白居易剛上京城的時(shí)候，別人看了他的名字就開玩笑說，“長安米貴，居大不易”。1200多年過去了，這點(diǎn)倒是一點(diǎn)沒變，在大城市租房就是貴，沒人能當(dāng)“白居易”。

買不起房早就是年輕人的共識了，大不了租房嘛，大家都是這么相互勸慰的。但你有沒有想過，有一天可能連租房都租不起了。

大家都覺得，租房貴是因?yàn)槿硕唷１热?018年初，有報(bào)道稱“春節(jié)后租房人數(shù)漲3倍，租金上漲3%至10%”。但是貴也得有個(gè)譜吧。辛辛苦苦賺的錢，一半都要給房東，真的只怪人多嗎？

房租漲了這個(gè)事情不假。據(jù)房天下租房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，到2018年3月，全國17個(gè)城市房租價(jià)格整體上升，年均上漲8%-15%，一線城市像北京漲幅25.9%，上海漲幅19.5%。但原因是人變多了嗎？好像不是。

如果跟上一年相比，這兩個(gè)城市的人口不是變多了，反而減少了。2017年末，北京城鎮(zhèn)常住人口比上年末少了3萬人，上海外來常住人口比上年末減少了7.52萬人。前瞻研究院的分析也顯示，2015年到2017年，北京的租房市場需求實(shí)際在下降，它預(yù)測2018年上海市的租房需求會小幅下降。

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2015年8月10日，某一線城市，自2012年起開始清退低端企業(yè)，控減流動(dòng)人口3.67萬人 。

那房租有沒有可能是被“炒上去”的呢？比如像某些文章說的，來了投機(jī)商，故意抬高房租的價(jià)格，導(dǎo)致租不起房。

要弄清楚這個(gè)問題，得看租房跟買房之間有什么不同。根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，影響房價(jià)的因素除了它的成本，比如土地價(jià)格、建筑成本之外，還有人們對它未來價(jià)值的預(yù)測。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的大部分原因，就是對未來租金變化的預(yù)期不同。所以房子除了實(shí)際價(jià)值，還有人們的期待價(jià)值，因此可能出現(xiàn)價(jià)格虛高的情況。

但租房不一樣，租來的房子就是一個(gè)消費(fèi)品，一個(gè)小區(qū)房價(jià)高人們還愿意買，是因?yàn)橄嘈潘苌担绻鈨r(jià)高，人們就會換個(gè)地方租房。因此，影響租房價(jià)格最大的因素是空置率，也就是市場上房子的存量。在美國休斯頓，當(dāng)空置率超過11%時(shí)，房租就會整體下降，反之則上升。

所以，即便有公司租下了城市里的部分房子裝修升級，也不會將整個(gè)地區(qū)的租價(jià)抬高，如果存量足夠，人們總能找到更便宜的房子。

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那很顯然，房租升高的直接原因就是房子不夠了，為什么會不夠？從近年來看，房源減少的主要原因是對棚戶區(qū)、群租房的改造。比如在上海張江地區(qū)，用八個(gè)月的時(shí)間就將1036套群租房降到了16套，而這樣的整治行動(dòng)各大城市都在進(jìn)行。

同時(shí)，新增租賃房源也在下降。2012年、2014年和2015年，住宅用地總量大幅減少，分別減少11.5、28.1和20.9%。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，從2017年8月到2018年2月，鏈家平臺租賃新增供給僅為2017年高峰的50%，租賃客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。

前面是講房租這一年為什么上漲，但不是說房租一上漲城市就出問題，因?yàn)槌鞘谢?、人口增多都會使房租上漲。但既然人口沒增多，房租上漲就有問題，而要看房租是否合理，常用的辦法就是看租金收入比。

?根據(jù)58同城的住房市場報(bào)告，2018年第一季度，北京以人均月租金價(jià)格2514元領(lǐng)跑全國，但2017年北京市的人均可支配收入也只有57230元，按照這個(gè)數(shù)字，房租要占去收入的50%以上。

國際通常認(rèn)可的房租收入比通常在30%以內(nèi)，超過這個(gè)數(shù)值，生活的壓力就會增大、品質(zhì)則相應(yīng)下降，但上海易居房地產(chǎn)研究院2017年的報(bào)告顯示，北京、深圳、三亞、上海四個(gè)城市的房租收入比就已經(jīng)高于45%。顯然，對于一線城市的租房客來說，這些已經(jīng)成了常態(tài)。

但如果說，房租暴漲只是在近兩年在多重因素影響下才發(fā)生的偶然現(xiàn)象，其實(shí)也并不客觀。事實(shí)上，中國長期的房產(chǎn)政策決定了，出現(xiàn)這樣的困局只是早晚的事。

全國人口普查（2010年）數(shù)據(jù)顯示，中國約有25.8%的城市居民通過租住住房解決住房問題，但2010年后房價(jià)漲幅遠(yuǎn)高于工資增幅。同時(shí)，租售比也在不斷擴(kuò)大，2017年，房價(jià)漲幅比租金漲幅高出36%。

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2011年9月5日，2011年9月3日，鄭州出現(xiàn)了6塊錢一天的住人集裝箱，放張床就能住，租客稱方便、便宜 。

北京、上海的租房市場調(diào)查顯示，2013至2017年，居民的首次購房平均年齡從30歲推遲到35歲。可以明確的是，未來越來越多的人都會選擇租房。

但租房市場的供給量卻嚴(yán)重不足，鏈家研究院的報(bào)告顯示，目前中國租賃房屋只有4600萬套，來應(yīng)對1.6億租賃人口。

如果跟其他各大城市對比可以發(fā)現(xiàn)，中國一線城市可租賃的房屋占比都很低，而且遠(yuǎn)小于租賃人口比。而且從租房市場上來看，中小戶型、中低價(jià)位的出租房供應(yīng)量明顯不足，卻有大量的商品房空置。

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主要大城市租賃人口和房屋比例 / 華夏,朱啟兵.“租售同權(quán)”影響幾何[J].中國經(jīng)濟(jì)報(bào)告,2017

所以，該問的問題不是為什么人這么多，而是為什么可以租的房子這么少？

從房產(chǎn)市場的發(fā)展來看，近10年來，中國住房制度改革主要措施是出售存量公房和新建住房，從土地批準(zhǔn)、政策福利到金融制度，都更偏向于商品房而不是租房。中國的城市住房自有率達(dá)到80%以上，個(gè)別城市達(dá)到90%，結(jié)果一邊是大量商品住房空置，一邊是很多居民既無能力買房，也無處租房。

這一方面是因?yàn)椋糠慨a(chǎn)稅收和土地銷售獲得收入，而房地產(chǎn)市場的增長是中國經(jīng)濟(jì)增長的重要來源。各地收入占比雖有不同，但地產(chǎn)始終是最要一環(huán)，比如重慶的土地銷售收入常年占政府一般收入的25%以上。

另一方面，由于中國的金融發(fā)展還不成熟，尤其是信貸和股票市場，所以房地產(chǎn)始終有作為理財(cái)產(chǎn)品的功能。不管是建房還是買房，都更容易貸到貸款。2016年，四大城市的住房抵押貸款總量增長了22%，占GDP的近25%。

但相比之下，對于租房市場的關(guān)注就少了很多。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，中國的房地產(chǎn)企業(yè)租金回報(bào)率普遍很低。數(shù)據(jù)顯示，2016年中國一線城市的租金回報(bào)率分別是北京1.37%，深圳1.38%，上海1.48%，廣州1.69%。

同時(shí)，租房市場要繳納的稅種有房產(chǎn)稅、增值稅、企業(yè)所得稅，其中房產(chǎn)稅占租的12%，增值稅抵扣后需要繳納5%~6%，整體稅率接近17%~18%。

在管理上，政府也一直沒有給租房更多的保障，很多管理環(huán)節(jié)無法可依。中國現(xiàn)行的《商品房租賃管理辦法》制定的目的更注重與社會治安管理相配合，租房客始終處在弱勢地位，權(quán)利難以保障。在一項(xiàng)關(guān)于北京市租房的調(diào)研中，77.4%的被訪市民擔(dān)心出租人隨意提價(jià)或提前收回房子。

租住同權(quán)現(xiàn)在看來仍遙不可及，租住者不能獲得與自購住房者同等的配套制度性權(quán)利，如在戶籍管理、子女入托入學(xué)、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、就業(yè)保障等方面均遭受不同程度歧視。在這種情況下，租房市場的發(fā)展必然有阻礙。

很多人可能是今年才感受到了租房的困難，但其實(shí)，對于更底層的人來說，這場艱難求生的游戲早就開始了。

2007年，加拿大記者道格·桑德斯 (Doug Saunders)走訪了全球二十多個(gè)國家和地區(qū)，他發(fā)現(xiàn)，當(dāng)農(nóng)村人口想要到城市發(fā)展時(shí)，都會先在城市邊緣找一個(gè)地方落腳，他稱之為“落腳城市”（Arrival City），在這里，人們能以較低的價(jià)格居住生活，積累進(jìn)城的資本，或者把鄉(xiāng)下的家人接過來。比如，重慶的六公里就是其中一個(gè)。

桑德斯說，讓他們在城市立足最好的方式就是投資這些落腳城市，讓他們能更有保障地生活。但事實(shí)卻是，這些真正愿意容納異鄉(xiāng)人的地方，卻在不斷地被整改或取締。

中國給出的另一套辦法是修建保障性住房。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2017年全國城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房改造開工609萬套，棚戶區(qū)改造基本建成604萬套，公租房基本建成82萬套。

與此同時(shí)，政府表示，住房保障方式將從“以售為主”逐步向“租售并舉、以租為主”轉(zhuǎn)型調(diào)整，公共租賃房將成為保障性住房建設(shè)的重點(diǎn)之一。

但其實(shí)，這些住房保障跟大多數(shù)來到一線工作的外地人都無緣，甚至不是因?yàn)橘Y源不足，而是在設(shè)立之初就決定了外來人口無法享受。因?yàn)楸徽Ｕ系拈T檻之一，就是要有本地戶籍。但在中國的一線城市，獲得戶口比找到工作難太多了。

以上海市為例，在2015年底，常住人口中至少有972.3萬人沒有本地戶籍，他們幾乎都不能獲得住房保障。2017年，進(jìn)城農(nóng)民工中購買保障性住房和租賃公租房的不足3%。而在上海嘉定，只有0.8%的農(nóng)民工租賃公租房或廉租房。當(dāng)市場漲價(jià)時(shí)，他們更難以承受價(jià)格的變化，更無法在城市落腳生存。

實(shí)際上，這原本不是什么無解的問題，發(fā)展住房保障或者開放住房市場，總有一個(gè)能應(yīng)對。比如德國會實(shí)行房租指導(dǎo)價(jià)制度，相關(guān)機(jī)構(gòu)對住房進(jìn)行評估、制定租金水平表，如果房租過高，房客可以起訴要求降價(jià)。美國則是用了另一套方法，通過租房的市場化、稅收優(yōu)惠等，鼓勵(lì)開發(fā)商配備低價(jià)公共住房，提高租房的數(shù)量。

中國的情況是，一邊控制著住房市場和土地，嚴(yán)格的土地政策使房價(jià)猛漲，人們不得不選擇租房。另一邊又沒有完善租房系統(tǒng)，租房價(jià)格、住房權(quán)利都沒有保障。人們夾在中間無法動(dòng)彈，最終只能選擇離開大城市。

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