【參加工作以來一直從事土地改革創(chuàng)新工作，89-98年直接參與創(chuàng)建了我國土地估價技術體系和估價制度體系；98-07年直接組織創(chuàng)建了我國土地招標拍賣掛牌出讓和協(xié)議出讓制度體系；07-17年組織建立了國土資源違法行為查處制度規(guī)范體系。這期間參與制訂了大量土地管理法規(guī)政策和規(guī)章標準，其中最能代表各階段工作成果的還應當是土地規(guī)程系列：89-98年的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》、《農用土地分等定級規(guī)程》；98-07年的《國有土地使用權出讓合同示范文本》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》、《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》；07-17年的《國土資源違法行為查處工作規(guī)程》、《國土資源部立案查處國土資源違法行為工作規(guī)范》等。】

《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權出讓規(guī)范》出臺背景：

1.1987年下半年，深圳市規(guī)劃國土局先后以協(xié)議、招標和拍賣方式向企業(yè)出讓了國有土地使用權，突破了國有土地使用權不允許轉讓的法律規(guī)定，直接促進了我國土地使用制度的改革。

2.1988年，我國《憲法》和《土地管理法》先后修改，將原來的“任何組織或個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式轉讓土地”，修改為“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式轉讓土地，土地使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓”。1990年5月國務院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。

3.1994年《城市房地產管理法》頒布，首次從法律層面明確了劃撥和出讓供地的范圍，確立了國有土地使用權出讓，地價評估、公布和土地市場交易制度。

4.1998年《土地管理法》、《土地管理法實施條例》修訂，確立了耕地保護制度、土地用途管制制度和土地有償使用制度等基本制度，還首次從法規(guī)上明確了出讓、租賃、作價出資等土地有償使用方式。

5.1999年1月，《國土資源部關于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權的通知》明確了經營性土地從有償使用到市場配置的具體方向和政策措施。

6.2001年4月，《國務院關于加強土地資產管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）下發(fā)，從嚴格控制建設用地供應總量、嚴格實行國有土地有償使用制度、大力推行招標拍賣、加強土地使用權轉讓管理、加強地價管理和規(guī)范土地審批的行政行為等六個方面，提出了具體的要求。

7.2002年5月，國土資源部頒布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》（國土資源部令11號）；2003年6月，國土資源部頒布《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》（國土資源部令第21號）。

8.2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合印發(fā)《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求嚴格執(zhí)行公開出讓制度，明確了歷史遺留問題的界定和處理時限，截止到2004年8月31日，即“8.31大限”。

9.2004年10月，《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號），明確提出：“推進土地資源的市場化配置。嚴格控制劃撥用地范圍，經營性基礎設施用地要逐步實行有償使用。運用價格機制抑制多占、濫占和浪費土地。除現(xiàn)行規(guī)定必須實行招標、拍賣、掛牌出讓的用地外，工業(yè)用地也要創(chuàng)造條件逐步實行招標、拍賣、掛牌出讓。經依法批準利用原有劃撥土地進行經營性開發(fā)建設的，應當按照市場價補繳土地出讓金。經依法批準轉讓原劃撥土地使用權的；應當在土地有形市場公開交易，按照市場價補繳土地出讓金；低于市場價交易的，政府應當行使優(yōu)先購買權。”

10.2006年8月，《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號），明確規(guī)定“工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價標準”。

應該說，國家先后出臺了一系列土地招標拍賣掛牌出讓和協(xié)議出讓的規(guī)定，但這些規(guī)定散見于不同的法規(guī)政策和文件中，相互之間不夠銜接、不夠具體，有的規(guī)定還相互矛盾，各地工作中難以把握，為此，2005-2006年，我們組織相關方面對土地出讓的相關規(guī)定進行梳理、分類和細化，集成了與土地有償使用和土地出讓相關的法律法規(guī)政策和文件，形成了可操作性的土地出讓規(guī)范，2006年5月31日，國土資源部以國土資發(fā)【2006】114號文頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》。兩個規(guī)范目前仍是各地國有土地出讓的主要依據(jù)。

《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》明確了招標拍賣掛牌出讓的依據(jù)、范圍、類型、程序、標準和用地預申請（勾地）、出讓公告、出讓須知、申請書、確認書等相關文書參考格式。

目 次

前言·· I

1 適用范圍·· - 1 -

2 引用的標準和文件·· - 1 -

3 依據(jù)·· - 1 -

4 總則·· - 2 -

5 公布出讓計劃，確定供地方式·· - 4 -

6 編制、確定出讓方案·· - 5 -

7 地價評估，確定出讓底價·· - 5 -

8 編制出讓文件·· - 6 -

9 發(fā)布出讓公告·· - 7 -

10 申請和資格審查·· - 9 -

11 招標拍賣掛牌活動實施——招標·· - 11 -

12 招標拍賣掛牌活動實施——拍賣·· - 14 -

13 招標拍賣掛牌活動實施——掛牌·· - 15 -

14 簽訂出讓合同，公布出讓結果·· - 17 -

15 核發(fā)《建設用地批準書》，交付土地·· - 17 -

16 辦理土地登記·· - 17 -

17 資料歸檔·· - 17 -

附錄A 國有土地使用權出讓預申請書示范文本·· - 19 -

附錄B 國有土地使用權出讓公告文本格式·· - 20 -

附錄C 國有土地使用權出讓須知示范文本·· - 30 -

附錄D 投標[競買]申請書示范文本·· - 54 -

附錄E 投標[競買]資格確認書示范文本·· - 55 -

附錄F 國有土地使用權招標出讓投標書示范文本·· - 56 -

附錄G 國有土地使用權掛牌出讓競買報價單示范文本·· - 57 -

附錄H 授權委托書示范文本·· - 58 -

附錄I 中標通知書示范文本·· - 59 -

附錄J 成交確認書示范文本·· - 60 -

前 言

為完善國有土地使用權出讓制度，規(guī)范國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓行為，統(tǒng)一程序和標準，優(yōu)化土地資源配置，推進土地市場建設，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》等規(guī)定，制定本規(guī)范。

本規(guī)范的附錄B為招標拍賣掛牌出讓公告應當使用的文本格式，附錄A、附錄C、附錄D、附錄E、附錄F、附錄G、附錄H、附錄I、附錄J為招標拍賣掛牌出讓活動中所需其他文本的示范格式。

本規(guī)范由國土資源部提出并歸口。

本規(guī)范起草單位：國土資源部土地利用管理司，國土資源部土地整理中心，遼寧省國土資源廳，江蘇省國土資源廳，福建省國土資源廳，山東省國土資源廳，廣東省國土資源廳，深圳市國土資源和房產管理局。

本規(guī)范主要起草人員：廖永林、冷宏志、岳曉武、雷愛先、高永、謝量雄、宋玉波、黃啟才、潘光明、涂高坤、王聯(lián)珠、牟傲風、葉衛(wèi)東、鐘松釔、林立淼、申亮、陳梅英、周旭、沈飛、張昉。

本規(guī)范參加起草人員（以姓氏筆畫為序）：于世專、馬尚、王薇、車長志、鄧岳方、葉元蓬、葉東、任釗洪、關文榮、劉顯祺、劉祥元、劉瑞平、朱育德、閆洪溪、嚴政、吳永高、吳迪、吳海洋、張萬中、張英奇、李延榮、李曉娟、李曉斌、束克欣、楊玉芳、楊江正、肖建軍、陳永真、陳國慶、林君衡、羅演廣、祝軍、胡立兵、胡紅兵、趙春華、郝吉虎、高志云、徐建設、秦水龍、錢友根、梁紅、黃文波、韓建國、韓洪偉、靳薇、潘洪嵩、魏成、魏莉華。

本規(guī)范由國土資源部負責解釋。

1 適用范圍

在中華人民共和國境內以招標、拍賣或者掛牌方式出讓國有土地使用權，適用本規(guī)范；以招標、拍賣或者掛牌方式租賃國有土地使用權、出讓國有土地他項權利，參照本規(guī)范執(zhí)行。

以招標、拍賣或者掛牌方式轉讓國有土地使用權，以及依法以招標、拍賣或者掛牌方式流轉農民集體建設用地使用權，可參照本規(guī)范執(zhí)行。

2 引用的標準和文件

下列標準和文件所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構成本規(guī)范的條文。本規(guī)范頒布時，所示版本均為有效。使用本規(guī)范的各方應使用下列各標準和文件的最新版本。

GB/T 18508-2001 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》

國土資發(fā)[2000]303號《國有土地使用權出讓合同示范文本》

國土資發(fā)[2001]255號《全國土地分類》

國土資發(fā)[2004]232號《工業(yè)建設項目用地控制指標》

3 依 據(jù)

（1）《中華人民共和國土地管理法》

（2）《中華人民共和國城市房地產管理法》

（3）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》

（4）《中華人民共和國行政許可法》

（5）《中華人民共和國合同法》

（6）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

（7）《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預防腐敗體系實施綱要》（中發(fā)[2005]3號）

（8）《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》（國發(fā)[2001]15號）

（9）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）

（10）《中共中央紀委監(jiān)察部關于領導干部利用職權違反規(guī)定干預和插手建設工程招投標、經營性土地使用權出讓、房地產開發(fā)與經營等市場經濟活動，為個人和親友謀取私利的處理規(guī)定》（中紀發(fā)[2004]3號）

（11）《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》（國土資源部令第11號）

4 總 則

4．1 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權內涵

本規(guī)范所稱招標出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ恕⒆匀蝗撕推渌M織參加國有土地使用權投標，根據(jù)投標結果確定土地使用者的行為。

本規(guī)范所稱拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為。

本規(guī)范所稱掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果或現(xiàn)場競價結果確定土地使用者的行為。

4．2 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權原則

（1）公開、公平、公正；

（2）誠實信用。

4．3 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權范圍

（1）供應商業(yè)、工業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；

（2）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；

（3）劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（4）劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（5）出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

4．4 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權組織實施

4．4．1 實施主體

國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓由市、縣國土資源管理部門組織實施。

4．4．2 組織方式

市、縣國土資源管理部門實施招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權活動，可以根據(jù)實際情況選擇以下方式：

（1）市、縣國土資源管理部門自行辦理；

（2）市、縣國土資源管理部門指定或授權下屬事業(yè)單位具體承辦；

（3）市、縣國土資源管理部門委托具有相應資質的交易代理中介機構承辦。

4．4．3 協(xié)調決策機構

國有土地使用權出讓實行集體決策。市、縣國土資源管理部門根據(jù)實際情況，可以成立國有土地使用權出讓協(xié)調決策機構，負責協(xié)調解決出讓中的相關問題，集體確定有關事項。

4．4．4 土地招標拍賣掛牌主持人

國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓活動，應當由符合國土資源部確定的土地招標拍賣掛牌主持人條件并取得資格的人員主持進行。

4．4．5 招標拍賣掛牌出讓程序

（1）公布出讓計劃，確定供地方式；

（2）編制、確定出讓方案；

（3）地價評估，確定出讓底價；

（4）編制出讓文件；

（5）發(fā)布出讓公告；

（6）申請和資格審查；

（7）招標拍賣掛牌活動實施；

（8）簽訂出讓合同，公布出讓結果；

（9）核發(fā)《建設用地批準書》，交付土地；

（10）辦理土地登記；

（11）資料歸檔。

4．5 地方補充規(guī)定

地方可對本規(guī)范做出補充規(guī)定或實施細則，并報上一級國土資源管理部門備案。

5 公布出讓計劃，確定供地方式

5．1 市、縣國土資源管理部門應當將經批準的國有土地使用權出讓計劃向社會公布。有條件的地方可以根據(jù)供地進度安排，分階段將國有土地使用權出讓計劃細化落實到地段、地塊，并將相關信息及時向社會公布。國有土地使用權出讓計劃以及細化的地段、地塊信息應當同時在中國土地市場網（www.landchina.com）上公布。

5．2 市、縣國土資源管理部門公布國有土地使用權出讓計劃、細化的地段、地塊信息，應當同時明確用地者申請用地的途徑和方式，公開接受用地申請。

5．3 需要使用土地的單位和個人（以下簡稱意向用地者）應當根據(jù)公布的國有土地使用權出讓計劃、細化的地段、地塊信息以及自身用地需求，向市、縣國土資源管理部門提出用地申請。

5．4 用地預申請

為充分了解市場需求情況，科學合理安排供地規(guī)模和進度，有條件的地方，可以建立用地預申請制度。單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，并承諾愿意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據(jù)土地出讓計劃和土地市場情況，適時組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，并通知提出該宗地用地預申請的單位或個人參加。提出用地預申請的單位、個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低于其承諾的土地價格。

5．5 根據(jù)意向用地者申請情況，符合4．3規(guī)定條件的土地使用權出讓，應當采取招標拍賣掛牌方式。對不能確定是否符合4．3規(guī)定條件的具體宗地，可由國有土地使用權出讓協(xié)調決策機構集體認定。

對具有綜合目標或特定社會、公益建設條件、開發(fā)建設要求較高、僅有少數(shù)單位和個人可能有受讓意向的土地使用權出讓，可以采取招標方式，按照綜合條件最佳者得的原則確定受讓人；其他的土地使用權出讓，應當采取招標、拍賣或掛牌方式，按照價高者得的原則確定受讓人。

采用招標方式出讓國有土地使用權的，應當采取公開招標方式。對土地使用者有嚴格的限制和特別要求的，可以采用邀請招標方式。

6 編制、確定出讓方案

6．1 編制招標拍賣掛牌出讓方案

市、縣國土資源管理部門應當會同城市規(guī)劃管理等有關部門，依據(jù)國有土地使用權出讓計劃、城市規(guī)劃等，編制國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓方案。

國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓方案應當包括：擬出讓地塊的具體位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時間、供地方式、建設時間等。屬于綜合用地的，應明確各類具體用途、所占面積及其各自的出讓年期。對于各用途不動產之間可以分割，最終使用者為不同單位、個人的，應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期；對于多種用途很難分割、最終使用者唯一的，也可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限50年確定出讓年期。

6．2 招標拍賣掛牌出讓方案報批

國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓方案應按規(guī)定報市、縣人民政府批準。

7 地價評估，確定出讓底價

7．1 地價評估

市、縣國土資源管理部門應當根據(jù)擬出讓地塊的條件和土地市場情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。

地價評估由市、縣國土資源管理部門或其所屬事業(yè)單位組織進行，根據(jù)需要也可以委托具有土地估價資質的土地或不動產評估機構進行。

7．2 確定底價

有底價出讓的，市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協(xié)調決策機構應當根據(jù)土地估價結果、產業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定出讓底價和投標、競買保證金。招標出讓的，應當同時確定標底；拍賣和掛牌出讓的，應當同時確定起叫價、起始價等。

標底、底價確定后，在出讓活動結束之前應當保密，任何單位和個人不得泄露。

8 編制出讓文件

市、縣國土資源管理部門應當根據(jù)經批準的招標拍賣掛牌出讓方案，組織編制國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓文件。

8．1 招標出讓文件應當包括：

（1）招標出讓公告或投標邀請書

（2）招標出讓須知

（3）標書

（4）投標申請書

（5）宗地界址圖

（6）宗地規(guī)劃指標要求

（7）中標通知書

（8）國有土地使用權出讓合同

（9）其他相關文件

8．2 拍賣出讓文件應當包括：

（1）拍賣出讓公告

（2）拍賣出讓須知

（3）競買申請書

（4）宗地界址圖

（5）宗地規(guī)劃指標要求

（6）成交確認書

（7）國有土地使用權出讓合同

（8）其他相關文件

8．3 掛牌出讓文件應當包括：

（1）掛牌出讓公告

（2）掛牌出讓須知

（3）競買申請書

（4）掛牌競買報價單

（5）宗地界址圖

（6）宗地規(guī)劃指標要求

（7）成交確認書

（8）國有土地使用權出讓合同

（9）其他相關文件

9 發(fā)布出讓公告

9．1 發(fā)布公告

國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓公告應當由市、縣國土資源管理部門發(fā)布。出讓公告應當通過中國土地市場網和當?shù)赝恋赜行问袌霭l(fā)布，也可同時通過報刊、電視臺等媒體公開發(fā)布。

出讓公告應當至少在招標拍賣掛牌活動開始前20日發(fā)布，以首次發(fā)布的時間為起始日。

經批準的出讓方案已明確招標、拍賣、掛牌具體方式的，應當發(fā)布具體的“國有土地使用權招標出讓公告”、“國有土地使用權拍賣出讓公告”或“國有土地使用權掛牌出讓公告”；經批準的出讓方案未明確招標、拍賣、掛牌具體方式的，可以發(fā)布“國有土地使用權公開出讓公告”，發(fā)布公開出讓公告的，應當明確根據(jù)申請截止時的申請情況確定具體的招標、拍賣或掛牌方式。

出讓公告可以是單宗地的公告，也可以是多宗地的聯(lián)合公告。

9．2 公告內容

9．2．1 招標出讓公告應當包括以下內容：

（1）出讓人的名稱、地址、聯(lián)系電話等，授權或指定下屬事業(yè)單位以及委托代理機構進行招標的，還應注明其機構的名稱、地址和聯(lián)系電話等；

（2）招標地塊的位置、面積、用途、開發(fā)程度、規(guī)劃指標要求、土地使用年限和建設時間等；

（3）投標人的資格要求及申請取得投標資格的辦法；

（4）獲取招標文件的時間、地點及方式；

（5）招標活動實施時間、地點，投標期限、地點和方式等；

（6）確定中標人的標準和方法；

（7）支付投標保證金的數(shù)額、方式和期限；

（8）其他需要公告的事項。

9．2．2 拍賣出讓公告應當包括以下內容：

（1）出讓人的名稱、地址、聯(lián)系電話等，授權或指定下屬事業(yè)單位以及委托代理機構進行拍賣的，還應注明其名稱、地址和聯(lián)系電話等；

（2）拍賣地塊的位置、面積、用途、開發(fā)程度、規(guī)劃指標要求、土地使用年限和建設時間等；

（3）競買人的資格要求及申請取得競買資格的辦法；

（4）獲取拍賣文件的時間、地點及方式；

（5）拍賣會的地點、時間和競價方式；

（6）支付競買保證金的數(shù)額、方式和期限；

（7）其他需要公告的事項。

9．2．3 掛牌出讓公告應當包括以下內容：

（1）出讓人的名稱、地址、聯(lián)系電話等，授權或指定下屬事業(yè)單位以及委托代理機構進行掛牌的，還應注明其機構名稱、地址和聯(lián)系電話等；

（2）掛牌地塊的位置、面積、用途、開發(fā)程度、規(guī)劃指標要求、土地使用年限和建設時間等；

（3）競買人的資格要求及申請取得競買資格的辦法；

（4）獲取掛牌文件的時間、地點及方式；

（5）掛牌地點和起止時間；

（6）支付競買保證金的數(shù)額、方式和期限；

（7）其他需要公告的事項。

9．3 公告調整

公告期間，出讓公告內容發(fā)生變化的，市、縣國土資源管理部門應當按原公告發(fā)布渠道及時發(fā)布補充公告。涉及土地使用條件變更等影響土地價格的重大變動，補充公告發(fā)布時間距招標拍賣掛牌活動開始時間少于20日的，招標拍賣掛牌活動相應順延。

發(fā)布補充公告的，市、縣國土資源管理部門應當書面通知已報名的申請人。

10 申請和資格審查

10．1 申請人

國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓的申請人，可以是中華人民共和國境內外的法人、自然人和其他組織，但法律法規(guī)對申請人另有限制的除外。

申請人可以單獨申請，也可以聯(lián)合申請。

10．2 申請

申請人應在公告規(guī)定期限內交納出讓公告規(guī)定的投標、競買保證金，并根據(jù)申請人類型，持相應文件向出讓人提出競買、競投申請：

（1）法人申請的，應提交下列文件：

①申請書；

② 法人單位有效證明文件；

③ 法定代表人的有效身份證明文件；

④ 申請人委托他人辦理的，應提交授權委托書及委托代理人的有效身份證明文件；

（2）自然人申請的，應提交下列文件：

① 申請書；

② 申請人有效身份證明文件；

③ 申請人委托他人辦理的，應提交授權委托書及委托代理人的身份證明文件；

④ 保證金交納憑證；

⑤招標拍賣掛牌文件規(guī)定需要提交的其他文件。

（3）其他組織申請的，應提交下列文件：

① 申請書；

② 表明該組織合法存在的文件或有效證明；

③ 表明該組織負責人身份的有效證明文件；

④ 申請人委托他人辦理的，應提交授權委托書及委托代理人的身份證明文件；

（4）境外申請人申請的，應提交下列文件：

① 申請書；

② 境外法人、自然人、其他組織的有效身份證明文件；

③申請人委托他人辦理的，應提交授權委托書及委托代理人的有效身份證明文件；

④ 保證金交納憑證；

⑤ 招標拍賣掛牌文件規(guī)定需要提交的其他文件。

上述文件中，申請書必須用中文書寫，其他文件可以使用其他語言，但必須附中文譯本，所有文件的解釋以中文譯本為準。

（5）聯(lián)合申請的，應提交下列文件：

① 聯(lián)合申請各方共同簽署的申請書；

②聯(lián)合申請各方的有效身份證明文件；

③聯(lián)合競買、競投協(xié)議，協(xié)議要規(guī)定聯(lián)合各方的權利、義務，包括聯(lián)合各方的出資比例，并明確簽訂《國有土地使用權出讓合同》時的受讓人；

④申請人委托他人辦理的，應提交授權委托書及委托代理人的有效身份證明文件；

（6）申請人競得土地后，擬成立新公司進行開發(fā)建設的，應在申請書中明確新公司的出資構成、成立時間等內容。出讓人可以根據(jù)招標拍賣掛牌出讓結果，先與競得人簽訂《國有土地使用權出讓合同》，在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

10．3 受理申請及資格審查

出讓人應當對出讓公告規(guī)定的時間內收到的申請進行審查。

經審查，有下列情形之一的，為無效申請：

（1）申請人不具備競買資格的；

（2）未按規(guī)定交納保證金的；

（3）申請文件不齊全或不符合規(guī)定的；

（4）委托他人代理但委托文件不齊全或不符合規(guī)定的；

（5）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

經審查，符合規(guī)定條件的，應當確認申請人的投標或競買資格，并通知其參加招標拍賣掛牌活動。采用招標或拍賣方式的，取得投標或競買資格者不得少于3個。

10．4 出讓人應當對申請人的情況進行保密。

10．5 申請人對招標拍賣掛牌文件有疑問的，可以書面或者口頭方式向出讓人咨詢，出讓人應當為申請人咨詢以及查詢出讓地塊有關情況提供便利。根據(jù)需要，出讓人可以組織申請人對擬出讓地塊進行現(xiàn)場踏勘。

11 招標拍賣掛牌活動實施——招標

11．1 投標

市、縣國土資源管理部門應當按照出讓公告規(guī)定的時間、地點組織招標投標活動。投標活動應當由土地招標拍賣掛牌主持人主持進行。

投標開始前，招標主持人應當現(xiàn)場組織開啟標箱，檢查標箱情況后加封。

投標人應當在規(guī)定的時間將標書及其他文件送達指定的投標地點，經招標人登記后，將標書投入標箱。

招標公告允許郵寄投標文件的，投標人可以郵寄，但以招標人在投標截止時間前收到的方為有效。招標人登記后，負責在投標截止時間前將標書投入標箱。

投標人投標后，不可撤回投標文件，并對投標文件和有關書面承諾承擔責任。投標人可以對已提交的投標文件進行補充說明，但應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前書面通知招標人并將補充文件送達至投標地點。

11．2 開標

招標人按照招標出讓公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。開標應當由土地招標拍賣掛牌主持人主持進行。招標主持人邀請投標人或其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱。

標箱開啟后，招標主持人應當組織逐一檢查標箱內的投標文件，經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。

開標過程應當記錄。

11．3 評標

按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組。按照綜合條件最佳者得的原則確定中標人的，招標人應當成立評標小組進行評標。

11．3．1 評標小組由出讓人、有關專家組成，成員人數(shù)為5人以上的單數(shù)。有條件的地方，可建立土地評標專家?guī)?，每次評標前隨機從專家?guī)熘谐槿≡u標小組專家成員。

11．3．2 招標人應當采取必要的措施，保證評標在嚴格保密的情況下進行。

11．3．3 評標小組可以要求投標人對投標文件中含義不明確的內容做出必要的澄清或者說明，但澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

11．3．4 評標小組對投標文件進行有效性審查。有下列情形之一的，為無效投標文件：

（1）投標文件未密封的；

（2）投標文件未加蓋投標人印鑒，也未經法定代表人簽署的；

（3）投標文件不齊備、內容不全或不符合規(guī)定的；

（4）投標人對同一個標的有兩個或兩個以上報價的；

（5）委托投標但委托文件不齊全或不符合規(guī)定的；

（6）評標小組認為投標文件無效的其他情形。

11．3．5 評標要求

評標小組應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行綜合評分，根據(jù)綜合評分結果確定中標候選人。

評標小組應當根據(jù)評標結果，按照綜合評分高低確定中標候選人排序，但低于底價或標底者除外。同時有兩個或兩個以上申請人的綜合評分相同的，按報價高低排名，報價也相同的，可以由綜合評分相同的申請人通過現(xiàn)場競價確定排名順序。投標人的投標價均低于底價或投標條件均不能夠滿足標底要求的，投標活動終止。

11．4 定標

招標人應當根據(jù)評標小組推薦的中標候選人確定中標人。招標人也可以授權評標小組直接確定中標人。

按照價高者得的原則確定中標人的，由招標主持人根據(jù)開標結果，直接宣布報價最高且不低于底價者為中標人。有兩個或兩個以上申請人的報價相同且同為最高報價的，可以由相同報價的申請人在限定時間內再行報價，或者采取現(xiàn)場競價方式確定中標人。

11．5 發(fā)出《中標通知書》

確定中標人后，招標人應當向中標人發(fā)出《中標通知書》，并同時將中標結果通知其他投標人。

《中標通知書》應包括招標人與中標人的名稱，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及雙方簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點等內容。

《中標通知書》對招標人和中標人具有法律效力，招標人改變中標結果，或者中標人不按約定簽訂《國有土地使用權出讓合同》、放棄中標宗地的，應當承擔法律責任。

12 招標拍賣掛牌活動實施——拍賣

12．1 市、縣國土資源管理部門應當按照出讓公告規(guī)定的時間、地點組織拍賣活動。拍賣活動應當由土地招標拍賣掛牌主持人主持進行。

12．2 拍賣會按下列程序進行：

（1）拍賣主持人宣布拍賣會開始；

（2）拍賣主持人宣布競買人到場情況；

設有底價的，出讓人應當現(xiàn)場將密封的拍賣底價交給拍賣主持人，拍賣主持人現(xiàn)場開啟密封件。

（3）拍賣主持人介紹拍賣地塊的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃指標要求、建設時間等；

（4）拍賣主持人宣布競價規(guī)則

拍賣主持人宣布拍賣宗地的起叫價、增價規(guī)則和增價幅度，并明確提示是否設有底價。在拍賣過程中，拍賣主持人可根據(jù)現(xiàn)場情況調整增價幅度。

（5）拍賣主持人報出起叫價，宣布競價開始；

（6）競買人舉牌應價或者報價；

（7）拍賣主持人確認該競買人應價或者報價后繼續(xù)競價；

（8）拍賣主持人連續(xù)三次宣布同一應價或報價而沒有人再應價或出價，且該價格不低于底價的，拍賣主持人落槌表示拍賣成交，拍賣主持人宣布最高應價者為競得人。成交結果對拍賣人、競得人和出讓人均具有法律效力。最高應價或報價低于底價的，拍賣主持人宣布拍賣終止。

12．3 簽訂《成交確認書》

確定競得人后，拍賣人與競得人當場簽訂《成交確認書》。拍賣人或競得人不按規(guī)定簽訂《成交確認書》的，應當承擔法律責任。競得人拒絕簽訂《成交確認書》也不能對抗拍賣成交結果的法律效力。

《成交確認書》應包括拍賣人與競得人的名稱，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及雙方簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點等內容。

《成交確認書》對拍賣人和競得人具有法律效力，拍賣人改變拍賣結果的，或者競得人不按約定簽訂《國有土地使用權出讓合同》、放棄競得宗地的，應當承擔法律責任。

拍賣過程應當制作拍賣筆錄。

13 招標拍賣掛牌活動實施——掛牌

市、縣國土資源管理部門應當按照出讓公告規(guī)定的時間、地點組織掛牌活動。掛牌活動應當由土地招標拍賣掛牌主持人主持進行。

13．1 公布掛牌信息

在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，掛牌人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃指標要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易地點掛牌公布。掛牌時間不得少于10個工作日。

13．2 競買人報價

符合條件的競買人應當填寫報價單報價。有條件的地方，可以采用計算機系統(tǒng)報價。

競買人報價有下列情形之一的，為無效報價：

（1）報價單未在掛牌期限內收到的；

（2）不按規(guī)定填寫報價單的；

（3）報價單填寫人與競買申請文件不符的；

（4）報價不符合報價規(guī)則的；

（5）報價不符合掛牌文件規(guī)定的其他情形。

13．3 確認報價

掛牌主持人確認該報價后，更新顯示掛牌價格，繼續(xù)接受新的報價。有兩個或兩個以上競買人報價相同的，先提交報價單者為該掛牌價格的出價人。

13．4 掛牌截止

掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。設有底價的，出讓人應當在掛牌截止前將密封的掛牌底價交給掛牌主持人，掛牌主持人現(xiàn)場打開密封件。在公告規(guī)定的掛牌截止時間，競買人應當出席掛牌現(xiàn)場，掛牌主持人宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。

13．4．1 掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌主持人宣布掛牌活動結束，并按下列規(guī)定確定掛牌結果：

（1）最高掛牌價格不低于底價的，掛牌主持人宣布掛牌出讓成交，最高掛牌價格的出價人為競得人；

（2）最高掛牌價格低于底價的，掛牌主持人宣布掛牌出讓不成交。

13．4．2 有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，即屬于掛牌截止時有兩個或兩個以上競買人要求報價的情形，掛牌主持人應當宣布掛牌出讓轉入現(xiàn)場競價，并宣布現(xiàn)場競價的時間和地點，通過現(xiàn)場競價確定競得人。

13．5 現(xiàn)場競價

現(xiàn)場競價應當由土地招標拍賣掛牌主持人主持進行，取得該宗地掛牌競買資格的競買人均可參加現(xiàn)場競價?，F(xiàn)場競價按下列程序舉行：

（1）掛牌主持人應當宣布現(xiàn)場競價的起始價、競價規(guī)則和增價幅度，并宣布現(xiàn)場競價開始?，F(xiàn)場競價的起始價為掛牌活動截止時的最高報價增加一個加價幅度后的價格。

（2）參加現(xiàn)場競價的競買人按照競價規(guī)則應價或報價。

（3）掛牌主持人確認該競買人應價或者報價后繼續(xù)競價。

（4）掛牌主持人連續(xù)三次宣布同一應價或報價而沒有人再應價或出價，且該價格不低于底價的，掛牌主持人落槌表示現(xiàn)場競價成交，宣布最高應價或報價者為競得人。成交結果對競得人和出讓人均具有法律效力。最高應價或報價低于底價的，掛牌主持人宣布現(xiàn)場競價終止。

在現(xiàn)場競價中無人參加競買或無人應價或出價的，以掛牌截止時出價最高者為競得人，但低于掛牌出讓底價者除外。

13．6 簽訂《成交確認書》

確定競得人后，掛牌人與競得人當場簽訂《成交確認書》。掛牌人或競得人不按規(guī)定簽訂《成交確認書》的，應當承擔法律責任。競得人拒絕簽訂《成交確認書》也不能對抗掛牌成交結果的法律效力。

《成交確認書》應包括掛牌人與競得人的名稱，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及雙方簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點等內容。

《成交確認書》對掛牌人和競得人具有法律效力，掛牌人改變掛牌結果的，或者競得人不按規(guī)定簽訂《國有土地使用權出讓合同》、放棄競得宗地的，應當承擔法律責任。

掛牌過程應當制作掛牌筆錄。

14 簽訂出讓合同，公布出讓結果

14．1 簽訂《國有土地使用權出讓合同》

招標拍賣掛牌出讓活動結束后，中標人、競得人應按照《中標通知書》或《成交確認書》的約定，與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

14．2 中標人、競得人支付的投標、競買保證金，在中標或競得后轉作受讓地塊的定金。其他投標人、競買人交納的投標、競買保證金，出讓人應在招標拍賣掛牌活動結束后5 個工作日內予以退還，不計利息。

14．3 公布出讓結果

招標拍賣掛牌活動結束后10個工作日內，出讓人應當將招標拍賣掛牌出讓結果通過中國土地市場網以及土地有形市場等指定場所向社會公布。

公布出讓結果應當包括土地位置、面積、用途、開發(fā)程度、土地級別、容積率、出讓年限、供地方式、受讓人、成交價格和成交時間等內容。

出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。

15 核發(fā)《建設用地批準書》，交付土地

市、縣國土資源管理部門向受讓人核發(fā)《建設用地批準書》，并按照《國有土地使用權出讓合同》、《建設用地批準書》確定的時間和條件將出讓土地交付給受讓人。

16 辦理土地登記

受讓人按照《國有土地使用權出讓合同》約定付清全部國有土地使用權出讓金，依法申請辦理土地登記，領取《國有土地使用證》，取得國有土地使用權。

17 資料歸檔

出讓手續(xù)全部辦結后，市、縣國土資源管理部門應當對宗地出讓過程中的用地申請、審批、招標拍賣掛牌活動、簽訂合同等各環(huán)節(jié)相關資料、文件進行整理，并按規(guī)定歸檔。應歸檔的宗地出讓資料包括：

（1）申請人的申請材料；

（2）宗地條件及相關資料；

（3）宗地評估資料；

（4）宗地出讓底價及集體決策記錄；

（5）宗地招標拍賣掛牌出讓方案；

（6）宗地出讓方案批復文件；

（7）招標拍賣掛牌出讓文件；

（8）招標拍賣掛牌活動實施過程的記錄資料

（9）《中標通知書》或《成交確認書》

（10）《國有土地使用權出讓合同》及出讓結果公布資料

（11）其他應歸檔的材料。