自1998年中國(guó)住宅商品化以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌。20年間，先后誕生了萬(wàn)科、恒大、碧桂園三個(gè)行業(yè)老大。在今年上半年的房企銷(xiāo)售額排行榜上，這三位大佬繼續(xù)領(lǐng)跑全行業(yè)。但鮮為人知的是，在成為老大的過(guò)程中，它們都經(jīng)歷過(guò)“成長(zhǎng)的煩惱”。

一騎絕塵的萬(wàn)科在2008年遭遇到“捐款門(mén)”、“降價(jià)門(mén)”、“質(zhì)量門(mén)”三重暴擊，擴(kuò)張迅猛的恒大在2012年又迎頭趕上國(guó)外機(jī)構(gòu)的大舉做空。聚光燈會(huì)帶來(lái)無(wú)限榮耀，也會(huì)放大企業(yè)的一切缺點(diǎn)。在飛速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，做老大從來(lái)不是件容易的事。

同樣的遭遇，碧桂園也不能幸免。在近三年業(yè)績(jī)復(fù)合增長(zhǎng)98%之后，擁有2700多個(gè)在建項(xiàng)目標(biāo)段的碧桂園在今年夏天也暴露了一系列建筑質(zhì)量問(wèn)題。與此同時(shí)，碧桂園的股價(jià)也曾一路走低。

萬(wàn)科、恒大這兩個(gè)曾經(jīng)的行業(yè)領(lǐng)頭羊，面對(duì)挫折進(jìn)行過(guò)多項(xiàng)調(diào)整，進(jìn)而證明了自己“做老大”的實(shí)力?？缭酱煺?，是房企老大的必經(jīng)之路，也是檢驗(yàn)房企成色的“試金石”。

管理跟不上擴(kuò)張，萬(wàn)科被困“500億魔咒”

人們或許已經(jīng)熟悉了近幾年碧桂園、恒大、萬(wàn)科在房企排行榜上的三足鼎立。倒退回十年前，沒(méi)有人敢懷疑萬(wàn)科的老大地位。這家1988年就涉足房地產(chǎn)的企業(yè)，曾創(chuàng)下中國(guó)房企的多項(xiàng)第一。

但2008年“5·12”汶川大地震發(fā)生后，時(shí)任萬(wàn)科董事會(huì)主席王石“禍從口出”?！捌髽I(yè)捐200萬(wàn)元是合適的”、“建議個(gè)人只捐10元”等言論，將王石和萬(wàn)科立即推進(jìn)了輿論的洪流中。

當(dāng)年9月，網(wǎng)絡(luò)上又流傳出一篇名為《萬(wàn)科松山湖會(huì)議紀(jì)要》的文章，為一年前王石發(fā)表的“拐點(diǎn)論”火上澆油?！叭f(wàn)科要發(fā)動(dòng)價(jià)格戰(zhàn)、清理門(mén)戶”等說(shuō)法由此甚囂塵上。盡管警方調(diào)查證明“松山湖”事件是子虛烏有，但人們往往更愿意相信陰謀。

雪上加霜的是，萬(wàn)科還頻繁發(fā)生了質(zhì)量事故。2008年9月，萬(wàn)科東莞松山湖1號(hào)1期的50多位業(yè)主因?yàn)橹T多工程質(zhì)量問(wèn)題，大鬧萬(wàn)科深圳總部。南京萬(wàn)科光明城市項(xiàng)目在當(dāng)年也曝出了戶型、工程質(zhì)量、裝修等問(wèn)題，

伴隨著“捐款門(mén)”、“降價(jià)門(mén)”、“質(zhì)量門(mén)”，2008年萬(wàn)科出現(xiàn)了史上第一次負(fù)增長(zhǎng)。從神壇跌落，萬(wàn)科只用了一年。

面對(duì)“捐款門(mén)”帶來(lái)的輿論危機(jī)，萬(wàn)科董事會(huì)迅速批準(zhǔn)了捐款1億元、重點(diǎn)捐助建設(shè)綿竹市遵道鎮(zhèn)的議案。2009年萬(wàn)科又設(shè)立了新聞發(fā)言人制度，原萬(wàn)科副總裁肖莉擔(dān)任當(dāng)時(shí)的萬(wàn)科新聞發(fā)言人，從此王石的言論只代表他個(gè)人。

在時(shí)任萬(wàn)科總裁郁亮看來(lái)，萬(wàn)科遭遇的這些危機(jī)并不是巧合?！皩?duì)中國(guó)企業(yè)來(lái)說(shuō)，500億是個(gè)坎。早年華為、海爾、聯(lián)想在三四百億的時(shí)候也都遇到了一些問(wèn)題，也都是由外部環(huán)境變化引發(fā)的。但真正的問(wèn)題在企業(yè)內(nèi)部。”

這種現(xiàn)象被稱為“500億魔咒”。500億規(guī)模的大企業(yè)，需要與之匹配的管理系統(tǒng)和平臺(tái)。2008年，萬(wàn)科出現(xiàn)了大量的質(zhì)量事件和工程事故，這充分暴露了企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大之后的管理系統(tǒng)壓力。

對(duì)此，王石在2008年內(nèi)部述職中檢討：“大是企業(yè)發(fā)展的結(jié)果，但不能把大當(dāng)成目標(biāo)?！庇袅羷t強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)科需要回到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的兩個(gè)原點(diǎn)：“一個(gè)點(diǎn)是客戶跟市場(chǎng)，一個(gè)點(diǎn)是股東跟員工”。

在“南京事件”之后，王石曾親自穿著白襪、戴著白手套去檢查南京項(xiàng)目。萬(wàn)科總部的工程部門(mén)、質(zhì)量部門(mén)、社會(huì)責(zé)任部門(mén)等幾個(gè)相關(guān)部門(mén)，也開(kāi)始對(duì)萬(wàn)科的產(chǎn)品進(jìn)行一次大面積的篩查。

回歸“為普通人造好房子”的原點(diǎn)，萬(wàn)科變得煥然一新。2010年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1081.6億元，首次邁過(guò)千億大關(guān)，當(dāng)年為了應(yīng)對(duì)危機(jī)進(jìn)行的多項(xiàng)變革宣告成功。而在十年之后，碧桂園將中國(guó)房企老大的門(mén)檻拉升至5500億元時(shí)，同樣的故事還將再度上演。

面對(duì)惡意做空，恒大打響“空襲保衛(wèi)戰(zhàn)”

2012年，又一匹地產(chǎn)黑馬橫空出世。當(dāng)年3月披露的業(yè)績(jī)顯示，恒大2011年共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額803.9億元，力壓綠地、保利、中海等老牌房企排名第二；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1219.9萬(wàn)平方米，更是擠下行業(yè)老大萬(wàn)科躍居第一。

當(dāng)年6月20日晚，美國(guó)做空機(jī)構(gòu)香櫞卻發(fā)布了長(zhǎng)達(dá)57頁(yè)的報(bào)告，稱恒大已資不抵債，一直向投資人匯報(bào)虛假的信息。報(bào)告還認(rèn)為，恒大濫用資本市場(chǎng)的支持以及政府貸款，并將股東的錢(qián)揮霍在個(gè)人的各種愛(ài)好上。

6月21日，恒大股價(jià)開(kāi)盤(pán)即大幅跳水，早盤(pán)振幅一度達(dá)到20%。截至收盤(pán)，恒大股價(jià)報(bào)收3.97港元。股票市值一度蒸發(fā)132億港元。

面對(duì)外國(guó)機(jī)構(gòu)的惡意指控，恒大迅速打響了“空襲保衛(wèi)戰(zhàn)”。21日中午12時(shí)30分，恒大發(fā)布澄清公告，聲明香櫞報(bào)告不實(shí)。一個(gè)小時(shí)后，恒大董事局主席許家印在廣州總部召開(kāi)電話會(huì)議，超過(guò)50位香港、內(nèi)陸機(jī)構(gòu)的投資經(jīng)理參與其中。

許家印在會(huì)上嚴(yán)正聲明：“對(duì)方的指責(zé)太荒唐了。一個(gè)上市公司賬上有多少現(xiàn)金，都是有會(huì)計(jì)師事務(wù)所在審計(jì)，怎么會(huì)虛假，不可能?！彼€怒斥：“我們的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)絕對(duì)真實(shí)，我們要全力以赴，拿起法律武器，嚴(yán)厲打擊！”

6月22日中午，恒大發(fā)布了詳細(xì)的澄清公告，從會(huì)計(jì)處理操作、銀行存款余額、體育項(xiàng)目投資等方面，對(duì)香櫞指責(zé)進(jìn)行逐條反駁。在當(dāng)日香港舉行的全球投資者大會(huì)上，許家印又與香港多家投行進(jìn)行了溝通。

隨即，香港八大投行接連發(fā)布評(píng)級(jí)，力挺恒大?；ㄆ煸谄涔嬷蟹Q：“經(jīng)過(guò)計(jì)算，認(rèn)為公司有充足的流動(dòng)性?！钡裸y甚至一度設(shè)定8.3港元的目標(biāo)價(jià)，比當(dāng)時(shí)恒大股價(jià)高出兩倍。高盛也發(fā)布了30頁(yè)的報(bào)告駁斥香櫞的質(zhì)疑。

6月26日，許家印斥資1068萬(wàn)元增持270萬(wàn)股恒大股份，再度表明對(duì)公司的信心。截至6月27日，恒大股價(jià)實(shí)現(xiàn)三連漲，區(qū)間漲幅1.51%，其股價(jià)維持在4元以上。“空襲保衛(wèi)戰(zhàn)”形勢(shì)已基本明朗。

這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的后續(xù)進(jìn)展是，7月3日，香櫞創(chuàng)始人安德魯·萊福特在接受?chē)?guó)內(nèi)媒體采訪時(shí)轉(zhuǎn)而改口，表示不能用“舞弊”和“欺騙”的稱呼指責(zé)恒大。但一天后恒大乘勝追擊，時(shí)任恒大副總裁賴立新正式就香櫞發(fā)布負(fù)面報(bào)告攻擊恒大一事，赴香港警務(wù)處報(bào)案。

盡管香櫞做空事件至此告于段落，但香港證監(jiān)會(huì)在2014年底又展開(kāi)了針對(duì)萊福特的調(diào)查，并指控香櫞針對(duì)恒大的做空?qǐng)?bào)告含有錯(cuò)誤和誤導(dǎo)信息。2016年，香港證監(jiān)會(huì)裁定，萊福特因散布虛假信息做空恒大被判五年內(nèi)禁入香港市場(chǎng)。

反觀被偷襲的恒大，良好的業(yè)績(jī)與及時(shí)的危機(jī)處理使其并沒(méi)有遭受太大損失。2016年，恒大成功超越萬(wàn)科登頂中國(guó)房企銷(xiāo)售冠軍。兩年之后，接棒房企銷(xiāo)售冠軍的碧桂園，也將面臨資本市場(chǎng)的重大考驗(yàn)。

遭遇相似問(wèn)題，碧桂園決心“刮骨療傷”

2017年，中國(guó)房企老大之位再次易主，這次突出重圍的是碧桂園。今年3月發(fā)布的業(yè)績(jī)顯示，碧桂園2017年共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額5508億元，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積6066萬(wàn)平方米，兩項(xiàng)指標(biāo)均位居行業(yè)第一。

截至去年年底，碧桂園共經(jīng)營(yíng)1468個(gè)項(xiàng)目，覆蓋中國(guó)大陸30個(gè)省、22個(gè)市、768個(gè)縣/鎮(zhèn)區(qū)。而銷(xiāo)售面積上排名第二的恒大，在去年年底擁有的項(xiàng)目數(shù)量為766個(gè)，僅為碧桂園的52.2%。

龐大的項(xiàng)目數(shù)量，意味著碧桂園即便按照以往的標(biāo)準(zhǔn)精益求精，出現(xiàn)問(wèn)題的可能仍將大大增加。萬(wàn)科曾遇到的“500億魔咒”，這次演變成“5500億魔咒”，施加到了碧桂園身上。

今年6~7月，碧桂園多地的建筑工地發(fā)生安全事故，造成了工人傷亡。與此同時(shí)，碧桂園的股價(jià)也曾開(kāi)啟下行路線。受棚改收緊、金融去杠桿等因素影響，6月7日至8月3日，碧桂園股價(jià)的累計(jì)跌幅達(dá)到37%。

安全事故有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人擅自趕工的原因，也有臺(tái)風(fēng)帶來(lái)的短時(shí)強(qiáng)降雨及陣風(fēng)的影響。至于股價(jià)下跌，這與碧桂園靚麗的業(yè)績(jī)顯然無(wú)關(guān)，而是更多的源于資本市場(chǎng)對(duì)內(nèi)房股的消極預(yù)期。

一時(shí)間“碧桂園大崩潰”、“高負(fù)債下的危局”等聳人聽(tīng)聞的字眼，出現(xiàn)在許多自媒體的標(biāo)題中。剛剛坐上頭把交椅的碧桂園或許會(huì)很無(wú)奈，萬(wàn)科和恒大遭受過(guò)的兩種挫折，恰好被它同時(shí)遇到了。

歷史證明，無(wú)論萬(wàn)科還是恒大，它們跨越挫折后都變得更加強(qiáng)大了。想要檢驗(yàn)自己房企老大的“含金量”，碧桂園必須直面問(wèn)題，解決問(wèn)題。

7月27日，針對(duì)近期發(fā)生的安全事故，碧桂園發(fā)表聲明稱，已通知所有施工合作單位立即停工，徹底排查和整改安全隱患。

三天后，碧桂園召開(kāi)投資者電話會(huì)議。除了披露整改情況外，碧桂園CFO伍碧君還透露，如果棚改貨幣化全部停止，對(duì)碧桂園的影響也僅為5%；公司只是近兩年發(fā)的內(nèi)陸公司債較多，目前資金充裕沒(méi)必要“拿貴錢(qián)”。

在8月3日的發(fā)布會(huì)，碧桂園總裁莫斌向死難者鞠躬道歉。他強(qiáng)調(diào)已對(duì)事故發(fā)生區(qū)域的管理團(tuán)隊(duì)做出降職或免職，并將根據(jù)政府調(diào)查報(bào)告對(duì)公司高層及他本人進(jìn)行追加處理。

對(duì)于碧桂園的積極整改，摩根大通、摩根士丹利等國(guó)際大行均給予正面評(píng)級(jí)。高盛更是在研報(bào)中稱，碧桂園已宣布采取行動(dòng)減少未來(lái)執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，相信其可克服短期挑戰(zhàn)。8月7日，碧桂園股票一改頹勢(shì)，大漲6.42%。

8月10日，碧桂園宣布成立安全生產(chǎn)委員會(huì)，由董事局主席楊國(guó)強(qiáng)擔(dān)任主任。8月21日，楊國(guó)強(qiáng)發(fā)布致投資者的一封信，稱將以“刮骨療傷”的決心，堅(jiān)決推進(jìn)安全生產(chǎn)突出問(wèn)題整改。

楊國(guó)強(qiáng)在信中強(qiáng)調(diào)，寧可放慢一些發(fā)展速度，追根溯源全面提升公司管理水平。莫斌同樣在21日的媒體溝通會(huì)上表示，碧桂園將放慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏，確保安全。所有的表態(tài)指向一個(gè)目標(biāo)，碧桂園將進(jìn)入“提質(zhì)控速”的新階段。

當(dāng)天，碧桂園還發(fā)布了2018年中期業(yè)績(jī)。截至6月底，碧桂園共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額4124.9億元，領(lǐng)先排名第二的恒大1000多億元。這份出色的業(yè)績(jī)，顯然為碧桂園在新階段“苦練內(nèi)功”創(chuàng)造了條件。

截至8月21日收盤(pán)，碧桂園股價(jià)大漲7.94%升至12.24港元。碧桂園一個(gè)月來(lái)的多項(xiàng)整改措施，初見(jiàn)成效。