今年房租的暴漲行情，比往年都“兇猛”許多。究竟是誰推高了房租？對此，網(wǎng)易研究局采訪了全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌。

60S要點速讀：

1、房租過快上漲最根本的原因是供求關(guān)系失衡，需求量大，供應量不夠。

2、房價上漲過快，租金偏低，租售比不合理，因此房東就開始漲房租了，他們的普遍預期是一年上漲5%甚至10%。

3、房價很不合理是導致房租上漲很重要的原因。

4、國家發(fā)展租賃市場的關(guān)鍵就是要增加供給。

以下為專訪精編：

網(wǎng)易研究局：房租過快上漲的原因何在？

顧云昌：首先，最根本的原因是供求關(guān)系失衡，需求量大，供應量不夠，房租就上漲了。

一般7、8月份房租上漲比較快，因為需求量增加了，新參加工作的畢業(yè)生進入租房的行列。但是今年房租上漲相對比較快，特別是北京、上海等大都市。北京市拆了許多房子，原來住在房子里的人必然要增加新的需求。有數(shù)據(jù)顯示，北京這兩年新增加的租房人數(shù)比商品房的增速還要快。

其次，從房價和租金收入比的角度來說，租金肯定是偏低的，因為房價上漲過快，租金偏低，租售比不合理，因此房東就開始漲房租了，他們的普遍預期是一年上漲5%甚至10%。

為什么7、8月份房租上漲，也有人說是中介公司在里面起了作用，好多房東都跟中介公司簽，可能房東跟中介簽的是1個月5000塊錢，中介除了要收1個月的房租做傭金，說不定還會在這個基礎(chǔ)上提高，租給租戶的時候可能就得六千，這種情況是會發(fā)生的。

此外，國家提倡租售并舉，發(fā)展租賃房，那些搞長租公寓的，比如萬科，租金開出來就比較高，這是因為他前段時期拿的土地價格比較惠民，房子蓋出來要保證盈利，肯定要抬高租金價格。老百姓們都知道了，雖然萬科的房子離城市比較遠，但是配套設施比較好，因此每平方米的租金比我的還高，這樣一來，老百姓就會跟風提高房租。

國家在推長租公寓，現(xiàn)在市場的實際租售比不可能支撐長租公寓日常運營，所以開發(fā)商一方面提高房租，一方面就是通過資產(chǎn)證券化來實現(xiàn)資金的循環(huán)，這樣一來，開發(fā)公司過去的資金循環(huán)是通過銷售來實現(xiàn)，現(xiàn)在通過出租房屋來循環(huán)的。雖然租金收入不足以支撐長租公寓的正常運營，但是這些開發(fā)商會通過資本市場的融資來占領(lǐng)市場，等著將來慢慢實現(xiàn)盈利，這樣也容易造成房租往上抬高。

網(wǎng)易研究局：供需關(guān)系不平衡是房租快速上漲最主要的原因嗎？

顧云昌：租房需求不僅包括要租房的人，還包括中介公司占領(lǐng)市場的需求，為了鋪市場，中介公司爭搶房源，必然形成對租賃房需求的增加。

網(wǎng)易研究局：您剛才提到，中國的租金回報率比較低，是否意味著現(xiàn)在的房租漲幅是正常的呢？

顧云昌：相對于高企的房價，租金顯然太低了。比如在國外，有錢人買套房子來出租，年化收益率在5%到6%，比把錢存銀行要合理得多，所以有錢人愿意買了房來出租。

而在中國買一套房子價格那么高，租金回報率只有1、1.5甚至2%，還不如存銀行。這就導致了有錢人不愿意買新房來出租，只有原來的房改房或者已經(jīng)出租的房子還會繼續(xù)出租，他為什么不去賣掉呢？因為以后房價還要進一步上升，房子空著就拿來出租，再加上原來買的房子價格很便宜，如果當時買的時候是100萬，租金1年5萬，那每年就有5%的回報。但是如果現(xiàn)在買一套房總價200萬，租金一年5萬的話，只有2.5的回報。所以現(xiàn)在往外租的肯定是老早買的房子，那個時候房價低。

總的來說，老百姓的租賃房源規(guī)模有限，沒有上升的空間。想買房的買不到，國家鼓勵租購同權(quán)，租房人士越來越多，供求關(guān)系始終處在不平衡的階段，所以導致房租快速上漲。

說到底，房價很不合理是導致房租上漲很重要的原因，人們有房價上漲的預期。如果國家控制房價了，房價不再上漲，房東就會把房子賣掉，比如這套房子300萬賣掉以后300萬回收，如果房子繼續(xù)出租，1年回報率只有1.5%—2%，不合算，還不如賣掉，畢竟300萬拿來理財或者放到銀行比出租房屋收益還高。這套房子本來是出租的，現(xiàn)在變成銷售的了，銷售市場增加了房源，出租市場房源減少了，供求關(guān)系進一步緊張。

房地產(chǎn)稅的出臺也會造成這種影響，房地產(chǎn)稅出臺之后，房子要交稅，這樣一來，房子就沒有什么盈利空間，有人會把多余的房子賣掉，這就會增加銷售市場的房源，減少出租市場的房源。

網(wǎng)易研究局：如何才能抑制房租過快上漲？

顧云昌：那就增加租賃房的供應。針對低收入家庭搞保障房、公租房、廉租房，再增加一些市場化的租賃房，總之，國家發(fā)展租賃市場的關(guān)鍵就是要增加供給。