押登記申請及他項權利證書領取等工作須由調查人員之外的農業(yè)銀 行內部員工親自辦理，設立專門臺賬記載抵押情況。 （五）個人商業(yè)用房風險點及防控 1. “審慎發(fā)展”的原則 ?6?1 個人商業(yè)用房貸款是否安全，不僅和借款人自身因素有關， 還跟經(jīng)濟發(fā)展水平、區(qū)域商業(yè)氛圍、項目整體定位、先期 招商運作、后期物業(yè)管理有關，其風險明顯高于個人住房 貸款。 ?6?1 納入個人經(jīng)營類信貸業(yè)務管理。 2.介入的“禁區(qū)” ?6?1 產(chǎn)權式商業(yè)物業(yè) ?6?1 散盤一手商業(yè)用房 ?6?1 無法辦理分戶產(chǎn)權的商業(yè)用房 ?6?1 自建商業(yè)用房 ?6?1 以二手商業(yè)用房貸款名義違規(guī)發(fā)放一手商業(yè)用房貸款 （五）個人商業(yè)用房風險點及防控 3. 介入的“高風險區(qū)” ?6?1 產(chǎn)權單位之間以非永久性實體墻分割的商業(yè)用房 ?6?1 關聯(lián)關系人之間的商業(yè)用房交易 ?6?1 經(jīng)濟欠發(fā)達、二手商業(yè)用房交易不活躍、管理不規(guī)范地區(qū)。 4.一手商業(yè)樓盤整體價格評估 ?6?1 銀行內部設立了專業(yè)評估機構的，可由該機構進行評估。 ?6?1 整體價格評估應采用兩種（含）以上估價方法并以收益法 為主 ?6?1 實行按層或按戶審慎估價 ?6?1 調查人員對銷售價格和評估價格的合理性出具調查意見。 （五）個人商業(yè)用房風險點及防控 5. 提高借款人準入“門檻” ?6?1 信用等級須在A級（含）以上 ?6?1 家庭擁有一套（含）以上商品住房 ?6?1 借款人及配偶本筆購房月支出額（個人商業(yè)用房貸款月還款額 與月物業(yè)費應繳額之和）與月收入之比控制在50%（含）以下 ?6?1 月所有債務支出（本次購房的月支出額與其他債務月均償付額 之和）與月收入之比控制在55%（含）以下。 6.抵押率和貸款年限 ?6?1 抵押率不得超過成交價格與評估價格低者的50％ ?6?1 1年<貸款期限≤10年，年齡＋貸款期限≤ 60年，二手商業(yè)用 房已使用年限＋貸款年限≤ 30年。 （五）個人商業(yè)用房風險點及防控 7.雙人調查 ?6?1 個人商業(yè)用房貸款必須實行雙人調查制度，必要時應 實行入戶調查 8.貸款擔保 ?6?1 必須以所購商業(yè)用房設定抵押擔保 ?6?1 一手個人商業(yè)用房貸款中，原則上要求由開發(fā)商為貸 款提供階段性保證擔保，且按揭樓盤有權準入行可根 據(jù)合作項目風險狀況或所在區(qū)域整體風險情況，要求 開發(fā)商適當延長階段性擔保期限。 （五）個人商業(yè)用房風險點及防控 9.強制保險 ?6?1 原則上要求借款人對個人商業(yè)用房貸款中的抵押物 投保財產(chǎn)險或綜合險 ?6?1 在保險單上明確農業(yè)銀行為被保險人，并將保險單 正本交經(jīng)營行保管。 ?6?1 保險期限不得短于貸款期限，保險金額不得少于貸 款金額。 10.貸款發(fā)放的前提條件 ?6?1 一手商業(yè)用房貸款須在按揭樓盤取得竣工驗收合格 證明、辦妥抵押（預告）登記之后發(fā)放 ?6?1 二手商業(yè)用房須房屋買賣合同合法、有效且辦妥房 地產(chǎn)轉移登記和抵押登記之后發(fā)放 （六）個人綜合消費貸款風險點及防控 案例四：調查不盡職 虛假騙貸得逞 案例五：嚴格支付管理 杜絕挪作他用 1、客戶信用風險 2、抵押物風險 3、資金使用風險 資金使用風險 （六）個人綜合消費貸款風險點及防控 （六）個人綜合消費貸款風險點及防控 ☆客戶信用風險 借款人的信用風險是個人綜合消費貸款首要控制的 風險因素，主要在貸前調查環(huán)節(jié)要對借款人的還款 意愿和還款能力進行準確和全面的了解，并加以判 斷。 還款意愿。從借款人身份、家庭情況、信用記錄 狀況等綜合評價借款人還款意愿。 還款能力。通過調查了解借款人的盈利能力、所 擁有資產(chǎn)情況來總體判斷借款人的還款能力。 ☆抵押物風險 1、優(yōu)先發(fā)展以房地產(chǎn)抵押為主的個人綜合消費貸款， 抵押房產(chǎn)權證應齊全，抵押房產(chǎn)對應的土地性質必須是 國有，變現(xiàn)能力較強。 2、規(guī)范抵押物的評估和價值確認。采取外評的，要由 我行認可的評估機構進行評估，外評結果需內評確認后， 方可作為我行認可的抵押物價值。 3、完善抵押登記手續(xù)。以抵押方式辦理的貸款經(jīng)審批 同意后，由我行相關人員陪同客戶到房地產(chǎn)登記管理部 門辦妥抵押登記手續(xù)，不得委托中介機構或第三方代為 辦理，客戶經(jīng)理須將《房地產(chǎn)他項權證書》交由會計部 門入庫保管。 （六）個人綜合消費貸款風險點及防控 ☆☆資金使用風險 資金使用風險 加強對客戶資金用途的監(jiān)管 加強對客戶資金用途的監(jiān)管，，嚴防客戶移用貸款資金 嚴防客戶移用貸款資金 違規(guī)流入股市 違規(guī)流入股市、、高利貸等高風險領域： 高利貸等高風險領域： 一是借款人必須向貸款行提供確認消費行為的相關資 一是借款人必須向貸款行提供確認消費行為的相關資 料或文件； 料或文件； 二是客戶經(jīng)理要及時給與必要的預警提示 二是客戶經(jīng)理要及時給與必要的預警提示，，杜絕客戶 杜絕客戶 移用貸款思想； 移用貸款思想； 三是加強貸后資金使用監(jiān)管 三是加強貸后資金使用監(jiān)管，，及時跟蹤貸款資金流向 及時跟蹤貸款資金流向，， 發(fā)現(xiàn)客戶違約使用貸款資金的 發(fā)現(xiàn)客戶違約使用貸款資金的，，須立即采取有效措施 須立即采取有效措施，， 提前收回貸款本息 提前收回貸款本息。。 （六）個人綜合消費貸款風險點及防控 （七）下崗失業(yè)人員小額擔保 貸款風險點及防范措施 １、客戶信用風險。 2、代償風險。 客戶信用風險： 下崗失業(yè)人員收入不穩(wěn)定，信用較低，第一還款來源無保 障。 （七）下崗失業(yè)人員小額擔保 貸款風險點及防范措施 ☆代償風險 貸款行應與擔保機構簽訂協(xié)議，明確擔保程序、 擔保義務和其它涉及雙方合作的事宜，并且必 須明確約定借款人不能按期足額償還貸款時， 擔保機構應在三個月內履行清償責任，貸款行 可直接從擔保基金賬戶中扣劃借款人所欠貸款、 利息及罰息等相關規(guī)定，有效地防范信貸風險。 貸款行應及時建立和完善擔?；鸬某掷m(xù)補充 機制，不斷提高擔保基金的代償能力。同時， 貸款行要加強財政貼息的管理，每季及時向當 地財政部門申請貼息資金。 （八）個人汽車消費貸款風險點及防控 案例六：調查不盡職，虛假資料騙車貸 （八）個人汽車消費貸款風險點及防控 主要風險點 1、假 2、貸款管理不落實 3、經(jīng)銷商管理不到位 1、克隆貸款資料 克隆貸款資料。即當經(jīng)銷商與多家銀行合作 時，經(jīng)銷商將已與甲銀行合作辦貸的客戶資 料重新復印一套交由乙銀行辦理貸款，這套 資料以及購車可能是真實的，但已辦理了貸 款。經(jīng)銷商在借款人不知情的情況下，利用 乙銀行操作不規(guī)范、不與借款人見面、不進 行相關購車行為真實性的事實核查等管理漏 洞，騙取銀行信貸資金，造成“一車多貸”。 （八）個人汽車消費貸款風險點及防控 1、虛假還貸，掩蓋騙貸事實 以上所述的簡單造假手段，危害不足以如此之大。因 為經(jīng)銷商挪用之后，只要貸款出現(xiàn)還款不正常，銀行 可以馬上察覺并通過貸后管理發(fā)現(xiàn)騙貸的事實。主要 是在貸款早期，經(jīng)銷商利用騙貸所得的一小部分資金 實現(xiàn)每月正常月供還款，大大降低了銀行貸后管理發(fā) 現(xiàn)問題的難度。 如YNZT公司騙貸案件，2004年7月份發(fā)放的假按揭， 至2005年1月份發(fā)現(xiàn)存在假按揭可能時，仍在正常還款， 這給騙貸案件帶來極大的隱蔽性。當經(jīng)銷商的現(xiàn)金流 確實出現(xiàn)較大問題，或準備攜款潛逃時，所有的風險 才會大量暴露。 （八）個人汽車消費貸款風險點及防控 虛抬車價，高貸低購 通過虛抬車價的方式實現(xiàn)高貸低購，可實現(xiàn) 兩個目的。 一個是幫助借款人實現(xiàn)“零首付”購車，甚 至“負首付”購車； 另一種就是經(jīng)銷商挪用高貸部分的差額。 這種騙貸往往帶有較大的隱蔽性，其特點是 借款人及購車行為均真實，只是在車價上有 虛假成分。當虛抬幅度并不很大或者貸款車 型并不十分普遍時發(fā)現(xiàn)這種騙貸存在一定的 難度。 （八）個人汽車消費貸款風險點及防控 （八）個人汽車消費貸款風險點及防控 2、貸款管理不落實 對借款人的審核，只注重身份證件的核查，而 對約見客戶，主要關系人當面簽訂借款合同把 關不嚴，造成經(jīng)銷商利用真實或虛假身份材料 大量套取貸款； 在審查環(huán)節(jié)，對首付款和交易行為真實性審核 不嚴，造成未能及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)銷商套貸的行為； 在貸后管理上對購車發(fā)票、機動車登記證等重 要單證的載明信息不進行認真核對，對于各種 票據(jù)汽車發(fā)動機號、車架號，以及購車人不符 等現(xiàn)象也未能及時發(fā)現(xiàn)和制止； 出現(xiàn)逾期后，一些行沒有按照貸后管理的要求 進行及時的催收，造成風險進一步擴大。 （八）個人汽車消費貸款風險點及防控 3、經(jīng)銷商管理不到位 汽車消費貸款的操作貫穿著汽車經(jīng)銷商的準入、 對客戶的調查、核實汽車交易行為、辦理汽車落 戶登記、辦理抵押登記、相關保險等復雜過程， 如果在不了解業(yè)務、不具備條件的情況下盲目開 展此項業(yè)務，將面臨較多的風險點。 一是經(jīng)銷商推薦客戶，第一時間接觸客戶，為其 合伙套貸提供了條件； 二是經(jīng)銷商協(xié)助辦理貸款手續(xù)，經(jīng)辦行調查人員 與客戶單獨接觸少，不易發(fā)現(xiàn)問題； 三是一部分經(jīng)銷商協(xié)助管理還貸資金，為其挪用 客戶資金提供了條件； 四是由于經(jīng)銷商的介入，零售業(yè)務批發(fā)受理，為 經(jīng)銷商挪用騙貸提供了可能。 （八）個人汽車消費貸款風險點及防控 防控措施： 1、強化借款人主體管理 2、加強對個人借款人的準入考核 3、加強經(jīng)銷商準入與退出機制管理 4、加強汽車貸款操作過程中外調的要求 5、規(guī)定經(jīng)銷商辦理機動車輛登記證書的時限 6、提高檔案管理要求，切實加強識別風險能力 （八）個人汽車消費貸款風險點及防控 防控措施： 1、強化借款人主體管理 要求加強貸前調查工作的同時，突出汽車貸 款中對借款人主體的管理要求。要求堅持合 同面簽制度、借據(jù)面簽制度;借款人還貸資金 必須直接存入在開戶行開立的儲蓄存折或銀 行卡，禁止經(jīng)銷商、掛靠運輸公司代理銀行 收取還貸資金等。 （八）個人汽車消費貸款風險點及防控 2、加強對個人借款人的準入考核 突出借款人準入的把關，在源頭上確保有還 款能力的客戶進入。這體現(xiàn)在對借款人信用 評分測算、人民銀行征信系統(tǒng)查詢、借款人 所有債務支出與收入比控制、對收入證明真 實性要求等。 （八）個人汽車消費貸款風險點及防控 3、加強經(jīng)銷商準入與退出機制管理 《細則》細化了對經(jīng)銷商的管理，按經(jīng)銷商 在合作鏈條中在風險控制中所承擔的風險程 度將經(jīng)銷商細化為合作經(jīng)銷商、組合擔保經(jīng) 銷商、唯一擔保經(jīng)銷商三類，針對不同的經(jīng) 銷商規(guī)定了不同的準入條件、審批程序及退 出機制等。 （八）個人汽車消費貸款風險點及防控 4、加強汽車貸款操作過程中外調的要求 針對汽車貸款中可能出現(xiàn)的假單據(jù)，包括假 發(fā)票、假注冊登記證等，要加強與稅務機關、 公安機關車輛管理部門、運輸管理部門等外 部單位的合作。利用外部力量，充分核實購 車發(fā)票、機動車輛登記證書等重要單據(jù)的真 實有效性，確保借款購車行為的真實性。 （八）個人汽車消費貸款風險點及防控 5、規(guī)定經(jīng)銷商辦理機動車輛登記證書的時限 自用車：“貸款發(fā)放后一月內上述購車檔案仍未提 交或要素前后不符問題未得更正和合理解釋，暫停 審批通過該經(jīng)銷商項下借款人的汽車貸款”—— 《自用車貸款操作流程》 商用車：先辦妥注冊登記，后發(fā)放貸款。 銀行要單獨建立臺帳對注冊登記證進行日常管理， 一旦有逾期未交付注冊登記證的車輛，或交付的注 冊登記證所載明的車主、車型、車架號、發(fā)動機號 等信息與銀行記載不符的情況，該經(jīng)銷商所有汽車 貸款暫時停止發(fā)放，直至將符合要求的注冊登記證 交付銀行。 （八）個人汽車消費貸款風險點及防控 6、提高檔案管理要求，切實加強識別風 險能力 |
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