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記者 張奕 2017，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革深化之年。 萬(wàn)科，這家25年前就進(jìn)入上海的龍頭房企，越來(lái)越體會(huì)到“供給”二字的深意。 “如果深入研究當(dāng)前我國(guó)消費(fèi)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求和住房供給、公共服務(wù)痛點(diǎn)，會(huì)發(fā)現(xiàn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革落在房地產(chǎn)領(lǐng)域的任務(wù)，遠(yuǎn)非去庫(kù)存那么單一?！比f(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、上海區(qū)域本部首席執(zhí)行官?gòu)埡ＵJ(rèn)為。 擺脫購(gòu)地賣(mài)房的傳統(tǒng)路徑依賴(lài)和房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性規(guī)律，如何尋求從單一住宅開(kāi)發(fā)商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型？如何實(shí)現(xiàn)從供給住房到供給服務(wù)，從引領(lǐng)居住產(chǎn)品需求到引領(lǐng)消費(fèi)升級(jí)需求？萬(wàn)科在上海的實(shí)踐或具備房企轉(zhuǎn)型的樣本意義。 在七寶：從造房子到造生態(tài) 閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)黨委書(shū)記嚴(yán)俊記得，1992年時(shí)的七寶鎮(zhèn)，還是上海中心城區(qū)地圖上找不到的郊區(qū)小鎮(zhèn)，常住人口只有2萬(wàn)多，沒(méi)有大型的住宅小區(qū)、百貨商店。而目前，七寶鎮(zhèn)人口已近30萬(wàn)，城市化率高達(dá)93%。 七寶的發(fā)展，是上海城市發(fā)展的一個(gè)縮影。萬(wàn)科在七寶的25年，也講述了一個(gè)房企在城市從建設(shè)到服務(wù)的故事。 上海萬(wàn)科1992年起在七寶地區(qū)開(kāi)發(fā)城市花園項(xiàng)目，20年來(lái)，累計(jì)在七寶建造了約70萬(wàn)平方米住宅。“以萬(wàn)科為代表的40多家房地產(chǎn)公司，先后開(kāi)發(fā)建設(shè)了大量高品質(zhì)的住宅，推動(dòng)了七寶地區(qū)的城市化進(jìn)程?！眹?yán)俊說(shuō)。 上世紀(jì)末啟動(dòng)的住房制度改革，開(kāi)啟了房地產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代。隨著上海城市化率以及第三產(chǎn)業(yè)比重不斷提高，城市發(fā)展逐漸由規(guī)模擴(kuò)張型增長(zhǎng)，向提升城市功能內(nèi)涵轉(zhuǎn)變。 “未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的不再是需求不足的問(wèn)題，而是需求改變了，相應(yīng)的產(chǎn)品、質(zhì)量和服務(wù)能不能同步跟上的問(wèn)題?！睆埡１硎?，以前房子賣(mài)完，房地產(chǎn)商和“客戶(hù)”的關(guān)系也就基本終結(jié)了，但服務(wù)經(jīng)濟(jì)條件下，需要進(jìn)一步分析城市人群構(gòu)成及其多元需求，研究從供給側(cè)出發(fā)，如何提供適配產(chǎn)品，以不斷提升城市的居住形態(tài)、文化形態(tài)和生活方式。 2013年，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮提出，萬(wàn)科將從專(zhuān)注住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商。“熱帶雨林”是萬(wàn)科“城市配套服務(wù)商”定位在上海區(qū)域的系統(tǒng)化、個(gè)性化表達(dá)?！∠罗D(zhuǎn)◆5版 （上接第1版）在萬(wàn)科看來(lái)，熱帶雨林是世界上生命力最強(qiáng)的生態(tài)系統(tǒng)，它有幾個(gè)特點(diǎn)：第一、物種復(fù)雜多樣，彼此間生物鏈緊密關(guān)聯(lián)，互相依賴(lài)、互相循環(huán)；第二，自然形成，不設(shè)定生長(zhǎng)方向，適用于新物種意外發(fā)生和進(jìn)化；第三，此消彼長(zhǎng)，對(duì)抗力、穩(wěn)定力強(qiáng)，對(duì)外界變化可實(shí)現(xiàn)自我調(diào)節(jié)。 萬(wàn)科在傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)之外，又拓展了產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等業(yè)務(wù)模塊，構(gòu)建了產(chǎn)品建造營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)平臺(tái)以及金融資管和城市更新板塊，所有板塊相互關(guān)聯(lián)，形成一張“熱帶雨林體系全景圖”?！拔覀冎荚诮ㄔO(shè)一個(gè)如'熱帶雨林’般的生態(tài)系統(tǒng)，核心是包容創(chuàng)新和協(xié)同發(fā)展。”張海說(shuō)。 以七寶鎮(zhèn)為例，20多年間，萬(wàn)科除了相繼建設(shè)多個(gè)住宅小區(qū)，還建成了萬(wàn)科雙語(yǔ)學(xué)校、社區(qū)嵌入式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)智匯坊、SOHO型辦公樓項(xiàng)目七寶國(guó)際、大型購(gòu)物中心七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)等，形成了一個(gè)微縮版的“萬(wàn)科集”。 “萬(wàn)科在七寶鎮(zhèn)的實(shí)踐，不僅是其內(nèi)部構(gòu)建生態(tài)系統(tǒng)的過(guò)程，也順應(yīng)了上海城市生態(tài)打造的需要，根據(jù)城市產(chǎn)業(yè)多元化、人口結(jié)構(gòu)變化的要求，重構(gòu)產(chǎn)業(yè)生態(tài)、社會(huì)生態(tài)和房地產(chǎn)生態(tài)?！鄙虾Ｉ鐣?huì)科學(xué)院國(guó)經(jīng)中心上海分中心副秘書(shū)長(zhǎng)陳建勛評(píng)述道。 在鎮(zhèn)坪路：跨界合作服務(wù)養(yǎng)老 上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)鎮(zhèn)坪路地鐵站附近一幢曾經(jīng)乏人問(wèn)津的辦公樓，最近引起了不少老年家庭的關(guān)注。很快，一個(gè)由上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海萬(wàn)科、上海中醫(yī)藥大學(xué)三方合作的醫(yī)養(yǎng)照護(hù)機(jī)構(gòu)“望年薈”將投入試運(yùn)營(yíng)。老年家庭感興趣的是，這里“拎包入住”，提供菜單式專(zhuān)業(yè)照護(hù)服務(wù)；交通便利，小輩探視方便；大樓1-4層，便是岳陽(yáng)醫(yī)院門(mén)診部，就醫(yī)近在咫尺。 上海戶(hù)籍人口中，60歲及以上老年人口占比已達(dá)31.6％。龐大的老年人居住、養(yǎng)老需求為城市精細(xì)化管理提出了新的要求。 地產(chǎn)界一度風(fēng)靡“養(yǎng)老地產(chǎn)”概念，但其實(shí)質(zhì)，還是蓋房賣(mài)樓，不能很好跟進(jìn)老年人的養(yǎng)護(hù)、醫(yī)療。市場(chǎng)的信號(hào)越來(lái)越強(qiáng)烈：要更好滿(mǎn)足老年群體的多元需求，供給側(cè)的跨界合作勢(shì)在必行。 上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海萬(wàn)科、上海中醫(yī)藥大學(xué)就是因?yàn)檫@樣的共識(shí)而坐在了一起。三方各自有土地、物業(yè)、資本、醫(yī)療、管理等優(yōu)勢(shì)資源，但又分屬?lài)?guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)和事業(yè)單位不同的性質(zhì)，跨界合作的前提是尋求更為有效的機(jī)制創(chuàng)新。 上海申養(yǎng)投資管理股份有限公司便是上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海萬(wàn)科、上海中醫(yī)藥大學(xué)以股權(quán)投資形式，外加經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)持股所組建的混合所有制企業(yè)，將地產(chǎn)集團(tuán)旗下一處效益低下的辦公樓盤(pán)活，改建成了“望年薈”項(xiàng)目。 “目前上海申養(yǎng)的管理團(tuán)隊(duì)，大部分是80后、90后，充滿(mǎn)干勁和活力?！睋?jù)上海申養(yǎng)副總經(jīng)理劉珂介紹，除了定位為照護(hù)機(jī)構(gòu)的“望年薈”系列，上海申養(yǎng)還推出了定位為長(zhǎng)者公寓的“瀾悅”系列、社區(qū)為老服務(wù)中心的“智匯坊”系列和康復(fù)護(hù)理院的申養(yǎng)康復(fù)系列，預(yù)計(jì)今年內(nèi)，將有10家不同類(lèi)型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開(kāi)業(yè)。 上海的軌道交通，在短短20多年間，實(shí)現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)里程世界第一，客流量世界第二的飛躍。 在萬(wàn)科上海區(qū)域的“熱帶雨林”生態(tài)系統(tǒng)中，對(duì)TOD（地鐵上蓋綜合體）也有所嘗試。位于青浦徐涇的軌道交通17號(hào)線徐盈路地鐵站，是一個(gè)地鐵車(chē)輛的停車(chē)場(chǎng)所在地。上海萬(wàn)科和上海申通集團(tuán)合作，對(duì)地塊進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)。 “相當(dāng)于把停放、檢修、養(yǎng)護(hù)地鐵車(chē)輛的停車(chē)場(chǎng)變成了一個(gè)大廠房，蓋上5萬(wàn)平方米的屋頂，然后在屋頂上面繼續(xù)開(kāi)發(fā)其他形態(tài)的產(chǎn)品，包括商業(yè)、辦公、住宅?！鄙虾Ｈf(wàn)科“天空之城”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，除了探索節(jié)約集約利用土地資源，這也是公共基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域一個(gè)微型的PPP（政府和社會(huì)資本合作）項(xiàng)目。停車(chē)場(chǎng)80%的建設(shè)資金由上海萬(wàn)科承擔(dān)，今后通過(guò)可售物業(yè)的銷(xiāo)售，將一部分資金回籠，用于地鐵市政工程的建設(shè)。 在臨汾街道：參與城市更新 上海在上報(bào)國(guó)務(wù)院審批的《上海市城市總體規(guī)劃（2016—2040）》中提出了建設(shè)成為卓越的全球城市的新目標(biāo)，令有志于轉(zhuǎn)型的開(kāi)發(fā)商們關(guān)注。 “未來(lái)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該積極投身城市更新，激發(fā)城市新能量?！睆埡ＵJ(rèn)為，城市更新項(xiàng)目多具有體量小、碎片化、限制多等特征，對(duì)改造方案多樣性、靈活性和定制化提出較高的要求。要充分考慮上海新一輪總體規(guī)劃提出的“以15分鐘社區(qū)生活圈作為營(yíng)造社區(qū)生活的基本單元，在居民步行可達(dá)范圍內(nèi)，配備生活所需的基本服務(wù)功能與公共活動(dòng)空間，形成安全、友好、舒適的社會(huì)基本生活平臺(tái)”。 去年，上海萬(wàn)科與上海生物制品研究所簽署了延安西路1262號(hào)地塊的整體租賃合約，獲得其在上海的首個(gè)主城區(qū)城市更新項(xiàng)目。該地塊內(nèi)包括兩棟歷史保護(hù)建筑——1930年建成的孫科別墅和1924年建成的美國(guó)哥倫比亞鄉(xiāng)村總會(huì)。萬(wàn)科計(jì)劃在實(shí)施歷史建筑修繕的同時(shí)，將其打造成一個(gè)周邊城市居民步行即可到達(dá)的功能復(fù)合的開(kāi)放式活力社區(qū)，包含文創(chuàng)、辦公、餐飲、時(shí)尚等更為豐富的業(yè)態(tài)。 隨著城市的發(fā)展，上海老舊小區(qū)的改造及物業(yè)治理問(wèn)題，也成為社會(huì)綜合治理的新課題。上海萬(wàn)科用自己的專(zhuān)業(yè)能力協(xié)助政府對(duì)老舊小區(qū)實(shí)行更新改造，并為其提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，讓老舊社區(qū)居民也能享受與時(shí)代同步的生活品質(zhì)。萬(wàn)科將其視作為“企業(yè)公民”應(yīng)該努力的方向。 陽(yáng)曲小區(qū)是靜安區(qū)臨汾路街道轄區(qū)內(nèi)一處有著30年房齡的老公房小區(qū)。作為靜安區(qū)“美麗家園”試點(diǎn)項(xiàng)目，靜安區(qū)政府邀請(qǐng)萬(wàn)科一同進(jìn)行該小區(qū)的升級(jí)改造。萬(wàn)科物業(yè)重構(gòu)了針對(duì)老舊小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)體系，接管陽(yáng)曲小區(qū)后，得到了居民的贊許，靜安區(qū)也開(kāi)始推廣萬(wàn)科的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。 在閔行區(qū)“美麗家園”建設(shè)中，萬(wàn)科針對(duì)老社區(qū)“三花佳苑”內(nèi)公共空間設(shè)施老舊、環(huán)境擁擠、公共綠地總量少等問(wèn)題，進(jìn)行“微改造”，增加了數(shù)百個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，并提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。 “上海萬(wàn)科的探索證明，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)可以在與城市更新、科創(chuàng)中心建設(shè)、服務(wù)長(zhǎng)三角、城市生活方式轉(zhuǎn)型相結(jié)合中，成為城市配套服務(wù)者、城市生態(tài)構(gòu)造者、社會(huì)責(zé)任承擔(dān)者。”陳建勛表示。 |
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來(lái)自： 老沈閱覽 > 《灣區(qū)與城鎮(zhèn)化》
