沒(méi)想到，節(jié)后上班第一天的深夜，在佰仕會(huì)的主群里，就爆發(fā)了一場(chǎng)關(guān)于“城市更新是否與房地產(chǎn)對(duì)立”的大討論。事由是因我轉(zhuǎn)了一篇城視窗對(duì)高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫的專訪《蘇鑫｜城市更新的潛力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅開(kāi)發(fā)》，有認(rèn)真的房地產(chǎn)公司老總對(duì)此提出質(zhì)疑，認(rèn)為應(yīng)該是“‘房地產(chǎn)’中有‘城市更新’，‘城市更新’中中‘住宅開(kāi)發(fā)’，‘住宅開(kāi)發(fā)’中也有‘城市更新’”。因此，大家關(guān)于城市更新與房地產(chǎn)的概念與邏輯展開(kāi)了激烈爭(zhēng)論。

特別理解這個(gè)時(shí)點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商意味著什么，自從萬(wàn)科發(fā)出“活下去”的悲鳴，市場(chǎng)上雖然爭(zhēng)論的聲音不少，但我們看見(jiàn)的行動(dòng)是，恒大在降價(jià)賣房，碧桂園也在降價(jià)賣房，整個(gè)國(guó)慶假期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是最無(wú)心休假的，各種可能的渠道都被想著拿來(lái)售房，比如假日期間堵車的高速公路邊，比如碧桂園選擇贊助羅胖的新節(jié)目《知識(shí)就是力量》。在這個(gè)時(shí)點(diǎn)討論任何關(guān)于開(kāi)發(fā)時(shí)代的終結(jié)，對(duì)于還在這個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)上堅(jiān)守的人們來(lái)說(shuō)，都是一種刺耳的聲音。

萬(wàn)科為代表最不能為同行所接受的言論大概就是“去房地產(chǎn)化”，他們說(shuō)“不要再提房地產(chǎn)了，以后只有不動(dòng)產(chǎn)。不要再說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商了，以后只有城市運(yùn)營(yíng)商！”。因此會(huì)有前面所說(shuō)的質(zhì)疑，質(zhì)疑者不服氣的是：難道住宅開(kāi)發(fā)就不是城市更新？難道城市居住環(huán)境的改善不是城市更新？難道城市不是用來(lái)生活的？怎么能排除掉生活環(huán)境的更新？

既然爭(zhēng)論由我而引起，我就有必要來(lái)做個(gè)解釋：我以為在拿“城市更新”來(lái)與“住宅開(kāi)發(fā)”來(lái)做語(yǔ)境的對(duì)比時(shí)，顯然指的不是說(shuō)干的事情有什么不同，或者說(shuō)造出來(lái)的房子有什么物理上的不同，而是指商業(yè)邏輯上的截然不同，一個(gè)是針對(duì)城市發(fā)展的服務(wù)業(yè)內(nèi)容，另一個(gè)則是住宅產(chǎn)品的生產(chǎn)銷售過(guò)程，屬于制造業(yè)范疇。單純的住宅開(kāi)發(fā)當(dāng)然也可以說(shuō)在改變城市的面貌，但要論城市更新，應(yīng)該是城市肌理的改變，僅有住宅絕對(duì)不夠，所以從住宅開(kāi)發(fā)商向城市運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)變，變的是商業(yè)邏輯，是系統(tǒng)思維。

接下來(lái)的討論讓我受益匪淺。

有做出過(guò)網(wǎng)紅項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)公司老總說(shuō)：城市更新絕不是簡(jiǎn)單的物理狀態(tài)的更新，更多的是文化、生活方式、產(chǎn)業(yè)和商業(yè)，以及居住環(huán)境的更新，還應(yīng)包含城市交通體系、公共服務(wù)和各種公共設(shè)施，最終更新的是人和人的價(jià)值觀，從而推動(dòng)城市向更好的資源配置、生活環(huán)境、生活品質(zhì)而進(jìn)階。就生活角度，社區(qū)商業(yè)和社區(qū)服務(wù)是很多城市在過(guò)去的城市建設(shè)開(kāi)發(fā)中欠缺考慮的，就應(yīng)該通過(guò)城市更新來(lái)重新完善。比如上海的聯(lián)洋社區(qū)，就值得好好借鑒。

我一直很尊敬的商業(yè)地產(chǎn)老前輩說(shuō)：地產(chǎn)人談城市更新容易往開(kāi)發(fā)邏輯走，滿滿的拆舊建新想法；政府官員應(yīng)該更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)和城市功能，不過(guò)也有的官員地本位意識(shí)強(qiáng)，跟商人也沒(méi)什么區(qū)別。正解是：城是什么？城是圍墻，代表著安全的生活；市是什么？市是生產(chǎn)和交易，是城市人群賴以生存的生活來(lái)源。這是城市最基本的功能，由此衍生出滿足人們生活生產(chǎn)以及生存之上的各種功能：教育、娛樂(lè)、社交、醫(yī)療、交通等。當(dāng)這些城市區(qū)域或功能老化、陳舊需要改造和升級(jí)了，就應(yīng)該“城市更新”。上海世博會(huì)說(shuō)“城市讓生活更美好”，城市對(duì)應(yīng)生活，生活通過(guò)商業(yè)化的開(kāi)發(fā)就是房地產(chǎn)。

另外一位我一直很欣賞很有見(jiàn)地的小兄弟說(shuō)：我覺(jué)得對(duì)于“房地產(chǎn)”，還是要先摸清它的基礎(chǔ)邏輯，然后評(píng)估我們之前的玩法到了什么階段，外部環(huán)境的邊界到哪兒了，是不是有“回歸”基礎(chǔ)邏輯的趨勢(shì)，就可以研究出這個(gè)趨勢(shì)下的套利機(jī)會(huì)。城市更新是在城市發(fā)展過(guò)程中一直貫穿始終的，不是新東西，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，萬(wàn)變不離其宗，根本邏輯從未改變過(guò)。舉例子來(lái)說(shuō)，杭州的法云安縵就是個(gè)幾百年小村莊的“更新”。房地產(chǎn)不過(guò)就是“地權(quán)+空間”的價(jià)值重塑過(guò)程，原有空間的格局往往限制用途的可能，工業(yè)廠房為什么會(huì)成為城市更新的主要方向，便宜是一方面，具有“改”的可能性也是很重要的原因。

那位最開(kāi)始的質(zhì)疑者說(shuō)：我所理解的住宅開(kāi)發(fā)，不是簡(jiǎn)單的蓋可以住可以交易的房子，而是承載著城市局部功能，滿足部分人群生活方式需求的居住社區(qū)。這恰恰是過(guò)去20年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該補(bǔ)上的一課。城市更新的一項(xiàng)重要內(nèi)容就應(yīng)該是城市居住社區(qū)的更新。我說(shuō)：是的，我也不認(rèn)為用“一刀切”的方式去限制老城區(qū)里的住宅新建和改造就是城市治理的良策！他說(shuō)：我希望未來(lái)能少一些更新，慢一些更新，這是房地產(chǎn)應(yīng)背負(fù)的責(zé)任！

很有意思，在大家討論城市更新的時(shí)候，總是不自覺(jué)會(huì)說(shuō)起上海的案例。就好像在我們今年的城市更新論壇上，關(guān)于“老城復(fù)興”我們請(qǐng)來(lái)的案例分享者就都來(lái)自上海，而且代表著不同的城市更新思路：“上?？偵虝?huì)”的更新思路是對(duì)歷史建筑的保護(hù)和再利用，是尊重歷史的城市更新；“愚園路改造”則是針對(duì)一條人們生活著的歷史風(fēng)貌街區(qū)的一連串微更新，是正視當(dāng)下的城市更新；“米域這里”改造的是已經(jīng)失去市場(chǎng)價(jià)值的廢棄商場(chǎng)，用年輕人喜歡的方式進(jìn)行重構(gòu)，就是面向未來(lái)的城市更新。這就是大家說(shuō)的，只要城市還在不斷的發(fā)展，城市更新就會(huì)一直進(jìn)行下去，城市更新存在的意義就是讓城市的生活更加美好!

另外一個(gè)很有意思的地方，上述這些參加討論者大多也都與上海相關(guān)，要么就常駐上海，要么就是在上海做過(guò)項(xiàng)目。你能看出他們的討論和我們?cè)谄渌鼒?chǎng)合看到的其他地方的人的討論有很大的不同，那就是他們不會(huì)僅限于概念層面的虛構(gòu)，而更看重真實(shí)的底層邏輯。就以城市更新來(lái)說(shuō)，上海不僅有更豐富的案例，而且上海的城市更新案例往往更符合算賬邏輯，無(wú)論是小到幾百萬(wàn)的改造，還是大到幾十億的投資，無(wú)論是民間資本操刀，還是國(guó)有平臺(tái)的作品，他們都會(huì)在各種細(xì)節(jié)上體現(xiàn)著精細(xì)，不會(huì)有多余動(dòng)作，不會(huì)豪賭未來(lái)。

還有一個(gè)上海城市更新的特殊之處是在于其特殊的資本環(huán)境。無(wú)論大家對(duì)于城市更新與房地產(chǎn)是如何看待的，恐怕都不會(huì)否認(rèn)進(jìn)行城市更新投資的關(guān)鍵還是在于如何實(shí)現(xiàn)資本的閉環(huán)，也就是所謂的“投融管退”該如何實(shí)現(xiàn)。很有意思的，相比國(guó)內(nèi)的其他城市（包括北深廣），上海聚集著最多的資本關(guān)注，這里既是外資機(jī)構(gòu)來(lái)華投資的首選，也孕育著國(guó)內(nèi)最大最多的財(cái)富管理機(jī)構(gòu)（諾亞、鉅派都誕生在上海），還有資產(chǎn)管理做的最好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和它們背后的那一批資管精英，更有上海證交所為代表的國(guó)內(nèi)最大的資本交易平臺(tái)，它們不正代表著“投融管退”各個(gè)環(huán)節(jié)的主流？或許也正因?yàn)橛羞@樣的底氣，上海的城市更新才層出不窮，永遠(yuǎn)帶給我們驚喜！